房產(chǎn)企業(yè)洗牌來(lái)臨

葉檀

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)漸入并購(gòu)高峰期。

根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，從去年三季度開始，房地產(chǎn)并購(gòu)數(shù)量在我國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)居首，當(dāng)季中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成并購(gòu)案例118宗，同比增76.1%。房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)?fù)瓿?0起，占比16.9%。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例57起（包括未披露金額并購(gòu)案例3起），占所有行業(yè)并購(gòu)案例數(shù)量的12.2%，位居第一位。

房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組是被資金鏈所困的小企業(yè)出手優(yōu)質(zhì)地塊的過(guò)程。平均單筆并購(gòu)金為4973.51萬(wàn)美元，不及單筆并購(gòu)金額位居第一（2.06億美元）的能源以及礦產(chǎn)行業(yè)，但數(shù)量增加。被收購(gòu)的中小企業(yè)大多擁有優(yōu)質(zhì)資源，可以免去大企業(yè)重新布局、購(gòu)地之累。

與此相關(guān)的新聞是，熱點(diǎn)地塊紛紛被遺棄、土地流標(biāo)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年截至7月，全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，同比增長(zhǎng)242%，住宅類土地流標(biāo)數(shù)量為163塊，占比達(dá)到46%。在全國(guó)土地流標(biāo)前十的城市中，有8個(gè)是已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)的城市。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)平均樓面價(jià)為1680元，較去年下降19.8%。住宅類則下降9.8%。

土地財(cái)政趨勢(shì)正在扭轉(zhuǎn)，各地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與社保赤字開始浮出水面，導(dǎo)致地方政府加緊推地。土地價(jià)格逐漸下降，國(guó)土部網(wǎng)站引用中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心發(fā)布的第二季度CLI中地指數(shù)報(bào)告表示，反映工礦、居住和商服等用地實(shí)際交易價(jià)格變動(dòng)和趨勢(shì)的出讓價(jià)格指數(shù)，由第一季度的298點(diǎn)回落到第二季度的258點(diǎn)，降幅為13.4%，由偏熱狀態(tài)回歸正常的運(yùn)行區(qū)間。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告便顯示，7月，全國(guó)130個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率為10%，較上月減少1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少8個(gè)百分點(diǎn)。

盡管如此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的擠壓還沒有到頭。

許多開發(fā)商出現(xiàn)資金饑渴癥，從今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，較2010年46.1%的同比增速，銀行貸款同比增速不到10%。用以緩解資金饑渴癥的房地產(chǎn)信托則受到銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)厲監(jiān)管。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，發(fā)行數(shù)量同比增長(zhǎng)145.88%，發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)137.36%；發(fā)行規(guī)模占2011年上半年信托總規(guī)模的47%。從7月份起，銀監(jiān)會(huì)已將信托公司的房地產(chǎn)信托由事后報(bào)備制度改為事前報(bào)批制度。

最后一擊來(lái)自更大范圍的限購(gòu)。目前二三線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要增長(zhǎng)極，2011年上半年，一線城市房地產(chǎn)銷售面積只占市場(chǎng)份額的4.6%，二三線城市分別占到了市場(chǎng)份額的30.2%和65.2%。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2011年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系數(shù)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2011年7月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個(gè)城市的價(jià)格環(huán)比上漲，大多是二三線城市。50個(gè)未限購(gòu)二三線城市無(wú)一下跌，37個(gè)城市價(jià)格反而出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。

在地方政府的抵制下，住建部未能在7月底8月初公布二三線城市限購(gòu)擴(kuò)容名單。導(dǎo)致一些疑似將限購(gòu)的二三線城市，開發(fā)商正趁機(jī)加緊銷售，短期內(nèi)房?jī)r(jià)猛漲。

行政性的限購(gòu)政策將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大沖擊，在一些城市外地的投資者占比30%以上，這些投資者手握重金、將當(dāng)?shù)氐淖≌禺a(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽钪匾耐顿Y品種，他們現(xiàn)金充裕、不受限貸政策左右，他們擁有極大的財(cái)富，使當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)擺脫了傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)收入比的束縛。

令人擔(dān)憂的傾向，政府不是通過(guò)財(cái)稅、信貸手段抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，而是以更強(qiáng)大的行政力量直接干預(yù)市場(chǎng)。這種干預(yù)短期行政效力強(qiáng)大，商品房?jī)r(jià)格尤其是大城市一手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但這是行政強(qiáng)壓的結(jié)果，而不是市場(chǎng)與貨幣、財(cái)稅政策的勝利。這一輝煌勝利的背后，是中小開發(fā)企業(yè)的大規(guī)模倒閉、是大型企業(yè)的降價(jià)促銷、是地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的證券化過(guò)程。