我國房地產市場非均衡特征及原因

○姜建

（華中科技大學經濟學院 湖北 武漢 430074）

我國房地產市場非均衡特征及原因

○姜建

（華中科技大學經濟學院 湖北 武漢 430074）

本文針對我國房地產市場所表現出的非均衡狀態，分析了其存在的若干特征，并對其進行了深刻的原因分析，指出致使我國房地產市場出現非均衡的原因包括供給方的壟斷、公共物品的屬性、我國傳統的文化觀念等。

非均衡 供給壟斷 公共物品

一、引言

我國現已建立起社會主義市場經濟體制，商品的價格由價值決定，價格圍繞價值上下波動。同時，根據供需法則，商品的供給和需求同時影響商品均衡價格的波動，也就是說，市場通過“無形的手”實現自身的自我調節，實現市場的出清狀態。然而，市場的自發調節存在盲目性、自發性、滯后性，如果放任市場自由發展，市場經濟所存在的固有弊端就會導致市場失靈，進而引起資源分配不公、貧富差距拉大、社會根基不穩、資源浪費嚴重等一系列嚴重的社會問題，這些問題反過來又會影響經濟的持續、健康、穩定發展。

二、市場失靈現象在我國房地產市場的具體表現

1、囤積居奇的炒房者與收入不足但確實需要房屋的購房者并存

由于市場經濟本身的逐利性，市場機制遵循資本優先與效率優先的原則，同時由于“馬太效應”的存在，導致市場上存在大量囤積居奇的炒房者，他們看到房屋供給不足而需求旺盛的現實，于是推測房價在未來將持續走高，因此通過各種手段購入多套房屋，意在炒高房價。同時市場上存在著大量房屋的真正需求者，他們卻因為收入有限而只能苦苦等待，這是房地產市場失靈的表現之一。

2、房地產行業主要依靠銀行貸款進行融資，融資渠道十分單一

據統計，房地產開發項目總投資中，大約35%需要通過銀行貸款融通資金，在商業房地產市場，超過70%的個人通過按揭貸款的方式購買住房。房地產行業對銀行的依賴程度如此之高，不但加大了房地產公司的財務杠桿和資金成本，以至于房地產市場的價格波動常常會引起金融波動，甚至是對銀行業的穩定產生沖擊。

3、“地王”現象層出不窮

我國的土地政策比較特殊，并且同時由中央、地方兩級分治，土地是地方政府增加財政收入的主要來源，由于土地資源的稀缺性和有限性，大量的房地產開發商預期房地產市場必將繼續走高，因此，即使商業房地產的成交量處于不斷萎縮的態勢中，土地價格不但不降反而會繼續上漲，各省市“地王”頻現。這種“面粉比面包貴”的異常現象是房地產市場失靈的又一表現。“地王”現象頻現，反過來又促使地價越升越高，遠遠超出合理預期。繼杭州上城區投資控股集團有限公司、萬科等分別于2009年成為杭州、佛山等市“地王”后，北京于2010年也已經迎來新的“地王”。

2010年的兩會剛剛結束時，在一片高房價的討伐聲中，新的“地王”就新鮮出爐。3月15日，北京分別誕生了總價和單價兩個“地王”。專家認為，開發商對樓市未來預期看好和資金充裕是“地王”頻現的主要原因，而地方政府對土地財政的依賴也起到了推波助瀾的作用。專家提醒，在中央調控政策漸緊，部分城市消費者觀望氛圍濃重的背景下，未來樓市走勢尚不明確，不惜血本拿地并不可取，風險巨大值得高度警惕。同時，應反思招拍掛制度，發展多種出讓方式。3月15日，經過64輪競價，中信地產以52.4億元的總價競得大興區亦莊住宅及商業項目（X I-1B），總金額超越2009年“地王”順義區后沙峪鎮天竺開發區22號地的50.5億元，創下北京拍地最高總價。

同日，經過84輪的激烈競價，遠洋地產旗下子公司遠豪置業以40.8億元競得北京大望京1號住宅混合用地，地塊樓面地價達每平方米2.75萬元，被認為是北京市場上新任的“單價地王”。北京“地王”并非個案，2010年3月，南寧、青島等地也相繼曝出“天價地王”。其中，3月10日，南寧瑯東新區緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號G C 2010-003地塊，以每畝8650萬元、總價15.9億元被拍下，而樓面地價11033元/平方米的價格也成為廣西土地出讓史上新“地王”。

4、保障性住房供給量嚴重不足，高檔商品房供給量嚴重超過需求

由于市場經濟的逐利性，小戶型商品房、經濟適用房等保障性住房雖然擁有潛在的巨大需求，但因此類住房受政府政策影響大，利潤空間小，雖然是民生所需但卻得不到開發商的足夠重視。反觀那些大面積的戶型、高檔住宅甚至別墅，由于售價極高、利潤極大而得到眾多開發商的一致青睞。而且，大部分購房者在購得此類住房后大多閑置不用，只待日后房價上漲再待價而沽。據統計數據顯示，截至2008年末，全國商品房空置面積將近1.5億平方米，同比增長超過15%，而且又有繼續上揚之勢。同時，城市居民中有大約一半以上家庭的收入水平低于新建商品房的價格水平，這證明了開發商對房地產的供給存在著嚴重的失衡。

二、房地產市場失靈原因探析

為了抑制房地產市場價格持續走高勢頭，政府頒布多個法令政策，緊縮信貸、嚴格稅費的征收、大力提高保障性住房供給量、切實增加土地供給等措施都是當前過熱房地產市場的一劑溫補良藥，有力地拉動了過高的房價向正常價格理性回歸。但是由于大量囤積居奇的炒房者仍然手握多處房源，看準地產行業長期內必將持續走好的趨勢，不愿在當前政策打壓下以相對較低的價格釋放房源，同時我國房地產市場熱錢充斥，當前政策對此類炒房者形成的資金壓力有限。另一方面，大量真正的住房需求者持觀望狀態，希望政府能夠再出有力措施打壓房價，等待房價的持續下跌。由于受到中華民族傳統文化的影響，大部分家庭希望居有定所，再加上城市生活方便、快捷，各項公共服務措施更為完善，大量的農村居民希望搬遷到城市居住生活，潛在的住房需求并沒有得到有效釋放，房價的下跌只是暫時現象。市場失靈現象并未因為政府的宏觀調控政策而真正完全消失，房地產市場出現市場失靈的主要原因有以下幾點。

1、土地供給壟斷

由于我國政府規定要嚴守18億畝耕地紅線及現行的土地招牌掛制度，意味著我國的土地在相當長的一段時間內供給數量有限，這是房地產市場持續走高的根本原因，也可以說是房地產市場一級市場土地供應不足形成了土地價格只漲不跌的神話，而“地王”現象的頻頻出現又進一步推進了商品房價格的持續飆升。同時，土地收入是大部分地方政府的財政支柱，據統計，作為預算外收入的土地出讓金相當于地方財政的34%，土地出讓凈收益相當于財政缺口的94%。土地收益是城市公共投資、工業開發投資、保障性住房建設以及政府融資平臺的重要支撐，地方政府的土地財政現象近期不可能發生大的改變，土地短缺背后是地方政府作為土地唯一供應方和地價上漲的最大受益者。

同時，由于房地產位置的固定性以及市場的集群效應，房地產開發商不但表現出在個別大中城市聚集的現象，更表現在一個城市內的個別區域房價明顯高于市內其他地方，這些房地產開發程度高的區域房價飆升，在一定程度上可以說是人為原因，是政府政策調控不足所致。

2、需求過于旺盛

首先，受到傳統思想的影響，“居者有其屋”的觀念深入大部分家庭。有一種普遍的想法，房屋必須是歸個人所有的，即必須擁有房屋的所有權，“居者有其屋”在大多數中國人眼里是“居者購其屋”。然而在西方發達國家，30%左右的家庭通過租賃解決了住房問題，特別在年輕人中，這一比例超過50%。我國大部分剛畢業的大學生不具備相應的購置不動產的能力，在這時購房并非明智之舉，不但會阻礙他們尋求更好的發展機會，抑制人口流通，而且會為房地產市場再添一把柴。

其次，我國13億人口中，有9億是農村人口。由于城市較農村而言，各項基礎設施更為完善，各類交通更為便利，各項生活服務設施更加方便，大量的農村人口正在向城市移動。更重要的是，雖然農業是立國之本，但由于現在農業機械化程度不斷提高，人力已經基本從土地上解放出來，同時我國的產業政策是大力發展第二產業和第三產業，城市提供了大量的工作機會，為了生存和持續不斷的經濟收入，越來越多的人不得不被釘在城市中。

再次，“80后”一代構成當前住房市場的生力軍。“80后”一代大多開始成家立業，這一代人接受了更多的西方思想，他們開始放棄傳統觀念，追求更多的獨立和自由，不愿意與父母住在一起，原來一套住房可以解決一個家庭的住房問題，現在卻需要兩套，這在一定程度上加大了房地產市場的需求量。

3、市場的外部性

我國經濟的長足發展在很大程度上依靠投資拉動，房地產行業的發展拉動了建筑業、家居行業等的發展，對GDP的上漲做出了巨大貢獻。個別地方政府片面追求經濟增長，放松了對房地產市場的監管，各項政策實施力度不夠，致使部分地區創造出房價神話，對整個房地產市場的價格走勢產生了不良影響。同時，房地產市場開發、購買等資金主要依賴銀行貸款支持，房地產市場的崩潰將導致銀行資金回收困難，進而引起金融波動，對我國資本市場產生難以想象的影響。可以說，房地產市場在一定程度上“綁架”了銀行業，受其影響，房地產市場占用了大量的社會資源，造成資源配置不當，影響了經濟效率。

4、難以走出保障性住房困局

保障性住房供給不足，大量中低收入家庭的住房需求得不到有效滿足，加大了商品房市場的購買壓力，促使房地產市場虛假繁榮。我國缺乏保障性住房相應的法律、制度，與之匹配的個人信用制度、收入統計制度、監管體系更是十分落后。雖然房地產商品化以來，我國解決了4000多萬戶中高收入者的住房需求，但同時也遺留了3000萬套面對中低收入人群的保障性住房欠賬，保障性住房建設相對于發達國家而言仍然相當滯后。這種現象一直得不到改變的主要原因是地方政府的財政壓力以及分配制度，根本原因在于缺少立法且沒有完善的信用及監督體系。

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（責任編輯：李文斐）