充分發揮政府在綠色物業管理中的引導作用

張桂芳 沈棟葎 李鳳 寧艷杰

綠色物業管理產生的背景

2009年12月，聯合國氣候變化大會提出以低碳經濟和綠色建筑發展為核心的節能減排話題成為世界關注的焦點。中國政府明確表態2020年的減排量為40%-45%。根據資料顯示，全球房地產建筑業的能耗占到全球終端總能耗的40%，建筑物建成后的能耗費用是建設成本的7倍左右，而國內則達到12倍。綠色管理是從新加坡傳入我國的一種全新的管理理念，由此衍生出綠色物業管理也就成為當前建筑業節能減排的一種必然趨勢。

基于訪談調查所得京津地區綠色物業管理的現狀分析

一、物企性質保本微利，綠色管理難以持續。由于物業管理行業是一個保本微利的服務型行業，其在進行節能減排的過程中的一次成本又是相當昂貴，物業管理企業既保持盈利又推行綠色物業管理模式相當困難。京津調研結果反映，物業管理企業一致認為：沒有開發商對物業管理企業在資金上的彌補，物業費難以支付起一系列應用于綠色物業管理的開支，如智能化系統的投入、開展環保宣傳活動的經費等。而政府視綠色物業管理模式為物業管理企業的基本要求，沒對實行綠色管理的物業管理企業進行激勵，加大了綠色物業管理模式的推廣難度。

二、節能減排技術不足，綠色管理水平參差。綠色物業的管理必然伴隨著現代科技的應用，包括節水、節能和使用可再生能源、注重生態環境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標，使其管理質量在經濟、技術、自然等多方面符合可持續發展要求。受制于資金與規模，物業管理企業對節能減排技術的投入有較大的差距。京津地區的外資企業的節能技術較優。北京市仲量聯行物業公司是本次所有被調研企業中的典范，其以“美國LEED綠色環保認證”為指導，技術涉獵自動呼救系統、自動防火系統、紅外線光感巡更系統、雨水收集系統、可變保溫隔熱系統、中水系統等系列節能降耗系統。

三、開發商建設耗能大，綠色管理質量受阻。綠色物業管理的有效實施需要開發商的先天支持。開發商建設耗能大，如設計不合理、設備不節能、材料不環保等，將直接降低綠色物業管理的質量。京津地區所調查的一二級房產開發都沒完全達到智能建筑的要求。其每蓋一幢建筑就需消耗50％的水資源，40％的原材料和80％的耕地。同時，50％的空氣污染、42％的溫室氣體效應、50％的水污染、48％的固體廢物和50％的氟氯化物均來自予建筑。無論是能源、物質消耗還是污染的產生，建筑都是問題的關鍵所在。

四、缺乏法規和行業標準，綠色管理動力不足。政府相關法律部門尚未制定物業管理在節能減排上的法規細則和行業標準，使綠色物業管理在操作上沒有客觀統一的標準，大大影響綠色物業管理發展的質量和速度。綠色物業管理仍處于自發無序狀態，缺乏法規行政監督，缺乏良性的競爭環境。

五、居民環保參與度低，綠色管理認可度低。結合京津地區居民調查，僅有30%的居民稱其對綠色物業管理實質內容有一定了解，說明綠色物業管理缺乏廣泛有效的宣傳。不管是政府、社區還是物業管理企業，在推廣國家宏觀政策上，缺乏能讓公眾參與的綠色環保活動和環保教育活動。公眾綠色環保參與度很低，綠色物業管理的新概念尚未深入人心。小區居民還認為應先做好基本職責再去追求綠色管理模式。可見居民對物業管理企業推行綠色物業管理模式的認可度還較低。

政府引導綠色物業管理的SWOT分析

一、政府的優勢（Strengths）分析。第一，政府具備較好的公信力。首先體現在政治合法性上，我們各級人民政府的產生是基于人民授權，得到人民的普遍認可；其次體現在影響力和號召力上。透過近年政府處理公共事件所體現的雷厲風行辦事效率、居安思危的憂患意思、“權為民所用，利為民所謀”的親民形象，公眾認可政府并愿意配合政府的行政工作。第二，政府有強大的宏觀調控能力。首先體現在財政的支配能力上。盡管企業進行節能減排過程中的一次成本相當昂貴，但在政府的財政支持下，物業推行綠色物業管理不再是難題；其次體現在調控國內建筑、改造市場的能力上。運用節能技術對既有建筑進行改造是國家“十一五”科技支撐重大計劃項目。政府調控建筑改造市場的能力有助于規范新型建筑材料、新產品和新裝置等的使用標準。

二、政府的弱勢（Weaknesses）分析。第一，對綠色物業管理介入程度難以把握。政府介入的目的主要是為了培育健康的物業管理市場，發展綠色物業管理模式，從而更好地實現我國低碳經濟增長。但政府與物業管理行業的關系主要由市場供需關系去確定。政府對物業管理行業的加入只能是一種間接管理。因此，政府如何在這個前提下既不制約物業管理行業自由發展，又能引導物業管理行業更好地推廣綠色物業管理模式，是一個難題。第二，政府各行政部門人員的職業操守難以保證。近年政府中不乏這種現象：有些房地產行政主管部門利用職權為少數物業管理企業瓜分市場；有些法律部門以物業管理收費實行市場指導價為幌子，在缺乏與業主充分協商的情況下制定收費標準等。這表明當今政府各行政部門人員的職業操守尚存在問題，影響政府為引導綠色物業管理所開展系列措施的可靠性、真實性和有效性。

三、政府的外部機會（Opportunities）分析。2009年12月，哥本哈根氣候峰會召開，世界主要國家達成唯一一項共識：發達國家與發展中國家在應對氣候變化方面負有共同而有區別的責任。發達國家必須為發展中國家減排提供資金支持。因此，中國政府引導綠色物業管理，符合哥本哈根會議“發展低碳經濟，打造綠色建筑”的精神，世界乃至發達國家將提供相關廣闊的資源和物質政策扶持。此外，和平共出的外交政策和良好的國際關系為中國引進吸收國外先進的節能減排、智能建筑技術提供了可靠的保證。

四、政府的競爭對手帶來的威脅（Threats）。中國政府一直遭受歐盟對我國企業“反傾銷”的困擾。歐盟對判定市場經濟頒布了五個標準，包括企業自主權、政府干預程度、勞資談判自由度、匯率兌換自由度等，聲稱中國未達到其指定的認證標準，斷然拒絕中國市場經濟地位。美國也一直否定中國具備市場經濟地位。這將影響我國綠色物業管理模式在世界的認可度和增加我國物業管理企業參與國外綠色物業管理市場競爭的難度。如果不解決國際競爭對手對我國經濟貿易的威脅和打擊問題，我國綠色物業管理模式難以走向國際化軌道。

政府充分發揮引導作用的舉措

一、加大物管行業政策扶持，建立新技術交流平臺。綠色物業管理是一項系統工程，部門涉及到建設行政主管部門、設計單位、施工圖審查機構、施工單位、監理單位、質量監督機構和房地產開發企業等，產品涉及到綠色建材、綠色能源技術、綠色家電產業、綠色照明以及綠色環保建筑設計等。只有通過政府的推動才能有效整合各方資源。為此，政府應為物業管理企業建立節能智能新技術交流平臺，將發展節能與綠色環保建筑的科技攻關項目納入地方科技發展規劃，鼓勵行業進行綠色產品研發采購合作。

二、借鑒先進建筑環境評估法，綠色管理模式納入城市規劃。政府可借鑒吸收國際上兩個綠色物業管理標準，一是最符合時代高端要求的LEED，二是最符合國情的HK-BEAM，逐步將綠色物業管理納入到城市規劃的一部分。有效的城市規劃采用本地材料，尊重地方歷史文化傳統，內部與外部采取有效連通的方式，會對氣候變化自動進行自適應調節，使得建筑隨著氣候、資源和地區文化的差異而重新呈現不同的風貌。通過這種結合方式，實現“城市規劃促進綠色物業管理，綠色物業管理帶動城市規劃”的雙贏。

三、關注房地產開發建設，鼓勵打造智能建筑。綠色物業管理是一個貫穿房地產產業鏈的系統工程，開發商建設質量直接影響到綠色物業管理的質量。具有強大的宏觀調控能力的政府應密切關注房地產開發建設實況，鼓勵打造智能建筑。首先，政府需要設計師根據建筑物功能需要、國內智能化水平的程度及建筑物的規模進行定位。政府城建部門若發現申建的建筑物的建筑面積達到2萬m2以上，應積極與開發商商議，采用可行的手段鼓勵打造成智能建筑。

四、完善相關政策法規，引導制定行業標準。政府應組織城市建設、規劃、環境等相關部門研究并制定國家推進實施的扶持政策。政府還應聯合物業管理行業協會、眾多物業管理企業以及業主委員會制定在資源能源消耗的各個領域制定并強制執行包括節能、節地、節水、節材和環境保護等方面的標準規范，在《建筑法》、《節約能源法》和《規劃法》中體現大力發展綠色環保建筑與綠色物業管理的內容，逐步形成和完善推廣綠色環保建筑和綠色物業管理的法律法規體系。

五、加強行政監管體系，對物業實行全過程監管。對建設行政主管部門以及執法部門進行培訓，以加強對綠色物業管理的操作熟悉度和法律敏感度，提升其人員的職業操守和職業道德，從而要求其在立項、規劃、設計、審圖、施工、監理、檢測、竣工驗收、核準銷售、維護使用等環節加強監管，嚴厲打擊違反環境保護法規、違章建筑、違章管理的個人或單位。

六、促進全社會參與，全面加強綠色物業管理意識。由于物業服務涉及的內容龐雜，因此實行綠色物業管理需要社會各服務系統必須聯合作戰，統一部署，全局規劃。政府應運用自身強大的號召力，利用網絡、電視、報刊、雜志等媒體對環保進行初步宣傳，更重要的是通過社區、街道辦事處、居委會等途徑深入到社區開展形式多樣、內容豐富的綠色物業管理的宣傳，提高社會各界在環保事業上的參與度，使物業管理企業意識到第一次投資高卻能提升樓房今后的使用期、大大降低管理設備能耗費用，使居民理解首次投資高卻能提升房屋收益，減少后期居住的維修附加費。

發展“低碳環保”的全球性事業必須解決物業高耗能的問題。推廣綠色物業管理模式是時代的必然。政府對提升物業管理企業推行綠色管理的引導作用是可行并有效的。但綠色物業管理模式真正得到普遍的認可和運用還需要政府下屬各環境相關部門、物業管理行業、房地長開發商、行業協會、其他配套行業、社會居民等的相互配合。

（作者單位：北京林業大學經濟管理學院）