住房制度建設理論研究

中國當代房地產業，是改革開放的產物。工業化、城市化為房地產業發展奠定了廣闊的經濟基礎；社會主義市場經濟體制的建立，為房地產業發展奠定了深厚的體制基礎。房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，并在國民經濟發展中發揮著重要的作用。但是，對于我國房地產業發展和住房制度建設中的一些重大的理論問題和實踐問題，還存在著一些不同的認識。這些問題如果得不到正確地解決，不僅會影響房地產業持續發展，還會影響房地產業與國民經濟其他產業部門的協調發展，以及居民住房問題的合理解決等等。

（一）關于房地產增值保值的問題

我國房地產投資規模大，發展速度快，原因雖然是多方面的。其中一個重要原因，就是在理論上或在人們觀念上認為：“房地產可以增值保值”。于是許多社會單位、企業把資金投向了房地產，從事房地產開發建設；許多自然人也把資金投向房地產，從事房屋投資或投機；銀行等金融機構，卻把大量資本貸給房地產企業或投資投機者。不僅使房地產集中了過多的社會資源，而且推高了房地產價格，把住房消費者排擠出了住房市場。

在市場經濟條件下，房地產確實具有增值保值的性質或功能。但是，房地產增值保值性質與功能是有條件的，增值了價值歸屬也是不同的。為了正確地認識這個問題，必須在理論上區分與把握以下幾個方面內容。

1、必須把房地產保值增值與房地產投資者取得的利潤區別開來。房地產增值保值嚴格的含義是，不管是房地產開發建設，還是投資投機購房，在他們沒有或不再投入資本的情況下，房地產在存續時期內不僅不會貶值而且可以保值，甚至還會使價值增加即增值。所以，房地產增值保值不是由于房地產投資引起的，所以不是房地產利潤，即既不是房地產開發建設利潤，也不是房地產流通（房地產買賣）利潤或房地產租賃的取得租金價值（價格）。

2、房地產增值保值的條件是土地，房地產增值保值的根本原因是土地投資的增加，土地價值或價格的增長。從物質上說，房地產是由房屋和房屋的地基即土地構成的。房地產在物質上雖然是不可分的，但在價值上卻是可以分開的。房屋是勞動產品，房屋的價值是由房地產開發建設中的抽象勞動形成的。房屋在使用過程中會不斷發生摩損，隨著房屋使用價值的喪失，房屋價值也相應的減少。這種經濟現象，就是經濟學所說的房屋折舊。所以，從經濟運行規律來說，房屋不僅不會增值，也不會保值，而且隨著時間的推移還會不斷地貶值。土地所以能夠增值保值，主要是由于：第一，在物質上，土地使用價值是永存的，即土地可以永續利用。經濟學原理指出，商品的使用價值是商品價值的物質承擔者，只要商品使用價值存在，商品的價值就不會消失。第二，土地在經濟屬性上，除了可以進行連續投資以外，還具有強烈的外部經濟內部化的機能，即隨著周邊地區（土地）城市基礎設施和市政設施投資的增長，各類設施條件與性能的改善，土地本身的價值就會相應地提高，從而使土地本身的價值實現了增值。第三，在市場經濟條件下，由于土地供給的有限性，隨著城市經濟社會的發展，對城市土地的需求不斷增長，城市土地價格也會不斷的提高；同時由于城市經濟社會發展水平不斷提高，即土地資本投資的增加，城市土地本身的價值與價格也相應增長，從而使坐落在土地上房地產具有了增值保值的功能。

3、在我國，房地產增值保值對于國家來說是正確的；房地產增值了價值應當歸國家所有。在目前的條件下，房地產增值了價值（價格）歸各類房地產投資投機者，成為它們暴利的源泉，是違背市場經濟規律的。這是因為，我國城市土地是屬于國家所有的，投資房地產者所取得的只是土地的使用權，不是土地的所有權；而且房地產投資者取得的土地使用權是有期限的，從經濟運行規律來說，隨著房地產使用期限的延長，土地使用權期限相應地縮短，土地使用權的價值也相應的減少；同時，隨著房屋使用期限延長，房屋還會因為折舊而貶值。另外，從投資理論來說，市場經濟所遵循原則是“誰投資，誰受益”。城市土地增長主要是來源于城市基礎設施和市政設施的規模的擴大和條件的改善，城市基礎設施和市政設施投資者主要是城市政府（或國家），而不是房地產投資投機者。所以，隨著時間的推移，房地產增值了價值，不應當歸房地產開發投資者與投資投機購房者所有，而應當歸國家或城市政府所有。

4、由于在我國目前的條件下，無論是投資房地產開發建設，還是投資投機購買房地產投資者，只要房地產在他們手中保持一定的期限，然后再賣出去，都會不同程度地實現增值保值，即是說房地產增值保值的收益，流失到了房地產投資者手中，成為他們暴利的重要源泉。正是這種狀況，導致了房地產投資規模過大，支撐了房地產價格居高不下的局面。

5、在市場經濟條件下，房地產運行中形成的增值保值的價值，從經濟本質上就是城市土地地租。地租是土地所有權在經濟上實現的形式。我國城市土地屬于國家所有，列寧說的很清楚，土地國有，就是國家有收取地租的權利。目前城市土地增值收益，沒有收歸國有，反而成為房地產投資者暴利的來源。這種狀況，不僅造成國有收益的流失；房地產投資規模過大；而且造成了對國家土地所有權的否定。馬克思在《資本論》里說的很清楚，否認地租如果不是在法律上，也是在事實對土地所有權的否定。

6、規范房地產收益分配，不僅對于規范房地產經濟運行具有重要的意義，而且對于維護城市土地的國家所有權也有著重要的意義。要徹底解決這個問題，必須根據市場經濟運行規律，進一步深化房地產經濟體制改革。其中最主要的就是，一方面就是要堅持和維護城市土地的國家所有制，完善在城市土地國家所有制基礎上的房地產產權制度建設；另一方面就是要完善房地產租稅費制度的建設，規范房地產收益分配關系。

（二）關于房地產市場與房地產價格性質的問題

現在許多人把房地產市場看作是自由競爭市場，比如他們說，房地產價格完全是由市場自由競爭決定的市場價格；宏觀調控以來，在房地產價格居高不下的情況下，有的人就說，這是由于供求不平衡引起的，所以要求國家加大對土地和資金的供給，通過增加房地產供給，達到實現房地產價格下降的目的。增加土地供應的結果是，土地出讓價格不斷上漲，大量土地壓在開發商手中等待開發，空房面積不斷增加，房地產價格不僅沒有下降，而且還在不斷上漲。只是目前在限政策的作用下，一些城市在房地產市場上出現量價止漲或稍微下降的格局。事實清楚地說明，房地產市場是壟斷競爭市場或寡頭壟斷市場，不是自由競爭市場；房地產價格不是自由市場價格，而是壟斷價格。單靠調節供求關系，即增加房地產供給，無法實現房地產價格下降的目的。

房地產市場的壟斷性，是由房地產本身的經濟特性決定的，進一步說是由土地經濟的一些經濟特性決定的。

1、土地的有限性，決定了土地經營的壟斷性。土地的有限性，不僅是說，土地是自然生成物，數量是一定的，是人力無法增加的。而且在特定的地域上，是絕對地有限的。在這種情況下，誰取得了土地開發權，誰就取得在這個特定地域上的土地排它性的壟斷經營權，也就是說，其他人無法再在這塊土地上進行開發，由此形成了經營壟斷。馬克思所說的土地經營壟斷，說的就是這種情況。

2、土地的不可移動性，決定了房地產的地域性，以及房地產在全國或全世界不可調劑性。完全競爭市場的一個條件是，產品是可以任意移動的，即可以在全國甚至在全世界進行移動，通過產品的移動，企業展開競爭，實現對供求的調節，達到供求的平衡。房地產產品位置的不可以移動性，決定了房地產市場的區域性，即房地產市場是一種區域性市場。

3、產品的差別性，決定了房地產的壟斷性。房地產的產品差別性主要是由以下原因決定的：第一，產品的物理差別，就是說，即使使用價值相同的商品，比如住宅商品，由于產品設計、結構、戶型的不同，引起了產品的異質化；第二，地理位置的差別，以及由此引起的交通費用、時間支出等方面的差別，也構成了產品的差異；第三，環境的差別，環境對房地產產品的有著重要的影響。這種影響也構成了房地產商品的差別性。房地產產品的差別性，一方面削弱了企業之間的競爭，另一方面即使生產者將產品的價格提高到高于競爭對手水平，也不會失去他的客戶。

4、房地產企業進入與退出的壁壘，也是形成壟斷的重要原因。房地產業進入和退出壁壘，主要是由以下原因決定的：第一，結構性的壁壘，要求規模經濟或必要的資本量。房地產投資，無論是從事土地開發，還是從事房屋建設，或者對土地和房屋建設進行綜合開發，都需要投資大量的資本。即使是一個單體項目，也得上百萬元甚至幾千萬元的投資。所以，進入房地產的門檻比較高。第二，行為性進入壁壘，主要是由國家管制、許可證制度、審批等形成的壁壘。房地產開發建設項目都需要經過主管部門審批，都需要取得幾種有效證件等。第三，退出壁壘，主要是沉沒成本太大等原因造成的。房地產投資動輒就上百、上千、上億元，一旦投下去，由于種種原因無法收回，就形成了沉沒成本。考慮到沉沒成本太大，影響了企業的進入。企業進入與退出壁壘較高，減少了企業進入數量，削弱了企業之間的競爭，從而形成了壟斷。

總之，由于房地產在經濟具有經營壟斷性；房地產產品的地域性；產品的差別性；進入和退出壁壘；房地產經濟信息不完善和不對稱；住房的社會保障性或公共產品性等原因，使房地產業成為自然壟斷與經濟壟斷相結合的壟斷產業部門，使房地產市場成為壟斷競爭市場或寡頭壟斷市場。

壟斷競爭性房地產市場，決定了房地產價格是壟斷價格，不是房地產市場形成的自由價格，也就是說，房地產價格不是由供求和競爭決定的。壟斷排斥競爭，使供求和競爭機制無法發揮作用。因為土地是有限的，始終是供不應求的。而且，經濟學上所說競爭，主要不是買者與賣者，或供給者與需求者之間的競爭，具有決定性作用的是在買方市場情況下，賣方之間的競爭；在賣方市場情況下，買方之間的競爭。我國汽車、家電產業產品價格下降，主要是由于汽車、家電企業之間競爭的結果，主要不是汽車、家電企業與消費者之間競爭的結果。房地產企業之間基本上沒有競爭，如果說有競爭，只是發生在取得土地時可能通過競爭土地使用權形成的競爭，以及開發建設中形成的少數企業之間的環形競爭。

房地產壟斷價格，是通過價格跟進的形式或價格合謀的方式形成的。所謂價格跟進的方式，就是首先進入某個地域進行開發的房地產開發商，事先確定一種房地產價格，其他后來進入該地區進行開發的房地產企業，就參考已經確定了房地產的價格來決定自己產品（房地產）的價格。所謂價格合謀，主要是因為房地產競爭是環形競爭，企業數量少，容易達成協議，不管是有形的協議，還是無形的協議，本質上都是一樣的。另外，由于房地產產品的差異性，產品相互之間缺乏替代性等原因，使房地產企業之間的競爭成為非價格競爭。由少數房地產企業通過價格合謀形成的房地產價格，就是房地產壟斷價格。價格合謀，就是房地產壟斷價格實現的形式。

在我國目前的情況下，房地產價格居高不下的一個重要原因，是投資和投機需求維持著和推動著房地產上漲的局面。在這里，體現著四個方面利益的一致性：地方政府希望房地產高價，以便取得更多的稅收收入；房地產開發企業（供給）希望通過壟斷價格取得高額利潤（暴利）；銀行等金融信貸機構，也希望維持房地產高價，以降低房地產金融風險；房地產投資者和投機者，也希望維持高價或價格繼續走高，以便取得買賣的差價。因為他們投資購房與投機購房與股民投資股市一樣，遵循著“買高不買落”的原則。這就是我國目前房地產市場運行的狀況，以及房地產價格居高不下的根本原因。

房地產價格過高，不僅把普通居民排擠出了住房市場，居民住房問題得不到解決，造成了社會的不和諧。而且房地產高價也給國民經濟發展造成了嚴重的后果。第一，在市場經濟條件下，價格是配置資源的重要杠桿。房地產壟斷價格和壟斷利潤，把許多企業與資本吸引到房地產領域，形成房地產投資規模過大，房地產結構不合理等問題，引起國民經濟各部門發展的不協調。國家不得對房地產進行宏觀調控。第二，房地產熱點城市，房地產價格過高，使各類企業生產與經營成本增高，削弱了城市企業在市場上的競爭力，從而影響了城市經濟的發展。第三，住房價格過高，不僅影響居民購房，而且壟斷價格，也是一種調節收入分配的機制，或國民收入再分配的手段，使居民收入過多地流向房地產開發商與投資投機購房手中，也是形成社會分配不公的一個重要原因。

房地產開發經營的壟斷性，以及房地產壟斷價格，造成房地產“市場失靈”。“市場失靈”要求國家進行干預，以便彌補市場失靈的狀況。

(三)關于建立與市場經濟體制相適應的住房制度問題

改革開放以來，隨著住房制度改革的深入進行，不僅房地產業得到了巨大的發展，居民住房條件也得到了很大的改善。但是，無論是住房建設，還是住房消費，都存在著一些問題。其中主要是房地產市場性質扭曲、房地產價格居高不下、住房保障制度不完善、中低收入家庭住房困難、住房分配不公等問題。這些問題存在，嚴重地影響了國民經濟協調發展、住房小康水平的實現以及社會主義和諧社會的建設。

1、深化住房制度改革，加快建立科學合理的住房建設和住房消費模式

溫家寶總理在2008年政府工作報告中，針對目前住房建設和住房消費中存在的問題，提出了建立科學合理的住房建設模式和住房消費模式。

建立科學合理的住房建設模式，必須從我國具體國情出發，正確處理人地關系。房地關系，實際上就是人地關系。住房是建立在土地上的，建設住房必須占用土地。我國基本國情或重要特征之一，就是人多地少。人多地少就決定了住房建設不能夠占用過多土地。我國有13億人口，現在耕地只有18.27億畝，人均耕地只有1.39畝。由此決定了我國住宅建設模式及其政策只能是：第一，必須貫徹執行建設節地節能環保型的住宅建設政策。節地體現了正確處理人多地少的原則；節能堅持了國家實行的節能減排的政策，同時也是建設環保型住房的要求。第二，必須堅持以中小套型為主的住宅供應結構政策。增加中小套型住房供給結構政策，不僅貫徹了節地原則和適度消費政策，而且是與市場經濟體制下居民家庭收入構成結構相適應的。第三，在人多地少的情況下，提高住房消費水平的重點，不是住房面積，而是住房的工程質量、完善的住房功能和合理的住房空間布局、住房設施設備的科技含量、住房的環境質量、以及高質量的物業管理水平等。通過提高住宅的質量、品質和完善的住房功能，力求滿足居民對住房消費各方面的需要，同時也有利于把城市建設成為宜居城市的要求。

2、正確處理政府與市場關系，加快建立健全住房保障制度

把住房納入市場經濟運行軌道，建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，并不要求把所有居民的住房問題都交給市場，通過住房市場自發地配置住房資源。住房“市場失靈”，國家進行干預或彌補，是住房市場運行本身的要求。住房保障制度，是國家對住房市場干預或彌補的重要形式。所以，住房保障制度的建立，不是對住房商品化和住房市場的否定，而且是住房市場體制的有機構成部分。把住房市場與住房保障制度對立起來，以住房市場否定住房保障制度，或者以住房保障制度否定住房市場，都是不正確的。只有正確處理住房市場與住房保障制度的關系，即國家與市場的關系，或者確切地說，只有建立市場調節與住房保障制度相結合的住房體制模式，才能把住房制度建立在社會主義市場經濟體制的基礎上。

根據我國土地資源狀況，住房功能和住房梯度消費發展規律，以及經濟社會發展水平，居民的收入水平和消費水平，以及居民住房消費的支付能力，建立健全住房保障制度，必須做好以下幾個方面工作。

第一，建立多渠道融資機制，擴大住房保障制度的資金來源。住房保障程度和保障水平，最終決定于住房保障資金的多少。無論是保障性住房的實物供給，還是保障性住房的貨幣補貼，都要以住房保障資金支出為基礎。國家雖然明確地確定了幾種住房保障資金來源的渠道，但是從總體上說，規模還不夠大。而且轉移支付資金和土地出讓金按比例提取的部分，都會隨著國家財政收入和土地出讓規模與出讓價格的變動而變動，所以，應當加快建立多渠道的融資機制。在這方面，應當出臺相應的政策，充分發揮民間機構（組織）融資的作用。比如加強住房合作社的建設，建立各種類型的住房保障基金等，發展和規范住房保障資金的供給。

第二，通過市場機制，優化存量住房資源配置，增加保障性住房有效供給。住房保障制度建設，必須有一定數量的保障性住房供給。增加保障性住房供給，由于各個城市住房的數量規模和住房結構不同，應當采取不同的政策措施。大體來說，在房源短缺的城市，增加保障性住房的供給，主要是加大新房的建設規模。對于哪些存量住房規模較大的城市，除了適當增加新房建設外，應當充分發揮存量住房資源的作用。通過加大存量住房市場開放的力度，優化存量住房資源配置，不僅可以擴大保障性住房的供給，而且還有利于調整住房結構，同時也為“以小換大，以舊換新”的居民，實現住房梯度消費，滿足城市各類居民不斷提高住房消費水平的要求。

第三，根據居民住房支付承受能力，確立合理的保障住房供應方式。目前在保障性住房供給方式上，無論是經濟適用住房，還是限價商品房，基本上都通過購買形式實現的。但是，由于房價較高，即使小戶型的住房，首付款都是一筆不小的支出，相當部分居民沒有這樣大的承受能力。為了適應居民住房支付承受能力，更好地解決居民的住房問題，應當加大保障性住房的租賃供給方式。以租賃方式供給住房，從某個方面說，更加符合市場經濟體制運行的要求。

第四，建立健全住房保障制度法律法規體系和管理機構。市場經濟是法制經濟。市場經濟運行是通過法律規范的。所以，完善住房保障制度，必須加強住房保障制度法律法規的建設。國家應當盡快出臺以《住宅法》為核心的住房保障法律法規體系，使住房保障制度在法律上得到保障。同時，為了使住房保障資金能夠穩定有序的籌集和使用，規范保障性住房的供給，加強保障性住房管理，除了建立健全住房保障領導機構外，還必須建立健全保障性住房的具體建設機構或管理機構與經營機構。

第五，完善住房公積金制度。住房公積金制度，是住房保障制度的重要組成部分。我國住房公積金制度雖然已經建立了起來，并且在住房保障方面發揮了一定的作用。但是，我國住房公積制度還存在著一些問題。除了住房公積金在管理和使用方面存在的問題以外，住房公積金覆蓋面還比較小，公積金繳存比例等方面也都還存在著一定問題。由于這些問題存在，不僅影響了住房公積金在住房保障方面作用的發揮，而且還形成了住房分配不公，甚至收入分配不公等問題。

3、加強對住房市場調控和管理，確立住房適度消費模式

住房保障制度的建立，使建立在社會主義市場經濟體制基礎上的統一住房市場，大體上分割成了兩個構成部分。一部分由政府管理或調控的住房市場，即通過建立住房保障制度，彌補了住房“市場失靈”，解決了市場不能解決的中低收入家庭的住房問題；另一部分住房市場，即高收入家庭的住房，完全交給了住房市場，由住房市場配置住房資源，解決高收入群體的住房問題。由于這一部分住房市場也具有經營壟斷性，也存在著“市場失靈”的問題，所以也需要國家進行調控和管理。

第一，正確認識住房市場的性質，加強住房市場調控和管理。住房市場是消費市場，不是投資市場。或者說，住房市場主要是消費品市場，主要不是投資品市場。近年來我國住房價格不斷上漲的一個重要原因，就是許多人把住房當作投資品，把住房市場當作投資市場。把住房作為投資品，把住房市場作為投資投機的領域，不僅扭曲了住房市場的性質，推高了住房價格，而且把廣大住房消費者排擠出了住房市場，造成居民住房的困難。所以，國家對住房市場調控或規范住房市場行為的重要任務，就是維護住房消費市場的性質，抑制住房市場上投資特別是投機行為。

第二，規范高收入者占有住房資源數量，“抑制不合理需求”，“引導居民適度消費”。在市場經濟體制的條件下，對于高收入群體的住房消費，是通過住房市場實現的。但是，為了“建立科學、合理的住房建設和消費模式”，以及“引導居民適度消費”，對于這部分住房市場，即高收入者的住房消費市場調控和管理的重點，不是住房的價格，而是每個家庭占有的住房數量。所謂調控占有住房的數量，就是規定每個家庭只能占有一套住房，而且對住房的面積，也必須規定一個最高的數量界限。這是因為，隨著住房的數量（多套住房）或住房套型面積的擴大，必然會占用較多的城市土地面積。土地是有限的資源，城市土地更加有限。不能因為這些人有錢，就可以大量地占有城市稀缺的土地資源和住房資源。這是由土地的性質，以及我國人多地少的國情決定的。在農村，農民的宅基地，都是有一定的限度的。在城市，只有規定每個家庭占有土地與房地產資源的數量，才能實現居民在土地資源占有和住房資源占有上的公平和平等。由此也可以說，目前實行的限購政策，不應當只理解為是為遏制住房投資投機，穩定住房價格的臨時措施，應當理解為是由我國地少人多情況決定的一項具有長遠意義的政策。

調控城市家庭占有住房的數量的方法，一是采取行政的方式，就是通過行政手段，規定每個家庭在城市只能有一處住房，或者規定城市家庭占有房屋面積的最高數量。二是在規定占有住房數量的基礎上，對于占有多套或者占有超過一定住房面積的家庭，再用稅收等方法加以調節，比如對于哪些超標占有住房資源的家庭征收高額累進物業稅等。通過對占用城市大量房地產的家庭，收取高額累進的物業稅，不僅可以調控城市房地產資源的分配，還可以調節居民收入分配和房地產收益分配，同時還可以把這部分稅收，作為住房保障資金的一個來源。

第三，充分利用住房市場機制，完善住房保障制度和實現居民住房梯度消費。隨著經濟社會的發展，居民收入水平也會發生相應的變動。當居民收入超過一定水平時，他們就不再屬于住房保障對象，這部分居民必須退出住房保障領域，進入商品住房市場，通過商品房市場，解決他們的住房需求。這就是說，住房市場為住房保障制度提供了退出機制和條件。同時隨著經濟社會發展，收入水平的提高，居民還可以通過“賣小買大，賣舊買新”的住房市場，實現住房梯度消費。為了支持居民住房消費，對于“賣小買大，賣舊買新”的住房消費者，再購房自住房時，實行退還在住房置換過程中繳納的有關稅費。采取這些措施，一方面為居民改善住房條件，提供了轉換的機制，滿足了居民住房梯度消費的要求，另一方面，維護了住房消費市場的性質，抑制了房地產市場上的投資特別是投機行為。

在住房制度改革與住房制度建設中，我們雖然走過一些彎路，但是也取得巨大的住房建設成就和寶貴的經驗教訓。認真貫徹執行溫家寶總理在《政府工作報告》提出的關于住房建設和住房消費問題的“總的原則”和“措施”，進一步深化住房制度改革，加快住房保障制度的建設，完善的與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，一定會建立健全起來。