建筑面積計算對工程造價的影響案例分析

馮子才

建筑工程建筑面積的計算在招投標(biāo)及工程建設(shè)過程中，對于確定工程造價有著很大的影響。由于設(shè)計單位、建設(shè)單位、施工單位等計算的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)略有差異，有時造成每個工程的建筑面積有幾個不同數(shù)值。而建筑面積的量又是在工程結(jié)算造價中確定工程類別，計算腳手架、垂直運輸費、建筑超高費等費用的基礎(chǔ)。本文根據(jù)一具體工程案例，說明面積計算對工程造價的影響及在簽署施工合同中應(yīng)注意的相關(guān)事項。

1 工程概況及結(jié)算異議

建設(shè)單位為某事業(yè)單位，于2004年6月起建設(shè)A，B，C，D，4幢住宅樓，戶均面積180 m2，176戶，于2006年7月竣工并通過工程竣工驗收。結(jié)構(gòu)形式:框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)11層，有地下室。建筑物陽臺封閉合同約定由建設(shè)單位另行分包。

根據(jù)工程《施工圖》《投標(biāo)文件》和《施工合同》，建筑面積明確寫明為33 035m2。而在結(jié)算過程中，施工單位計算的建筑面積為35 793 m2，增加建筑面積2 758 m2。建筑面積的增加，導(dǎo)致工程造價的提高。

2 施工合同中有關(guān)面積及造價調(diào)整的約定

由于建筑面積引起的建筑工程結(jié)算造價增加，需分析增加建筑面積的計算依據(jù)是否合理，有不同的標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)，是否允許對建筑面積進(jìn)行調(diào)整等問題進(jìn)行具體分析。

雙方在施工合同中對建筑面積及工程造價調(diào)整的相關(guān)約定條款共有以下幾條:

1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)GF-1999-0201建設(shè)工程施工合同采用的可調(diào)價格合同。2)雙方簽訂的施工合同約定為:承包方式為包工包料，丙上類取費，執(zhí)行2000年《山西省建設(shè)工程費用定額》，確定工程造價的文件為2000年《山西省建筑工程預(yù)算定額》、2000年《山西省建筑工程裝飾定額》、2000年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》(山西價目表)、2000年《太原市地區(qū)建設(shè)工程材料預(yù)算價格》及施工期內(nèi)工程造價部門頒布的材差文件(合同專用條款部分的補充條款)。3)采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法:設(shè)計圖紙、會審紀(jì)要、圖紙變更、技術(shù)核定單及實際施工方案和施工期間太原市地區(qū)造價部門頒發(fā)的有關(guān)文件執(zhí)行(合同專用條款23.2條)。4)可調(diào)價格合同中合同價款的調(diào)整因素包括法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)政策變化影響合同價款(通用條款23.3條)。

3 工程竣工結(jié)算中雙方計算依據(jù)及理由

3.1 施工單位依據(jù)

根據(jù)合同規(guī)定，執(zhí)行上述二條中2款的約定，執(zhí)行2000年《山西省建筑工程預(yù)算定額》。2000年《山西省建筑工程建筑預(yù)算定額》建筑面積計算規(guī)則一、計算建筑面積的范圍13條規(guī)定:“建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門斗、眺望臺、觀望電梯間、陽臺、廚窗、挑廊、走廊等，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積”;B棟樓建筑面積由投標(biāo)時的9 760 m2增加為10 680 m2。根據(jù)《山西省建筑工程費用定額》規(guī)定，民用建筑超過10 000 m2，檐口高度大于30 m，符合兩個條件，即按一類工程取費。

3.2 建設(shè)單位依據(jù)

1)施工期間國家頒布的根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50353-2005建筑工程建筑面積計算規(guī)范第3.0.18款規(guī)定:“建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算”。即封閉或未封閉的陽臺建筑面積均按一半計。此項依據(jù)上述二條4項的合同條款，即:“可調(diào)價格合同中合同價款的調(diào)整因素包括:法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)政策變化影響合同價款”。2)合同及投標(biāo)文件承諾是工程結(jié)算的根本依據(jù)。施工單位的投標(biāo)文件中面積計算明確陽臺面積按1/2計算，未含陽臺封閉塑鋼窗面積，作為對要約人的承諾，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。3)實際施工過程中，陽臺塑鋼窗封閉為建設(shè)單位另行分包，非總包單位施工，且建設(shè)單位已就陽臺封閉影響總包部分對總包單位計取了配合費。4)根據(jù)施工合同協(xié)議書中組成合同的文件解釋順序(2.投標(biāo)書及其附件;3.本合同專用條款)，應(yīng)按合同的解釋順序計算執(zhí)行，即投標(biāo)時為陽臺按1/2計算;而在結(jié)算時由于建筑面積并沒有發(fā)生變化，此項規(guī)定即是:投標(biāo)承諾中陽臺面積按1/2計算，而在專用條款的允許調(diào)整部分確定應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50353-2005計算建筑面積執(zhí)行。若在結(jié)算時陽臺按全面積計算，此為違反投標(biāo)承諾及合同專用條款的違規(guī)行為。由上述合同分析可見，根據(jù)合同條款及招標(biāo)承諾，陽臺封閉面積應(yīng)按1/2計算。但也由于約定不甚明確，給結(jié)算工作的順利進(jìn)行造成了影響。

4 結(jié)論及總結(jié)

從以上分析中可明顯看出，應(yīng)該以國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50353-2005建筑工程建筑面積計算規(guī)范為依據(jù)結(jié)算，陽臺按1/2計算建筑面積。通過本案例提示，由于在工程結(jié)算中建筑面積工程量牽涉到工程結(jié)算中的許多部分并影響其造價，因此在工程建設(shè)過程中應(yīng)予以高度重視:1)在招標(biāo)文件中應(yīng)明確建筑面積的計算規(guī)則及準(zhǔn)確的各部分獨立的單位工程計算面積數(shù)額，并約定是否變更。2)在簽訂合同時應(yīng)明確建筑面積的計算依據(jù)，若定額規(guī)定與國家標(biāo)準(zhǔn)有沖突者，應(yīng)以上位法為準(zhǔn)，執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)。3)陽臺封閉、外墻保溫工程等在新的GB/T 50353-2005建筑工程建筑面積計算規(guī)范中均有明確規(guī)定。但由于牽涉到施工分包問題，即若外墻保溫項目在總承包施工期間，則建筑面積應(yīng)按規(guī)范中的3.0.22條“建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積”;若外墻外保溫項目在總包單位竣工后實施，則總包單位的建筑面積是否含外保溫的厚度計算建筑面積，執(zhí)行國家規(guī)范或另行約定以實際的“結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算”。4)若在施工合同中約定好了建筑面積及明確的計算規(guī)則，但在工程后期由于建設(shè)單位原因，要求增加附屬工程，或此附屬工程導(dǎo)致建筑面積增加，因而工程結(jié)算中腳手架、垂直運輸費、建筑超高費等費用增加，或工程取費類別因面積增加而產(chǎn)生變化的情況，在施工實施前，雙方應(yīng)簽訂補充合同，明確附屬工程的面積是否與前述合并計算，工程類別是否提高等，以免在結(jié)算中產(chǎn)生不必要的糾紛。5)在訂立施工合同時，在可調(diào)價格合同中可調(diào)價款部分往往有按設(shè)計圖紙、圖紙變更，會審紀(jì)要等。設(shè)計圖紙中牽涉到的分包工程部分面積如陽臺封閉、外墻保溫、配套機房、配套設(shè)施施工等，牽涉到建筑面積的部分應(yīng)予以考慮并提前約定，以免引起結(jié)算差異。6)建筑面積作為工程結(jié)算的一項重要指標(biāo)，各方在招投標(biāo)過程中簽訂合同及工程設(shè)計變更時，都應(yīng)對此指標(biāo)的變化引起重視并予以明確約定，對建筑面積的計算依據(jù)、計算范圍、附屬工程中增加的面積是否應(yīng)一并計入等應(yīng)在合同中明確約定，才能在結(jié)算中盡可能地減少分歧，順利結(jié)算。