精細化提升住宅品質

樓市調控持續，房地產行業入冬，地產商如何敲開冰封的大門？

2011博洛尼精裝研究院成果發布”活動上，博洛尼精裝研究院用自己的研究成果給出了答案：用精細化、人性化的設計提高住宅的品質。

近日，博洛尼精裝研究院宣布了一項為期3年的戰略計劃，并設立專項研究基金，用于精細化設計研究，其中最重要的一項內容是進行入戶調查，大量收集數據，研究中國人的居住習慣和收納方式。此專項研究基金除了用于博洛尼精裝研究院自身的研究項目外，還將資助其他科研機構的研究項目，并聯手開發企業共同進行住宅產業的研究與實踐。

住宅功能要突破

由于房地產宏觀調控，樓市陷入低迷，近日，關于房地產未來發展方向的探討成為熱點。

對此，萬通控股董事長馮侖認為，“中國的房地產行業正在經歷由資源競爭向創新競爭的過渡階段，這將是一個淘汰與再生的大洗牌時期。未來的房地產企業要不斷向住宅產業化和節能環保、綠色生態的方向不斷創新，創造新的贏利模式，才能贏得未來的競爭。”

這與一直以住宅產業化和工業化精裝為研究重點的博洛尼精裝研究院觀點不謀而合。

該研究院在此次發布會上發布的2011年度研究成果及觀點認為，住宅產業將回歸居住本質，在下一階段將以滿足購房者的理性需求為主，因此，房地產開發商和內裝產品提供者應著力提高產品的品質，在住宅的功能上實現突破。

博洛尼精裝研究院發布的觀點認為，在幾次房地產調控之后，房地產樓盤的屬性發生了變化，從過去的自住和投資需求各占相當比例變為自住需求為主，住宅開始“去金融化”，使得購房者在購房時從看重地段、升值潛力等因素轉變為更看重房子的品質和功能，這就給住宅產品提供者提出了更高的要求。

博洛尼將購房者的需求歸納為剛性需求、感性需求和理性需求三個層次。剛性需求指的是能滿足購房者基本生活的產品配置，表現為購房者對價格的敏感。感性需求指的是購房者對產品設計風格和視覺感受的重視，但過度追求感性需求的滿足往往容易忽略產品的功能性和實用性。理性需求則是指購房者回歸理性，對產品的功能和品質更為看重，這就需要產品提供者對居住者的生活方式進行精細化的研究，為居住者創造真正舒適、便利的生活環境。

博洛尼之所以投入大量的財力、人力和精力來進行精細化設計的研究，正是希望徹底了解中國人的居住方式，并以此為基礎，通過精細化和人性化的設計，真正滿足居住者的需求。

而這只是博洛尼精裝研究院對精細化設計研究的深入，而非起點。

取經日本

早在幾年前，博洛尼就和中國房地產行業的領頭羊萬科集團在眾多項目上有深度的合作，尤其是在參與了萬科松山湖產業園萬科住宅產業化研究基地的工業化內裝研發項目后，博洛尼對住宅產業化的研究不斷深入。

由于日本早在1970年即進入老齡化社會，歷經近四十年老齡化社會的居住研究與實踐，在老年住宅和適老型住宅設計方面積累了相當的經驗。

日本的住宅產業工業化程度很高，設計非常人性化，品質也非常精細，博洛尼精裝研究院團隊頻繁地赴日考察，參與各種中日技術交流，對日本的小空間收納、SI工業化建筑技術、精細化設計等加以研究和吸納，并且在中國第一個工業化建筑技術的集成示范工程項目——雅世合金公寓中付諸實踐。

也正是在向日本學習工業化建筑技術和精細化設計的過程中，博洛尼精裝研究院領悟了日本老年住宅在設計上的精妙之處。日本的老年住宅無論是在整體規劃上，還是建筑設計上都能體現對生命的尊重和人文的關懷，這是基于日本的精細化設計理念及精湛的工業化住宅技術基礎之上的。

博洛尼精裝研究院認為，中國社會的人口老齡化形勢嚴峻，要解決老年人的養老問題，必定需要大量能滿足老年人身體機能和心理需求的住宅。從去年開始，養老地產在國內興起，萬科集團、保利地產、華潤置地、首創置地等多家知名開發商均宣布了進軍老年地產的消息。但總體而言，國內在老年住宅相關領域的積累和規范都非常欠缺。如果將日本老年住宅的設計標準引入中國，將對國內老年住宅及更廣泛意義上的適老住宅的開發起到實際的促進作用。

因此，博洛尼精裝研究院聯合日本市浦設計、日本高齡者財團和中國建筑標準設計研究院共同引進了《老年住宅設計手冊》的中文版。

據悉，由日本國土交通省住宅局住宅綜合整備課監修、財團法人高齡者住宅財團編纂的《老年住宅設計手冊》一書是一本在日本得到廣泛遵循的、具有前瞻性和針對性的、適應老齡化社會的居住設計通則，它針對適應人口老齡化的措施和老齡化社會住宅的設計理念及操作從整體到細節的系統闡述，具有極強的實用性和指導性。

人性化：地產發展路徑

最近幾年，國內的房地產市場正在從當前的大盤時代向精品時代過渡，住宅品質和社區和諧性不斷提升，尤其在物業管理、綠化景觀、建筑細節等方面。

相關專家表示，對消費者來說，以前在買房時只注重價錢，只要價格合適就會出手，而現在買房則考慮的更為細致，從戶型設計到園林營造，從開發商的施工質量到精裝修等各個方面都是考慮的范疇。如今，越來越多的購房者在心理預期方面，希望能買到物有所值的產品，而相當一些樓盤的價格與其品質并不匹配。在發布會上，一位在政府部門上班的王小姐表示，有許多消費者往往為了改善居住環境或是為父母子女購房，而且并非第一次置業，所以，對房屋的品質也就更加挑剔。她認為，在住宅品質上開發商應從百姓需求來尋找答案。樓房本身的質量、樓盤的整體規劃、小區環境甚至外立面的設計等等都需要開發商更加認真考慮。

路勁地產董事局主席單偉豹表示：“養老地產的開發一方面是基于人口老齡化的趨勢，另一方面也是宏觀調控下出現的細分化開發趨勢，無論從哪個角度而言，博洛尼在此時引進日本的老年住宅設計標準，都是應開發商和社會之需，是有遠見、功德無量的事情。”

中國是全球惟一老年人口超1億的國家，60周歲以上人口已超過1.7億，超過德國和法國全國人口的總和。更有預測數據指出，2014年中國老年人口將超過2億。

嚴峻的人口老齡化形勢使中國社會面臨巨大挑戰，但同時也可能成為中國房地產開發和住宅設計發展的契機。

事實上，適老化設計的研究也是博洛尼此次啟動的研究項目中重要的一部分。適老住宅的核心是精細化研究，每一個細節都要考慮到老人的身體機能和心理需求。而如果著眼于未來，每個人都有變老的一天，適老化設計非常具有普適性。博洛尼提出，無論在哪一個階段，住宅都應該賦予人舒適、便利的體驗和感受。這是當前的住宅產品最欠缺也是最急需實現突破的。

中經聯盟秘書長陳云峰分析指出，面對調控不斷、房產稅開征的住宅市場，購房客戶對房子的選擇更加苛刻，作為開發商，如果不將樓盤品質作為重點，勢必將被市場淘汰。征收房產稅等一系列政策調控是規范房地產市場健康發展的保障，在當前環境下，住宅開發企業，應該將項目品質提升到一個新的高度。

對于進軍養老地產一事，萬科地產表示，為了順應城市發展和市場的需求，萬科將推動業務創新，積極開拓新的盈利增長點。