城市住宅價格波動的因素研究

西安建筑科技大學 王瑾珂

城市住宅價格波動的因素研究

西安建筑科技大學 王瑾珂

近年來，我國經濟持續快速增長，城鎮化水平提高，居民的住房需求不斷增大。與此同時，我國取消了福利分房制度，并建立以市場為主導的房地產供求機制，房地產業發展迅猛。房地產市場供需體制構成了我國房地產價格體系的基礎。但同時，住房價格也隨之上漲，并出現過高、過熱的現象。過高的房產價格抑制了居民的有效需求，阻礙了房地產業的長期健康發展。

一、對城市住宅價格范圍的確定

研究城市住宅價格波動，首先要對本文所研究的城市住宅價格的范圍進行限定。

在國內，城市住宅包括商品房、經濟適用房和廉租房等，其中商品房又包括普通商品房、高檔商業公寓、別墅等。經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房，是具有社會保障性質的商品住宅。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。經濟適用房和廉租房的價格或者租金是由國家指導建立的，不受供求機制的影響，因此都不在本文研究范圍之內。而高檔商業公寓、別墅都是為了滿足較高收入群體對住宅的需求，加之商住兩用公寓和別墅的土地使用年限與普通商品房不同（商業、旅游、娛樂用地使用年限為40年，而普通商品房為70年），與占我國絕大多數的普通商品房需求相比不具有代表性和可比性，其價格同樣不屬于本文的研究對象。

綜上，本文所研究的城市住宅價格范圍是具有70年土地使用權，城市新增的普通商品房價格（下文中簡稱商品房價格）。

二、商品房價格波動（上漲）的原因

我國商品房價格的波動具體表現為持續的價格上漲和由于宏觀經濟、行業政策或者企業自身等原因引起的間歇性價格微調（下降）。2010年4月17日，國務院國發［2010］10號文件即《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，標志著我國新一輪政策調控的開始，這勢必影響商品房的供求關系。本文，筆者利用經濟學中供求關系理論，從商品房的需求、供給兩方面出發，分析導致商品房價格的波動因素。

1．影響商品房需求的因素。

（1）宏觀經濟因素。GDP與商品房價格有著十分密切的關系。我國幾十年GDP的穩定持續增長導致了居民消費指數CPI的上漲，而適度的CPI上漲又能促進GDP的增長。隨著CPI持續上漲且缺少其他投資渠道，普通居民為了財富保值，增加了對商品房的需求，進而引起商品房價格上漲。可以說CPI持續上漲是商品房需求增大的直接因素之一。

（2）相關政策制度。政府通過運用合理的金融政策和稅收政策，滿足普通居民對商品房的剛性自住需求，并減少以投資為目的的投機性需求。金融政策對需求的影響主要表現在政府為建立合理的房屋供應體系，充分運用貸款利率和貸款數量兩種信貸手段，針對不同的收入階層所需的住房標準制定相關政策。例如加大對自住型面積在90m2以下的住房需求的貸款支持力度，上調對第二套及以上住房的貸款利率，或者在適當的情況下限制對此類住房消費的貸款。

稅收政策的調整對房地產市場具有重要的調節作用。在現階段商品房價格居高不下的情況下，通過征收住房持有環節的物業稅，會使房屋的投資價值下降，有助于抑制非理性和投機性需求，并穩定商品房價格，保障中低收入家庭的正常住房需求。

（3）人口因素。在我國，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口不斷增加，城市居民對住房的需求也不斷增加。一方面，居住水平提高會導致住房需求量增加，尤其是居民平均居住面積的增加，加大了住房需求；另一方面，城市人口增長及家庭規模的變化導致住房需求量增加。現在住房需求的主力軍是21世紀七八十年代出生的人口，這個年齡段的人口家庭規模普遍是三口之家的小家庭或丁克家庭甚至單身家庭。一般說來，隨著家庭規模逐步縮小，即大家庭分解為小家庭，住房需求就會增加。

（4）心理因素。消費者心理因素對需求的影響主要包括心理預期、傳統住房觀念等。首先，住房是生活必需品，當居民預計住房價格未來要上漲時，會增加住房需求。此外，中國人歷來對土地和住房很重視，“有土斯有財”、“安土重遷”等傳統觀念深入人心。對“居者有其屋”的理解不僅僅是居住，而且是擁有房產，這也會增加住房需求。

2．影響商品房供給的因素。

（1）土地政策。面對當前商品房價格居高不下，明顯超出普通居民承受能力的情況，經過一系列土地政策制度的出臺，國家宏觀經濟調控已初顯成效。固定資產投資增長速度及房地產投資增長速度已明顯下降，住宅市場局部過熱的現象得到有效緩解。另外，由于土地政策的收緊，導致商品房供應量減少。

（2）開發成本及利潤率。商品房開發成本包括建筑安裝工程成本、銷售費用、財務費用以及管理費用。其中一項或幾項成本增加會導致總體開發成本上升，在國家收緊銀行個人住房信貸、預計開征物業稅的環境下，商品房的有效需求減少，房地產企業的利潤率下降，進而影響到商品房的供給量的降低。

（3）宏觀及行業政策。我國現階段是通過房地產稅收、財政補貼、銀行信貸和政府投資等財政政策對房地產供給進行調節。調低房地產稅率，可以起到促進該行業投資、增加房屋供給的作用，反之會起到減少房屋供給的效果。而財政補貼、銀行信貸和政府投資與房地產稅收的作用正好相反。政府可以運用這些政策調節商品房的供給量。

綜上所述，通過理論上分析商品房市場中需求、供給各自的影響因素，在由房地產供需體制構成基本的房地產價格體系下，各因素通過影響房地產市場的供求關系進而影響房地產價格，這些因素構成了影響商品房價格波動的因素。本文的不足之處在于，沒有進行各因素與商品房價格影響程度，以及各因素之間相互影響的關聯度進行分析，有待進一步研究。