當前我國房價過高的成因分析

張亮

由于房產(chǎn)價格主要受到內(nèi)部因素，包括土地成本、人工成本、建筑成本以及開發(fā)商利潤的影響，而隨著這些因素自身的不斷提高，都影響到了房價的不斷攀升。本文在分析影響房價的因素以及中國房價居高不下的原因之后，提出要在政府宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場、劃分區(qū)域或地區(qū)進行限定房價、正確的宣傳導向四個方面解決我國房價存在的問題。

一、影響房地產(chǎn)價格的因素

1.外部因素。（1）區(qū)位因素以及環(huán)境因素：區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)價格非常主要的一個因素，區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位可以分為自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位。環(huán)境因素也可分為自然環(huán)境因素與社會環(huán)境因素。一般來講，區(qū)位以及環(huán)境條件越優(yōu)越，則房地產(chǎn)價格越高。（2）人口因素：人口因素是指構成一定社會的從事生產(chǎn)和自我生產(chǎn)的人們的總和，包括人口的數(shù)量、質(zhì)量、結構和地理分布等。人口總量對房地產(chǎn)價格的影響是顯著的。由于土地總量是有限的，可以說是不變的，而土地上的人口是不斷增長的，世界人口的飛速增長都會造成對房屋土地需求的急劇增長。（3）城市化水平：由于中國農(nóng)村人口占全國人口的70％，而中國土地緊缺，主要指的是具有良好生活環(huán)境，完善的基礎設施以及較高經(jīng)濟發(fā)展水平的城市土地的緊缺。隨著近幾年來，農(nóng)民工進城務工人數(shù)的不斷增多，加之國家鼓勵政策，一方面推動了城市化的進程，另一方面也使得城市住房供應的緊缺，這樣一來，又促進了房價的上漲。（4）行政因素（政治因素）：行政因素對房地產(chǎn)價格的影響包括兩方面內(nèi)容，一是政局的影響，另外則是國家政策的影響。政局穩(wěn)定，人們將樂于投資，此時房價穩(wěn)定。若政局動蕩，人們不敢投資，則此時房價會出現(xiàn)動蕩。政策因素，包括國家產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟政策、土地政策、住房政策、金融政策、稅收政策等都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著影響。另外，人均GDP、居民的收入水平以及居民的消費水平，資本市場的供求狀況、消費者的心理預期等都會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

2.內(nèi)部因素：包括土地成本、人工成本、建材價格、開發(fā)商利潤。

二、對我國當前房價過高的成因分析

1.總體需求呈現(xiàn)旺盛趨勢。影響住房總體需求快速增長的因素有：（1）正常的住房需求（2）超前住房需求（3）被動住房需求（4）投機型住房需求。這些因素都直接或間接的影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因是由后面三種需求共同推動的。

2.人口高速增長，人口和勞動力向中心城市流動。人口階段性增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致住房價格持續(xù)上漲。且由于城市化和全球化的進程加快，許多外來人口為尋求更好的發(fā)展機會和更高的生活質(zhì)量，資本和勞動力向中心城市流動。在各大中城市中，以東南沿海為更甚。這些外來人在促進這些城市經(jīng)濟增長的同時，也加大了這些城市的住房壓力。且基于我國“人多地少，人多房少”的國情，客觀上導致了我國整體房價的不斷上漲。

3.住房供給結構不合理。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，我國商品住房投資、供應結構還不夠合理。隨著商品房供應量的不斷增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應保障政策不力，部分開發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設，經(jīng)濟適用房的比重下降非常明顯，住房空置不斷增加，這也成為近幾年來房價上漲持續(xù)加劇的原因之一。

4.土地資源嚴格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲。從地理上看，我國雖有960萬平方公里的面積，但適用于房產(chǎn)開發(fā)的僅占12%左右。且近幾年來，由于城市土地供應緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導致供求關系緊張，致使房價急速走高。快速增長的住房需求會進一步加劇房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾，從而導致新一輪房價快速增長。由于出售土地使用權以及房地產(chǎn)商向政府繳納的稅收是政府的主要經(jīng)濟來源之一，因此政府與房地產(chǎn)商的利益是相互聯(lián)系的，這也是房價居高不下的另一個原因。

三、解決房價問題的對策

通過分析我國房價問題的成因以及房價在國民經(jīng)濟中的地位和影響，我認為大致可以從四方面解決我國房價問題：

1.政府宏觀調(diào)控。溫家寶總理在2006年7月26日的國務院全國電視電話會議上強調(diào)：“堅決遏制部分城市住房價格過快上漲。”這已經(jīng)體現(xiàn)出國家政府對于我國房價宏觀調(diào)控的意向和決心。2010年開始，全國諸多大中城市開始實行房產(chǎn)限購令。2011年一月，上海與重慶成為新房產(chǎn)稅的試點城市，而新房產(chǎn)稅向全國大中城市推廣也只是時間問題。

2.規(guī)范房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)行業(yè)是我國新培育起來的支柱行業(yè)，加之近幾年過快過猛發(fā)展，房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了良莠不齊、魚龍混雜的現(xiàn)象。不論是公司資質(zhì)、人員素質(zhì)、房屋質(zhì)量上，都應加以規(guī)范和統(tǒng)一。對房地產(chǎn)公司制定嚴格具體的資質(zhì)審核制度，對從業(yè)人員進行嚴格的篩選、專業(yè)的培訓以及實際可行的從業(yè)資格審核，對商品房質(zhì)量建立嚴格的審核標準，并依照標準進行嚴格細致的質(zhì)量審查。

同時我們應該做好正確的宣傳導向，同時有針對性的制定房價限制購房，劃分區(qū)域或地區(qū)進行限定房價。

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（作者單位：四川大學經(jīng)濟學院）