揭開“剛需”的面紗

◎ 華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司 王 楠

2011年1月26日，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。半月之后，北京實施細則出臺，北京住宅市場迎來了1998年住房制度改革后最嚴格的調控。截至今日，調控實施超過6個月，無論是住宅用地成交量、溢價率還是住宅成交套數、成交單價都有了不同程度的回落。從京城住宅成交結構來看，投機投資客群離場、改善客群受限觀望、首置客群回歸市場主流的趨勢日趨明顯。

在市場由狂熱轉向理性和冷清之時，我們再次把目光從金碧輝煌的豪宅中轉出，投向這部分需求迫切、支付能力薄弱、曾經一度被擠出市場的首次置業群體，去關注他們居住需求的滿足情況，畢竟他們才是住宅市場最龐大和堅實的基礎，也是決定房地產開發行業走向的最重要因素，他們的名字叫做“剛需”。

“剛需”素描

盡管“剛需”一詞幾乎在所有涉及住宅的新聞、報告、文章中被無數次提及，但“剛需”是誰？他們到底是怎樣的一個群體？有著怎么樣的生活？對自己的首套房子又給予了怎樣的期望？為了解答這些最基本的問題，我們選取了2008～2010年三年間6個首次置業客群比例超過50%的項目，管中窺豹，以求為“剛需”群體做一個簡單的素描。

表1 樣本項目

圖1 樣本項目中首次置業次數客群比例

圖2 樣本項目中客群的年齡結構

圖3 樣本項目中客群的學歷結構

圖4 樣本項目中客群關注居室結構

表2 2008年-2010年北京首置項目總價變化

表3 2011年上半年北京首置項目總價變化

“剛需”的物理屬性

年齡

從圖2可以看出，樣本項目中，70%左右成交客群的年齡都在35歲以下。其中，比例最高的是25～30歲，占比20～40%，其次是30～35歲，占比15～30%。25歲以下所占比例大約在15～20%之間。由此可見當前的“剛需”是群1977年～1987年出生的年輕人，他們是“泛80后”，是新中國成立后的第一代獨生子女。他們已經步入適齡結婚潮與生育潮，逐步成為社會最重要的骨干力量。

學歷

從學歷上看，樣本項目中成交客群擁有本科及以上學歷的比例高達70～80%。其中本科比例最高，占比40～50%，其次為研究生，占比25～30%左右。由此可見，他們是知識青年，他們擁有較高教育素質，剛剛開始經歷社會的歷練，獨自面對人生的挑戰。

居室及面積需求

兩居產品是樣本項目客戶所關注的絕對主力，超過50%的客戶的起步住宅選擇了兩居產品。選擇一居和三居的客戶比例均在15%左右，除了受到家庭人口數量和結構的影響外，經濟承受能力也是這部分客群產品選擇的重要決定因素。

支付能力

通過表2可以看到，2008～2010年三年間，首次置業客群所需要承擔的總價、首付以及月供都已經發生了較大改變。2008年，在城市邊緣區域（阿爾法社區 通州）擁有一套90平方米兩居總價在60萬元左右，而在城市核心區（金地名京 四惠）則需要160萬元左右，按照當時首付比例20%的要求，分別要支付12萬元以及32萬元的首付。時隔三年，同樣擁有一套90平方米二居，所需要承擔的總價則在200萬元左右，且首付比例也提至30%，也就是說，至少需要準備60萬元的首付。

圖5 1978-2010年北京市常住人口及其增速

圖6 1978-2010年北京市戶籍人口及外來人口

圖7 2001-2009年北京市戶籍人口及外來人口增速

由此可見，由于單價快速上漲導致的購房門檻的快速提升無疑成為了以青年大學畢業生為主的首次置業客群的沉重包袱。對于剛剛步出校門的他們來說，薪酬的增長遠遠落后于房價的增長，個人財富的積累速度趕不上購房門檻提升速度。近三年，對“剛需”們來說，購房環境存在快速、持續惡化趨勢。

“剛需”根源

“剛需”之所以成為目前社會關注并熱議的話題，主要還是因為其居住需求的無法釋放和未能被滿足，那么，北京的“剛需”到底有多少？他們居住需求的滿足狀況到底怎么樣？要解釋這兩個疑問，我們就要回歸到北京市人口發展與人口結構變化這個最基礎的問題上，剖析“剛需”根源。

北京常住人口發展狀況

近三十年來，北京市常住人口的發展大體可以分為三個階段：

1978～1987年：自然增長主導階段，常住人口年均增速2%左右

在此階段，全市常住人口從870萬增長至1028萬，首次突破千萬大關，平均每年新增17.3萬人，平均增速2%。這一階段人口增長的主要原因還是人口自然變動的周期性增長。即1950年代建國后首個生育高峰出生的人口開始陸續進入婚育年齡，人口出生率提高導致人口自然增長開始周期性回升。

1988～2001年：混合增長主導階段，常住人口年均增速2.3%左右

1988年以后，北京常住人口的增長開始進入一個多因素混合增長階段，自然增長、戶口遷徙以及外來人口同時導致了北京常住人口的增加，人口總量從1047萬增長至1385萬，年均增長23.2萬人，年均增速2.3%左右。

1988年北京首次實施了計劃生育目標管理，第一次下達了人口數量指標，由此，人口出生率開始進入明顯回落階段，由80年代初的20%左右迅速下降至15%左右，人口自然增長率也隨之由1980年的9.27%下降到6%左右。戶籍人口的自然增加已經不再是北京人口加速增長的重要動因。外來人口對北京常住人口總量和規模的影響逐步顯現。90年代之后，學校擴招、北京城市建設提速帶來就業機會增加都帶來了眾多外來人口，北京的多元化和包容化發展達到一個頂峰。

2002～2009年：外來人口主導階段，常住人口年均增速3%

2002年以后，北京常住人口再次進入一個快速增長期，短短8年時間，人口總量就從1423萬增長至1755萬，年均增長41.5萬人，年均增速超過3%。這一階段，北京常住人口的自然增長得到有效控制，人口自然增長率由1991年的2.21%降至2004年的0.7%，不再是影響北京市常住人口增加的主要因素。外來人口的大幅增加成為常住人口快速增長的最重要因素。

進入新千年之后，伴隨奧運會舉辦權的獲得，北京作為中國之都，迎來了前所未有的發展良機，北京在北方乃至全國的資源優勢日益突出：政府公共資源更加豐富；經濟更加發達，經濟形式更加多樣化；國際交往更加活躍，文化多元化和包容性更強；智力資本更加密集，教育資源更加豐富。在個人利益和發展機會空間繁榮的強大激勵下，投資、產業和人口向北京的聚集進一步加速。

結論一：2002年以后外來人口的快速增加導致了北京常住人口進入急劇膨脹階段，人口與城市承載能力之間的平衡開始傾斜。

常住人口發展與房地產市場發展的匹配性

2000年以后，與北京常住人口的快速增長所不匹配的是北京商品住宅市場的供應能力。2002年之后，北京商品住宅批準預售面積是逐年萎縮，2003～2005年新增期房面積還能保持在2000萬平方米以上，2006～2008年就跌落到1000萬平方米的水平，而2009年以后每年新增供應更是不足1000萬平米，8年來新房供應能力縮減了一半以上。

與此同時，北京每年新增常住人口量則由2002年的38萬人增加至2009年的60萬人，按照當前北京人均居住面積28.81平方米的標準計算，新增常住人口所需新增住宅面積也由620萬平米增加至1728萬平方米，增長了近三倍，這種供需的此消彼長，直接導致2007年以后北京每年新增住宅供應量都不能滿足新增人口的需求量，住宅供需關系不斷惡化。

結論二：2007年以后北京常住人口增長與城市住宅供應能力之間的關系開始全面惡化，人口增速已遠超住宅供應增長。

常住人口年齡結構變化

在了解了近年來北京常住人口與住宅市場的整體發展狀況后，我們將逐漸把重點聚集在本文關注的“剛需”群體上，由于其具有鮮明的年齡標識，所以我們對北京常住人口的年齡結構也進行了研究。

通過對近十年北京人口抽樣調查所顯示的常住人口年齡結構數據的分析，可以發現近年來北京常住人口的年齡結構呈現三大顯著變化：

5～19歲青少年人口比例逐年下滑

5～19歲青少年人口是2001～2009年十年間比例下降最為明顯的群體，尤其是15～19歲年齡段人口，十年間在全部人口中所占比例由10.2%減少至5.1%，減少了近一半。

1988年北京實施計劃生育目標管理，首次開始執行計劃生育目標管理責任制，要求各單位簽訂計劃生育目標管理責任書，協議書、合同書到基層到個人，并開展計劃生育目標管理達標驗收工作，將計劃生育與單位評優、領導業績、個人崗位緊密掛鉤，這一政策的實施快速讓北京的人口出生率由1987年的17.3%迅速滑落至1989年的12.8%，并在1990年繼續下跌至個位數，直至90年代末，全市人口出生率降至歷史最低水平，維持在6%左右。1988～2006年，近20年人口的低出生率發展，也最終造就了現階段5～19歲青少年人群比例的持續減少。

25～29歲年齡段人群比例逐年增加，成為人口構成中比例最重的年齡段

2001～2009年，25～29歲年齡段的人口比例從8.4%提高到11.6%，增加了3個多百分點，并在2007年后取代20～24歲年齡段成為常住人口中比例最高的年齡組。究其原因，主要有內外兩大因素：

從內因來看，70年代末80年代初，北京自身仍處于一個高出生率的增長階段，尤其是50年代嬰兒潮的人群基本都在此階段到達適齡生育年紀，這也就導致1980～1985年產生了一個集中嬰兒誕生潮，那個時期誕生的孩子目前正處于25～29歲年齡段。

圖8 2001-2010年北京期房供應面積與新增常住人口住宅需求面積

圖9 2001-2009年北京剛需人口基數及增速

外部因素來看，2000年后外來人口的大量增加是此年齡段人口比例快速增長的最大推動力。2010年進行的第六次人口普查顯示，北京目前外來人口年齡集中于20～39歲，這部分人口占外來人口的62.8%，其中25～29歲組占19.1%，2010年常住外來人口的年齡中位數僅有29.6歲。大量年輕外來人口的進入，不僅為北京的城市建設和發展提供了源源不斷的新鮮勞動力，更直接改變了北京常住人口的年齡結構，有效緩解了大都市的人口老齡化趨勢，成為北京保持青春活力的重要支撐力。

“準老人”和“高齡老人”比例增加顯著

新中國成立后第一代嬰兒潮出生的人群目前都已進入50～59歲的“準老人”階段，使得這一年齡層的人口比例從2001年的9.4%上漲至2009年的13.4%，未來十年北京所面臨的人口老齡化壓力將會明顯加重。與此同時，在65歲以上老人的年齡分布中，75～84年齡段的“高齡老人”比例也從2011年2.3%，提升至3.6%，高齡老人的撫養和醫療壓力也會持續加重。

盡管從此次北京人口普查的結果來看，北京人口老齡化進程已經得益于大量年輕外來人口的涌入而減緩，但是我們也可以看到，目前常住戶籍人口的年齡中位數已經達到41.5歲，而即將步入“耳順”之年的新中國第一代“嬰兒潮”人群無疑將會加速這一進程，如果未來北京外來人口數量被嚴格控制，那么首都人口老齡化的問題將會以超乎我們預料的速度和程度暴露出來。

結論三：大量外來年輕人口的涌入，使25～29歲年齡段成為北京現階段人口構成中比例最重的年齡段，緩解了北京人口老齡化進程，增加了住房需求

首置剛需人群居住需求與供應的匹配性

通過調研可以看到，北京起步住宅置業人群的年齡基本都集中于25～35歲之一區間，而這一年齡段也基本上是北京人口結構中比重最重的年齡層。作為基數龐大、需求迫切、而支付能力又最有限的房地產市場消費群體，青年客群的首次置業行業也成為目前社會關注度最高也是最亟待解決的問題。那么近年來北京房地產市場上首置剛需客群的居住需求與市場供應間的關系又是怎樣呢？

按照人口年齡比例抽樣調查的結果，我們粗略估算了一下2001～2009年北京25～35歲人口的總數，這部分人群也就構成了首置置業人群的主要基礎。如圖所示，近十年來，剛需人口基數由245增至351萬，平均每年增加10多萬人。

相較于首次置業客群基數的快速膨脹，北京住宅市場上適合首置人群的中小戶型產品供應則明顯滯后。2006年以前，北京住宅市場供應一直都是大面積產品的天下，直到2006年6月1日，國家強行要求新審批和開工建設的商品住房建設，90平方米以下面積所占比重必須達到開發建設總面積70%以上，北京中小戶型產品的供應才得以提升，即使如此，90平方米以下產品的年均供應量也基本維持在3.6萬套左右，在全部商品住宅供應中的比例也僅有30～40%左右。3.6萬套/年的新增供應，無論是面對300～400萬人的適齡剛需人口基數，還是面對20～30萬人的每年新增適齡首置剛需人口，都無疑是杯水車薪的。

圖10 2006-2010年北京商品住宅供應結構

“剛需”持續

不考慮新增外來人口，僅按照現有常住人口總量和年齡結構比例進行推算2015年北京將迎來25～35歲青年人口數量的首個拐點

如果不考慮新增外來人口對于25～35歲人口數量的影響，我們可以根據現有的北京常住人口數量和年齡結構比例對未來此年齡段人口數量進行一個簡單推算。如圖11所示，2015年北京將迎來首次青年人口數量的轉折點，25～35歲人口總量將在2015年后減少近100萬。2015年，正好是1990～1995年出生人群處于25～29歲年齡段，而這一時期出生的孩子正好是受計劃生育目標管理政策影響的第一批人，他們出生時，北京常住人口出生率由15%以上回落至7%左右。

2015～2020年，25～35歲人口總量將維持在250萬左右水平，于2021年再次明顯下挫100萬人，跌落至150～170萬人的水平。與上次回落主要受到25～29歲人口數量明顯減少影響不同，本次回落則是25～29歲以及30～35歲兩年齡層人口同時劇減，北京也將在此時正式迎來青年勞動力短缺和不足的嚴峻考驗。

考慮外來人口的影響，會適當推后這一進程，但外來人口增量自身也即將面臨極限，且外來人口中有效住房需求人群數量將率先回落。

之前的分析我們也已經提到，2000年以來北京常住人口的加速增長主要是由于外來人口加速涌入而導致的，而在外來人口中，25～35歲的年輕人群又占據了絕對的主力，因此北京常住人口中25～35歲年齡段人口的增長很大一部分要受到外來人口的影響，這部分人群也是北京剛需的最重要基石。那么未來北京外來人口又將發生怎樣的變化呢？首先我們要先來了解一下在京外來人口的一些特征。

圖11 剛需人口基數預測

首先，從來京動機上來看，工作機會是最重要因素，占到全部外來人口比重的74%。北京作為世界級大都市所能夠提供的工作與商務機遇無疑是國內領先的。但從外來人口從事的主要行業來看，餐飲、建筑、批發零售、制造業以及居民服務業是最集中的五個行業，由此也可以看出，多數外來務工者在北京還是從事著相對簡單的以出賣體力為主的服務業。在過去的20年中，這些外來人口的進入對于加快北京城市建設和城市化進程都發揮了不可磨滅的作用。然而，近年來，隨著北京自身產業結構調整，低端產業退出等舉措的實施，這部分低端外來工作人口已面臨進京門檻上升，甚至是被“清理”出京的威脅。2011年1月北京市工商行政管理工作會議就出臺了“以業控人”的“加減法”規劃。會上北京市政府相關領導明確表示，屏蔽不符合首都功能定位的行業形態；小百貨等17類業態將提升審批準入門檻，約涉及30戶商業主體、100萬流動人口。

其次，從在京停留時間上來看，37%外來人口在京停留時間超過4年，他們基本已經習慣和適應北京的生活節奏，生活上趨于穩定，也擁有了一定的經濟基礎和支付能力，物質上和心理上都會開始產生在京置業安家的準備。剩下7成左右的外來人口，相對流動性較強。

最后，從外來人口的受教育程度來看，超過8成外來人口教育程度相對較低，這也就解釋了為什么多數外來人口還是在京從事簡單體力勞動。對于這部分外來人口來說，收入普遍較低，在京立足基礎比較薄弱，相對流動性更強，基本無力承擔在京購置商品住房，他們的居住需求也只能通過租賃以及保障性住房來解決，基本不構成商品房市場上的有效需求。那么剩下的10～15%左右的，擁有大學?？埔陨蠈W歷的外來人口基本就成為剛需的重要基石。未來，在京就業大學畢業生數量的變化將是影響商品房首置產品供需關系的重要因素。

通過研究，可以看到，未來5年內，北京剛需群體“一房難求”的局面仍將難以改變，2015年以后，伴隨著90后人群成為“剛需”主體，由于人群基數下降，首次置業的矛盾有望開始緩解。2020年，北京將會面臨人口結構的重要拐點，青年人群比例明顯縮減，老齡化問題突出，等到那個時候，或許“剛需”將從此塵封。