海南房地產(chǎn)未來發(fā)展對(duì)策

○熊俊武

（海南大學(xué) 海南 海口 571158）

海南房地產(chǎn)未來發(fā)展對(duì)策

○熊俊武

（海南大學(xué) 海南 海口 571158）

海南要真正發(fā)展成國際旅游島，在房地產(chǎn)方面必須改革。改變現(xiàn)有的發(fā)展模式，以長久發(fā)展為目的，才能讓海南房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)競爭力加強(qiáng)。本文對(duì)海南房地產(chǎn)未來的發(fā)展對(duì)策進(jìn)行了初步探討，以期提供相關(guān)的發(fā)展思路。

海南 房地產(chǎn) 發(fā)展對(duì)策

一、理清發(fā)展思路

海南應(yīng)盡快形成全省統(tǒng)一的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，這對(duì)今后海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有決定性意義。建議出臺(tái)并嚴(yán)格執(zhí)行高起點(diǎn)的城市規(guī)劃，制定防止出現(xiàn)積壓商品房的政策，極力培育高端市場、精品市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，扭轉(zhuǎn)土地及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，恢復(fù)城市造血功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展必須在嚴(yán)格科學(xué)規(guī)劃的調(diào)控下，建議邀請(qǐng)國內(nèi)外著名城市規(guī)劃專家對(duì)海南省主要城市進(jìn)行重新規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性。沒有詳細(xì)規(guī)劃，不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成，也不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)。

二、嚴(yán)格土地供給，走精品化戰(zhàn)略

建議運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、市場的手段，加大對(duì)超時(shí)閑置土地的回收力度，增強(qiáng)土地儲(chǔ)備中心對(duì)土地市場的調(diào)控作用，堅(jiān)決杜絕多頭、多渠道、多元化供地現(xiàn)象，堅(jiān)持有計(jì)劃地供地。土地的供應(yīng)和開發(fā)必須與市場需求相適應(yīng)，堅(jiān)持土地的供應(yīng)、開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緊密結(jié)合，嚴(yán)格禁止未開發(fā)土地私下轉(zhuǎn)讓，及時(shí)擴(kuò)大海南省土地出讓信息傳播面，盡可能地做到土地供求信息公開、透明、信息對(duì)稱化。

在規(guī)劃出臺(tái)以前，停止項(xiàng)目報(bào)建工作，從城市可持續(xù)發(fā)展角度，對(duì)舊城改造、城中村改建和停緩建用地作出系統(tǒng)安排，停緩建項(xiàng)目復(fù)工量要與新開發(fā)量一起納入宏觀調(diào)控計(jì)劃，根據(jù)市場承受力合理安排開發(fā)規(guī)模。重點(diǎn)發(fā)展規(guī)模精品小區(qū)，帶動(dòng)城市建設(shè)上品質(zhì)、上規(guī)模、上水平；以土地資源重新整合高起點(diǎn)的新土地項(xiàng)目開發(fā)，提升城市土地財(cái)富效應(yīng)，帶動(dòng)停緩建項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

同時(shí)，還應(yīng)充分利用稀缺的優(yōu)勢生態(tài)資源，極力培育房地產(chǎn)的“高端”、“精品”市場。走精品之路、高端之路、極品之路，“做優(yōu)做美”海南省房地產(chǎn)市場。可以借力“奧運(yùn)效應(yīng)”，推動(dòng)“國際旅游島”實(shí)質(zhì)性建設(shè)。經(jīng)過20年建設(shè)與發(fā)展，海南省建設(shè)“國際旅游島”已具備一定有利條件和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其旅游資源具有不可替代性，能與世界著名海島度假勝地如夏威夷、巴厘島等相媲美。海南可以開發(fā)并開放西沙旅游，實(shí)行離島旅客免稅購物，發(fā)展高爾夫旅游產(chǎn)業(yè)。通過“國際旅游島”建設(shè)，進(jìn)一步推進(jìn)海南省對(duì)外開放的層次與水平，在旅游產(chǎn)業(yè)開放與建設(shè)方面全面與國際接軌，在新一輪改革開放中，走在全國前列。

三、優(yōu)化投資環(huán)境

全面清理現(xiàn)有的審批模式與工作流程，大幅度縮短辦事時(shí)限，實(shí)行行政審批責(zé)任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的制度交易成本。金融部門應(yīng)加大對(duì)品牌開發(fā)企業(yè)的融資力度，支持外地品牌開發(fā)企業(yè)在海南融資開發(fā)。

實(shí)施“休閑養(yǎng)老在海南”工程，共創(chuàng)海南“旅游房產(chǎn)”品牌。努力開拓島外市場是振興海南房地產(chǎn)業(yè)“高端路線”的重要舉措，采取優(yōu)惠政策吸引島外品牌開發(fā)企業(yè)參與海南省房地產(chǎn)開發(fā)，利用其優(yōu)勢客戶資源，帶動(dòng)島外房地產(chǎn)高端市場的迅速形成。

重視旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合，打造適合島外人士休閑養(yǎng)老的居住環(huán)境，在稅收等方面鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)和分時(shí)度假經(jīng)營企業(yè)的發(fā)展，建立全程營銷觀念，向全國、東南亞、全世界銷售海南旅游、海南房產(chǎn)及海南品牌，整頓房地產(chǎn)市場秩序，在全國推行海南房產(chǎn)發(fā)展的生態(tài)、高端、精品品牌戰(zhàn)略，努力實(shí)現(xiàn)由普通型、區(qū)域性、低端型、低價(jià)型房地產(chǎn)市場向高端型、精品型、全國性房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變。

拓寬融資渠道，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及公共產(chǎn)品建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須以基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)先行，建議設(shè)立區(qū)域性金融機(jī)構(gòu)，支持海南省城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在“整體規(guī)劃、企業(yè)開發(fā)、統(tǒng)一出讓、收益分成”的原則下，吸引開發(fā)商參與一級(jí)地產(chǎn)市場開發(fā)。

四、建設(shè)住房保障體系

截至2008年8月底，全國有空置商品房1.3億m2，同比增長8.7%，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度在20%～35%，有的一線城市下降幅度在55%以上，海南亦有類似情況。為此政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù)力度，以消化吸收現(xiàn)有房產(chǎn)為主，穩(wěn)步推進(jìn)新的房地產(chǎn)工程的征地和開業(yè)；應(yīng)利用現(xiàn)有住房作為解圍房，其價(jià)格差額可通過“政府補(bǔ)給一點(diǎn)，銀行多貸一點(diǎn)，房地產(chǎn)商壓低一點(diǎn)”的方法解決。鼓勵(lì)充分利用現(xiàn)有住房，以消化空置住房。

海南應(yīng)構(gòu)建多層次、多元化的住房保障體系，努力解決民生型住房需求。一方面，要積極降低稅費(fèi)，減少環(huán)節(jié)，消除障礙，規(guī)范房地產(chǎn)市場，大力發(fā)展住房租賃；另一方面，通過建設(shè)面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強(qiáng)中等收入家庭的購房能力，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快發(fā)展?jié)M足本地居民住房需求的中低價(jià)位中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及廉租住房建設(shè)。保障中低收入家庭和零就業(yè)家庭的住房需求。

值得注意的是，此次中央政府在房地產(chǎn)救市的同時(shí)，再次要求各地加快廉租房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)、危舊房改造，以有效改善民生、刺激內(nèi)需為手段，保障房價(jià)軟著陸。因此，加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)仍將是當(dāng)務(wù)之急，亦是住房政策的重中之重。

五、重視次貸危機(jī)影響

次貸危機(jī)最終引發(fā)了金融風(fēng)暴，這令業(yè)界進(jìn)一步密切關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的走勢，重新檢討現(xiàn)行的住房開發(fā)貸款和按揭貸款管理制度，最大限度地估計(jì)房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)大規(guī)模不良貸款的可能性。有分析稱，金融風(fēng)暴正在沖擊整個(gè)金融市場，嚴(yán)重打擊市場的信心，中國房價(jià)可能加快調(diào)整。中行研究報(bào)告認(rèn)為，未來兩年內(nèi)，全國房地產(chǎn)價(jià)格平均降10%，最高降30%。海南省房地產(chǎn)市場方面，價(jià)格雖堅(jiān)挺，但銷售額明顯放慢。2010年10月下旬舉行的海南秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，現(xiàn)場成交同比嚴(yán)重萎縮五成，參展人數(shù)同比減少1萬多人次，越來越多的跡象顯示，海南省房地產(chǎn)也無法獨(dú)善其身。

面對(duì)來勢兇猛的國際金融危機(jī)，國家連續(xù)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)居民購房的財(cái)稅、金融救市政策，以刺激需求增長，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)回暖，促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，但各地的救市政策仍然沒有收到明顯成效，金融危機(jī)的影響還在深化。

海南省房地產(chǎn)發(fā)展雖然沒有出現(xiàn)內(nèi)地一線城市的那些嚴(yán)峻問題，但房地產(chǎn)供求關(guān)系已開始變化，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)整趨勢必會(huì)影響海南，海南省應(yīng)未卜先知、未雨綢繆，早作規(guī)劃與應(yīng)對(duì)，不能被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)，應(yīng)根據(jù)中央“保經(jīng)濟(jì)增長”的最新精神，借鑒其他省市區(qū)的有效經(jīng)驗(yàn)措施，并結(jié)合本省的實(shí)際情形，降低首付比例、降低貸款利率、購房入戶，通過向市民提供購房補(bǔ)貼、放寬房企受讓及開發(fā)期限、延長還款期限、減免相關(guān)稅費(fèi)、減慢限價(jià)房推出速度、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)看齊一手房、取消二手房交易限制、延長個(gè)人貸款償還期限、調(diào)高公積金貸款額度等手段，推出具有海南特色的特區(qū)救市措施。

六、開發(fā)模式必須轉(zhuǎn)型為經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展

海南有著巨大資源優(yōu)勢，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，應(yīng)走有別于內(nèi)地一般地區(qū)的途徑。可惜的是，作為海南經(jīng)濟(jì)重要支撐產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)模式與內(nèi)地完全相同，是一種以房地產(chǎn)銷售為目標(biāo)取向的簡單開發(fā)模式，那就是圈地、蓋房、銷售、再圈地、再蓋房、再銷售。

海南土地資源寶貴，房地產(chǎn)銷售面積和開發(fā)面積之比的差距很小，但這并不代表海南房地產(chǎn)開發(fā)的良性發(fā)展，房子銷售出去并不代表房地產(chǎn)開發(fā)的成功。它的成功與否還應(yīng)看房地產(chǎn)開發(fā)能否給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來持續(xù)推動(dòng)和后勁。客觀地說，海南房地產(chǎn)浴火重生之后，給地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，但現(xiàn)有的房產(chǎn)開發(fā)模式也顯現(xiàn)了諸多不足，如商品房銷售后空置率過高，資產(chǎn)閑置，低客流量對(duì)于本地的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)很少，基礎(chǔ)及配套設(shè)施無法得到充分利用。現(xiàn)有產(chǎn)地模式開發(fā)的海南房地產(chǎn)，將給海南未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展留下深重隱患，可能導(dǎo)致濱海資源被一次性廉價(jià)使用。

目前海南省海口、三亞沿海一線已經(jīng)無地可開發(fā)，沿海島東部海岸線可供開發(fā)的海灘亦基本占用完畢。在經(jīng)濟(jì)承載力不強(qiáng)的情況下，粗放式的開發(fā)和低水平的重復(fù)建設(shè)到處可見。房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)土地資源的一次性占用，目前的開發(fā)模式不利于房產(chǎn)資源的重復(fù)利用，不利于進(jìn)一步吸引更多的投資。

現(xiàn)有的海南房地產(chǎn)開發(fā)模式容易刺激開發(fā)商對(duì)濱海土地資源的獲取，但住宅地產(chǎn)只是一次性稅收，寶貴的濱海特色資源就成了少數(shù)人的私人領(lǐng)地。以銷售完畢就萬事大吉為目的開發(fā)，導(dǎo)致低入住率、低消費(fèi)的現(xiàn)象，既浪費(fèi)資源，政府也無后續(xù)稅源，不利于經(jīng)濟(jì)增長。業(yè)內(nèi)人士因此呼吁，照這種開發(fā)模式進(jìn)行下去，幾十年以后，美麗的寶島海灣將布滿成堆的建筑，大量原始、原生形態(tài)的自然景觀將被消耗。大部分建筑淪為建筑垃圾絕不是危言聳聽。顯然，簡單的一次性開發(fā)模式獲得的經(jīng)濟(jì)增長，談不上資源的深化利用和持續(xù)開發(fā)，必須改變這種靠一次性投入資源獲得增長的粗放型發(fā)展模式。房產(chǎn)相關(guān)部門應(yīng)盡快建立有利于海南房地產(chǎn)集約型增長的機(jī)制和政策環(huán)境。

此外，放緩濱海等寶貴區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)速度，強(qiáng)化保護(hù)性措施，也不失為一種有益之舉。有關(guān)方面應(yīng)著手探索建立海南房產(chǎn)度假使用權(quán)交換網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，重視海南現(xiàn)有空置房產(chǎn)的二次使用和交換，以旅游房產(chǎn)的流通解決資產(chǎn)的流動(dòng)，帶來資源的共享和價(jià)值的增值空間，為地方經(jīng)濟(jì)注入新的增長活力。

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（責(zé)任編輯：李文斐）