李建明：房產信息化建設新思路

隨著房地產宏觀調控層層加碼，個人住房信息系統、住房保障系統建設的滯后已嚴重影響了相關政策的落實，如限購，開征房產稅，保障房供給管理。與此同時，智慧城市、數字城市、云計算等技術概念層出不窮。一方面有應用迫切需求，另一方面新技術眼花繚亂。如何找準建設的道與行，是本文試圖闡述的要點。

一、現狀分析

房產信息化建設，可以認為有二個里程碑。一個是劉志峰副部長2004年在廣州全國住宅與房地產信息工作座談會上的講話，第一次明確提出建設的基本思路：“以房地產業務管理電子化為平臺，以數據標準化為基礎，以建立房地產信息網絡為手段，實現房地產信息資源共享，為政府、社會和企業服務。”

另一個重要標志是 2010年6月青島會議，齊驥副部長在會上提出的“以城市住房信息系統建設為重點，以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化情況，實現全國住房信息共享和查詢”。同時提出了“以市帶縣，縱向到底，橫向到邊”的建設要求。

這二個框架是一脈相承的，如果前者是確定方向，也就是所謂道的，第二個會議就是定“行”了，方向正確，并付之行動，就是所謂有“道行”了。

可現實狀況并不理想。具體表現：

1、標準滯后。到目前為止，沒有國家級的系統標準。較為正式的也就2007發布的《房地產市場信息系統技術規范》，2008年發布的《建設行業通用軟件測評規范》，而在信息系統建設中至關重要的元數據標準、數據交換標準等尚未出臺，好比建了高速公路，但沒有制定交通規則。

2、條塊分割。登記系統、交易系統、測繪系統，以及網簽系統、資金監管，加上去年提出的個人住房信息系統、住房保障信息系統等，政出多門，各自為戰，有些是重復建設，有些是半途而廢，如預警預報系統。好比可建一條八車道的高速，分道行駛，可現在各自建單行道，雖是方便，專用，但大量浪費了公共資源。

3、濫用技術。房產信息管理的本質是不動產登記。也就是不動產登記簿的維護與利用。技術上要點是保證標的物的空間唯一性及主客體關系的準確性。因此，采用通用的地理信息技術GIS及傳統的MIS系統相結合就可基本滿足業務需求，基本的的一些硬件指標可滿足要求。但在實踐中，部分廠商為其商業利益，忽悠用戶，濫用技術，如加密、數據交換平臺等，無謂增加不必要的投入。好比限速120的公路上，開一輛寶時捷跑車。

4、重軟輕數。我們往往在系統建設上對硬件指標、軟件功能上越強越好。有時為了只用到20%的功能，花掉了80%的投資。而事實上，軟硬件更新周期短則三年，長則5年，并且都是推到重來的，而數據才是真正有價值的并且要持續利用的，可常被忽略。好比路修得好，車也是好車，可拉的貨是廢品或次品。

二、建設思路

縱觀全國，乃至全球，信息化建設成功率很低，而政府的信息化建設真正更是鳳毛麟角，其內在原因值得分析及深思。以本人主持或參與近十年的房產信息化建設經驗所得有以下幾點體會：

1、目標長遠，分步推進。房產信息化建設是一項長期的，持續的工作，關系到國計民生，更是今后征收房產稅的基礎。由于歷史原因，造成歷史問題多多，數據不準，家底不清。因此希望一步到位只是一種理想。建設規劃要分幾期，分步實施，步步為營，穩扎穩打，切忌急功近利，出政績工程，另外，投入的資金一定要保證。

2、立足現實，打好基礎。客觀地講，現在各地的房產信息化已達到一定的基礎，手工發證的現象已基本消失。但軟件功能參差不齊。大至有這幾類：打證型的。最基本的功能，用電腦代替人工繕證。一般在經濟落后地區，個別縣，區級房產登記部門使用；案例型的。基于交易案例設計。沒有上下手關系，房屋數據多次重復錄入；登記型的。以房屋為主體，權利人為客體，通過系統業務辦理，建立主客體關聯，多次交易同一套房屋，房屋數據是唯一不需重錄；登記簿型的。系統的業務數據庫與登記簿數據庫物理分隔，從不動產登記規范要求，以及物權法對登記的描述：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。因此，系統建設的核心思想應源自物權法，根本立足點是建立及維護不動產登記簿。

3、重視聯網，共建共享。在物權法中，關于不動產登記核心要點有二個一個是不動產必須經依法登記，發生效力，第二是國家對不動產實行統一登記制度。隨著我國城市化，也就是城鄉一體的快速變革，隨之而來的戶籍制度，原先城鎮及農村的二元戶籍管理模式的打破，人員流動，異地就業及異地置業成為一種常態。就如社保、醫保等全市聯網、全省聯網最終全國聯網一樣，不動產登記系統必然最終全國聯網，當然這會是一個漫長的過程。

但在市本級系統建設中，以現有技術及網絡條件完全可以實現統一平臺，共享數據，最終達到統一業務標準的模式，前幾年黑龍江推出的以市帶縣的房產信息化建設模式已初露鋒芒。

這種模式在實踐中可行。因為縣、區基本上沒有能力獨立搞一套完整的業務系統，市局對下轄區縣本身就有業務指導的職能，以目前的互聯網技術，BS架構的業務系統已完全成熟，完全可以實現，這在寧波、常州等城市中已有成功案例。

三、應用設計

“管理信息化，信息資源化，資源社會化”可以認為是房產信息化的三步 。第一步管理信息化，解決最基本的業務辦理流程的電子化，第二步是信息資源化，就是對已有數據的整理與重構，使之成為一種有價值的數據資源，第三步是資源社會化，信息來自公眾，服務于公眾。建立開放的信息查詢平臺，提供高效、精準的信息服務，對提高政府的公信力及建設和諧社會具有極大的現實意義。

1、關于頂層設計

房產信息化整個系統建設的周期必然是長期的，并且是可持續的，動態的，必須進行科學、合理、全面的頂層設計。

不動產登記信息是是政府信息資源的一個重要組成部分，信息資源開發利用可以分為對內（信息資源共享）和對外（信息資源公開和市場化開發）兩個層面。因此，政府信息資源包括政務信息資源（G2G）、公共信息資源（G2B）和市場化信息資源（G2C）。政務信息資源是政府信息資源的基礎和核心，政務信息資源共享因而必須放在政府信息資源開發利用的重點和優先位置。

2、關于平臺架構

平臺設計要充分利用GIS技術、網絡技術、WEB技術、數據庫技術、信息安全技術，對信息資源進行標準化處理、結構優化，提高數據資源的系統性、權威性、適用性、及時性與共享性，構建部、省、市三級數據更新與交換的機制和"共享型信息庫"的技術，面向服務的體系架構。

SOA是一個組件模型，它將應用程序的不同功能單元（稱為服務）通過這些服務之間定義良好的接口和契約聯系起來。接口是采用中立的方式進行定義的，它應該獨立于實現服務的硬件平臺、操作系統和編程語言。這使得構建在各種這樣的系統中的服務可以以一種統一和通用的方式進行交互。

以服務為導向、開放、松散耦合的總體目標架構，在應用系統的規劃設計時，我們可遵循如下業務集成參考架構。

3、關于數據庫設計

建立地、樓、幢、房的以GIS為基礎的房屋數據庫，對現有存量住房有一個唯一的空間位置標識，才能掛接各類應用功能，從而達到以圖管房，數據共享的目的。

根據數據時效性，分工作庫、現勢庫、歷史庫三種狀態，系統在具體數據庫設計時應采用三庫分離設計。各業務子系統的數據庫設計在基礎數據之上展開。

四、建議與結論

可以預計，隨著我國民主化進程的不斷推進，國民資產逐步豐裕，縮小貧富差別，建立和諧社會將是一個主要政府職能。從地方政府而言，大規模的依靠出讓土地獲取城市建設資金的方式將轉型為精細化的稅收管理。其中開征房產稅或不動產稅是一個必然趨勢，當前重慶，上海等已開始試運行。

關于項目建設，有以下幾點建議：基于“房產行業平臺”搭建業務系統；采用SOA技術對現有的系統進行整合；采用“邊上業務系統，邊數據整理”的模式；開展“登記簿+樓盤表”數據整理；聘請行業專家指導。

關于項目建設資金投放，根據經驗，項目總體費用的50%的用于數據整理建庫，25%的費用用于系統研發，25%用于網絡及硬件設備。這雖比常規的1（硬件）：3（軟件）：10（數據）反差小一些，但的確是十分必要的。