重塑房企社會責任

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中國30年前崇尚的是越窮越光榮，越窮越革命的價值取向。今天，當萬萬千千老百姓質問憑什么我買不起房子，憑什么不便宜地賣給我房子，憑什么我不能更好的分享房？城市資產升值，以及擁有資產帶來的財產性收入的時候，意味著我們的社會價值取向已經發生了翻天覆地的變化。有產不再是一種罪惡，而是社會保護、支持、提倡、鼓勵的一個價值取向。在中國政府關于全民建設小康社會十六大報告中明確提出，家庭財產普遍增加，人民生活更加富足才叫全面的小康社會，基于此，房地產業也正在為社會發展作出貢獻。

倡導健康消費模式

目前，有很多關于房地產企業社會責任的誤區。人們以為房地產企業應該裸捐，應該像打土豪分田地一樣，跟大家吃一樣的飯，住一樣的房子，把房企的財富捐出來這個社會就發展了。還有人認為，房地產企業應該承擔給窮人無償提供或是非常廉價提供保障房的責任；還有人認為房地產企業只要不賺利潤，大多數老百姓立馬就能買得起房，這些要求都和房地產企業客觀可能和應該承擔的社會責任有比較大的差距。在經濟學意義上，企業努力實現社會公共利益和長遠利益的最大化，就是社會責任。這個長遠利益和公眾利益不僅僅包括慈善、裸捐，以及為災區提供多少的援助。還包括在市場經濟這樣一個制度背景下，企業作為社會微觀細胞，它的天生職能就是通過給別人增加利益來滿足自己的利益。

對于房企來說，不僅承擔了為社會建越來越多、越來越好房子的責任，還承擔為社會、國家、老百姓提供更多公共福利資源，以及城市發展等諸多方面的重要職能。但是，房企還需要在四個方面承擔社會責任：第一，房地產企業應當自覺地、主動地貫徹執行、引導社會形成健康、文明消費模式的思路。目前，太多的房地產廣告泛濫，真真假假，讓人眼花瞭亂，什么“王者風范”、“獨享尊們不應當鼓勵奢侈性消費，浪費資源的消費，過度占有資源的消費。

第二，房企有責任在住房建設中更多的滿足迫切需要改善住房條件的中低端人群的需求。目前社會有個誤榮”，這樣的說法完全不符合社會道德的底線，也不利于老百姓在社會住房利益滿足上形成健康文明的消費模式。最近，很多房地產企業在各種場合抱怨房地產限購，這種指責在社會責任主動自覺意識方面還有差距，我解，以為不管是調控政策還是房地產開發商的良心發現，只要把房價降到70%就能買得起，70%的老百姓居住條件都能得到改善，這是絕無可能的事。全中國的城鎮居民改善一輪住房最快需要20年，如果我們的城鎮居民20年才能改善一次住房，每年只能有4%到5%的家庭改善，別說把房價降到7成人都能買得起，房子就是不要錢，每年所能供給的4到5套也絕無可能就此變成70套，但是政府和社會應當努力的滿足哪4戶或者5戶家庭的住房需求呢？應當首先滿足住房極端困難，急等娶媳婦的小白領等實際需求。而不是已經有了2套、3套房還需要更大、更多的住房，為賣而買的住房需求。房地產企業應該在這樣一個符合社會公共利益的政策方面發揮自己的主動性，在自己的戶型設計、產品結構，以及房子質量上作出自己的努力。

不忘消費者利益

第三，房地產企業的社會責任還包括要協調好社會各方面利益關系。現代企業制度表達了一個企業和社會各方面各利益主體之間的關系，企業第一位的利益是投資人的利益，是賺取利益，但是這個利益不是企業唯一的利益，在企業的利益結構中，包括大小股東之間的利益協調；出資人與經營者之間的利益協調；出資人與企業員工之間的利益關系，比如工資、就業、企業文化等。

我曾經大聲呼吁，政府在房地產市場上的所有游戲規則，應當堅定不移的站在住房消費者的一邊。到現在為止有關制度上做的還遠遠不夠，開發商有一萬條理由和地方政府相互溝通、協調，比如拆遷問題、公共設施提供、電力配套設施，以及價格制定上。地方政府從來沒有和全體市民就城市的住房建設、住房功能、主體供應，以及未來的主要供應對象等進行協商。房地產企業也應當在這方面承擔更多、更大的社會責任，因為你是社會公民。事實證明，什么時候房地產企業把你的市場，你的衣食父母，你消費者的利益忘掉了，忽視了，你離死就不遠了。

上世紀80年代末到90年代初，中國老百姓忽然進入了家電時代，那個時候的丈母娘需求從自行車、縫紉機、手表一下子轉變為冰箱、彩電、洗衣機。當時的家電企業也如同我們今天的房地產企業一樣被社會所追逐。但是沒有多長時間，中國城鎮居民家電的普及率迅速提高，到上個世紀90年代末亞洲金融危機爆發之后，特別是進入2000年、2001年的時候，家電企業生產能力與市場需求出現了極大的供大于求的過剩，在這個歷史過程中紅極一時受政府支持的民營家電企業基本上死掉了，包括北京牡丹牌電視機、昆侖牌電視機、上海雙鹿冰箱、水仙牌洗衣機。那些受到政府格外呵護，受到市場極力吹捧的企業為什么瞬間就死掉了？因為他們忽略了消費者的利益訴求，在他們對質量、品種、結構的變化上不能跟上市場的變化，他們唯一的選擇就是被淘汰。

第四，中國的現實告訴我們，中國是個人多地少，資源嚴重匱乏的國家。上小學的時候老師告訴我們偉大祖國地大物博，現在我們都把地大物博的“博”換成薄厚的“薄”。比如支撐中國45種的主要礦產品中有25種是嚴重短缺的。鐵礦石、石油、天然氣、鋁礬土、有色金屬無一例外的嚴重短缺。我們的社會正在經歷工業化和城市化發展階段中高資源指向階段，在這個發展階段中，我國工業系統要大規模形成現代化的固定資產，城市要建立起能容納大多數人居住、生活、工作的城市資產，我們要建立最現代化的基礎設施，這個階段叫做高資源指向階段，沒有一個國家能繞得過去。但是我國偏偏面對的是一個資源嚴重匱乏的先天條件，面對的是一個對資源競爭格外激烈的21世紀的國際市場。

日本在1964年舉辦奧運會，上個世紀60年代到70年代初期完成它的城市化大規模建設，形成東京、大阪兩大都市圈，以及完成了新干線鋪設，完成老百姓住房從脫困期向改善期轉變，它也曾經面對過這樣一個高資源指向階段。但日本在這個階段上恰逢海灣石油大發現，在鋪設新干線的時候，石油不足2美元一桶。中國正在鋪設京滬高鐵的時候，正處在城市大規模建設軌道交通的時候，面對的卻是100美元一桶的石油，面對的是全球氣侯偏移。現狀要求作為配置資源的房地產企業，特別是你的產品決定著社會未來20到30年，甚至更長一段時間的資源消耗程度，決定著社會經濟發展的質量，決定著城市結構的時候，更應該想一下能否為節能、節材、節水、節地以及形成資源節約型的生活生產系統更多的做一份貢獻，承擔一份責任。