我國養老地產開發環境分析

□文/吳正宇

21世紀以來，我國人口老齡化進程不斷加快。根據國家統計局公布的人口統計數字，2010年我國60歲以上的老齡人口為1.77億，占總人口的比例為13.26%，其中65歲及以上人口為1.19人，占8.87%。人口老齡化的迅速發展必然要求社會加大適合老年人的老年住宅、老年養生護理及其配套設施建設，必然推動養老地產這一朝陽產業迅速發展。但目前我國養老地產開發與養老建筑設計尚處于起步和探索階段，因此探討適合我國國情和市場需求的養老地產開發模式，需要對我國養老地產的開發環境進行深入分析。

一、政治法律環境分析

為保障老年住宅適合老年人的需求，我國分別于1999年頒布了《老年人建筑設計規范》，2002年頒布了《城市居住區規劃設計規范》，2005年頒布了《住宅建筑規范》，這些都對老年住宅做出了一些原則性規定，但由于沒有從老年人的年齡和健康狀況考慮進行細分，在建設中對老年人的需求考慮也不多，因此具體實施很困難，基本沒有得到落實，老年住宅的開發與建設進展緩慢。

為促進老年服務機構的發展，國家出臺了相關的稅收優惠政策。如，2000年10月1日起執行的《財政部、國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》規定：（1）對政策部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業所得稅，以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅；（2）對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。

在養老產業的發展規劃方面，國家提出了以家庭養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充，構建符合中國國情的“9073”養老格局（90%通過家庭照顧實現養老，7%通過社區照顧養老，3%入住養老機構集中養老）的指導思想。同時，國家還加快了全國養老行業的組織建設，成立了全國性的養老產業協會和三個行業性聯盟，即長期照料行業聯盟、養老產業發展聯盟以及研究界推進的研究、護理、實踐一條龍聯盟。此外，目前我國正在就養老地產的逆向融資產品委托保監會積極進行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費用支出問題；對涉及養老地產開發所關聯的土地供應、稅收政策、合作基金的設立以及行業服務標準也在征求意見。雖然總的來看，目前我國有關養老地產開發的政策、法律法規和制度還不健全。但傳達出的政策信息是，政府正致力于我國養老產業的穩妥發展，相關扶持政策將隨著工作進度的加快逐步推出。

二、經濟環境分析

北京太陽城集團董事長兼總裁朱鳳泊認為，養老地產選址的重要條件是自然環境，但更重要的是經濟實力和人口增容政策是否具備，當地的消費水平是否能與之相匹配。如果開發商選擇一個城市開發養老地產項目，這個城市的人均GDP要達到5，000美元以上，城市人口增容要較快，經濟發展速度也要較快，類似的條件都具備才能支撐起整個城市的養老定位。早在2003年，上海的人均GDP就已經突破5，000美元大關，而北京的人均GDP在2005年也突破5，000美元，天津市的人均GDP在2006年超過5，000美元，廣東省的人均GDP在2008年超過5，000美元。據新華社北京2010年10月17日電，展望“十二五”，中國經濟總量將穩居世界第二位，人均GDP將超過5，000美元。可見，我國開發養老地產的經濟條件正在逐步成熟。

而從地產行業來看，經過連續幾年的房價暴漲，在當前國家抑制投機性住房需求的宏觀調控政策下，房地產行業必將經歷一次大的調整。雖然沒有人能夠預料此次調整的周期和深度，但保障房、廉租房、商品房并舉的多元化住房供給政策，必將對房地產行業產生深遠的影響。從目前來看，傳統的房地產大概還有15～20年的時間可以開發。20年后，我國的房子將會大量地剩余。按照現在的計劃生育結構，造成“421”的家庭結構。待祖輩、父輩去世后，會有至少4套房留下來，房子會供過于求，想賣都賣不掉。而那時我國已經進入老齡化的高峰期，老年人居住的肯定不是要幾百平方米的住房，而適合老年人的公寓等需要大力開發，這是未來人口轉型后房地產需要調整發展的方向。

三、社會需求環境分析

養老地產于上世紀七十年代初創于北歐，目前在發達國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規模各異的老年住宅。從我國來看，由于傳統習慣等多方面原因，家庭養老占很大比例，但另一方面隨著家庭結構的小型化和空巢家庭越來越多，家庭養老功能在弱化，這勢必增加老年人對機構養老服務方式的需求。不僅如此，隨著經濟的發展，人民生活水平不斷提高，老年人對待晚年生活的觀念和態度也在逐步發生變化，更多老年人開始建立自立、自理、自信的生活態度，希望在老年時光里激發第二個青春期。房地產服務機構戴德梁行在福建省所做的問卷調查結果顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多受訪的高收入長者更認為，市場上的老人中心提供的環境和服務無法滿足他們的需求。

同時，來自國家老齡委的最新數據顯示，中國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5萬億元，而當前每年為老年人提供的產品總價值卻不足1，000億元。2011年3月，溫家寶在政府工作報告中明確指出，“十二五”我國每千名老年人擁有各類養老床位數將達到30張，2.15億老年人將享受到更加完善的養老服務，巨大的市場需求缺口將帶來巨大的開發機遇。

[1]荊寶潔，肖明，張曉玲.人口老齡化變量：地產商轉型進行時[N].21世紀經濟報道，2011.4.28.

[2]汪權.養老地產是“朝陽產業”[N].廈門晚報，2010.12.16.

[3]馬琳.城市運營養老地產要遵循適宜原則[N].中國房地產報，2010.6.21.

[4]新華社.十二五要避免中等收入陷阱[N].東方早報，2010.10.18.

[5]曹怡婷.養老地產拓荒[N].理財一周報，2011.4.1.