你會(huì)考慮“以房養(yǎng)老”嗎

□ 陳 萌

你會(huì)考慮“以房養(yǎng)老”嗎

□ 陳 萌

中信銀行推出針對(duì)中老年人的專屬借記卡“信福年華”，成為嘗試“以房養(yǎng)老”、“倒按揭”的首家國(guó)內(nèi)銀行。圖/陳萌

10月20日，北京市民政局在其官方網(wǎng)站發(fā)布“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”（住房反向抵押貸款）試點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，也鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)性老年保險(xiǎn)，支持商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)開發(fā)推廣老年人意外傷害保險(xiǎn)產(chǎn)品，并采取政府引導(dǎo)、個(gè)人交費(fèi)、企業(yè)讓利相結(jié)合方式，試點(diǎn)探索建立長(zhǎng)期照料護(hù)理保險(xiǎn)。新近召開的全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，民政部官員也明確表示將試推“以房養(yǎng)老”。

什么是“以房養(yǎng)老”？這種養(yǎng)老方式在我國(guó)有沒(méi)有實(shí)踐呢？

“以房養(yǎng)老”實(shí)際就是住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”，最早是在上世紀(jì)80年代中期由美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)率先創(chuàng)立的，即房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，定期給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，由其繼承人歸還貸款本息，或者由金融機(jī)構(gòu)將其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。

記者從中信銀行總行辦公室了解到，今年10月9日，中信銀行在全國(guó)范圍內(nèi)推出針對(duì)中老年人的專屬借記卡“信福年華”，將老年客戶作為零售重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客戶。此卡可以為客戶提供存取款、轉(zhuǎn)賬、消費(fèi)、投資理財(cái)?shù)然A(chǔ)金融服務(wù)，以及機(jī)場(chǎng)貴賓登機(jī)、24小時(shí)汽車救援、律師顧問(wèn)、網(wǎng)點(diǎn)貴賓通道、個(gè)人貸款優(yōu)惠、理財(cái)規(guī)劃服務(wù)、網(wǎng)上銀行專區(qū) “一對(duì)一”客戶經(jīng)理服務(wù)等貴賓服務(wù)。而“信福年華”卡最大的亮點(diǎn)就在于它可以為客戶提供住房反向抵押貸款，中信銀行也成為嘗試“倒按揭”的首家國(guó)內(nèi)銀行。

盡管中信銀行推出“倒按揭”貸款時(shí)充分考慮國(guó)情，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了改良，但推出至今已逾一月，卻還沒(méi)有完成一單。更早之前，上海公積金中心等機(jī)構(gòu)的試水也不了了之。

申請(qǐng)“養(yǎng)老按揭”的客戶可以用自己或子女的房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老用途。養(yǎng)老貸款采取分期發(fā)放的方式保證客戶按月獲得養(yǎng)老金，借款人通過(guò)分期還本付息方式還款。由于國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有可以借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)，中信銀行在操作上比較謹(jǐn)慎，為申請(qǐng)“養(yǎng)老按揭”設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻。

按照規(guī)則，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。

不過(guò)除年齡限制外，對(duì)借款人還有嚴(yán)格要求：如果借款人為養(yǎng)老人本人，則需要其沒(méi)有不良信用記錄，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備到期償還貸款本息能力，借款人應(yīng)有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所；如借款人只有一套自有住房，應(yīng)增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人。如果借款人為養(yǎng)老人的法定贍養(yǎng)人，則需其具有合法身份證件，沒(méi)有不良信用記錄，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，借款人有兩套或以上自有住房；如借款人只有一套自有住房，必須提供養(yǎng)老人另有的居所證明，借款人所贍養(yǎng)的老年人應(yīng)同時(shí)符合規(guī)定。

既然是借鑒國(guó)外做法，為什么國(guó)外“倒按揭”并未要求借款人有兩套或以上自有住房呢？對(duì)此中信銀行解釋，完全參照國(guó)外“倒按揭”模式還存在一定難度，必須進(jìn)行一定程度的改良以適應(yīng)國(guó)情。要求申請(qǐng)人有多套房產(chǎn)或者需法定贍養(yǎng)人必須另有一套房產(chǎn)并共同借款，主要是因?yàn)楫?dāng)前法律規(guī)定有限制，即銀行不能處置貸款人的唯一房產(chǎn)。設(shè)定10年期限也是考量了未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)、老年人生命周期等因素。而且在貸款到期后，銀行希望貸款人最好還本付息，并不想由銀行出面處置貸款人房產(chǎn)。

國(guó)務(wù)院8月17日常務(wù)會(huì)議預(yù)期，“十二五”時(shí)期，中國(guó)將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到16%。面對(duì)嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢(shì)，“以房養(yǎng)老”模式不失為一種探索，但中國(guó)社會(huì)的傳統(tǒng)觀念讓老人更愿意將房產(chǎn)傳給子孫，而不是交給金融機(jī)構(gòu)。而且，“養(yǎng)老按揭”還涉及房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)、社保及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，在我國(guó)還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。

□ 編輯 于俊霞 □ 美編 閻 瑾

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“以房養(yǎng)老”在國(guó)外

美國(guó)：雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補(bǔ)充。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。申請(qǐng)人年齡越大、房子價(jià)值越高、利息率越低，那么申請(qǐng)人所能得到的貸款越高。

加拿大：超過(guò)62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)至30萬(wàn)加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。

“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)辦理流程

1. 貸款受理。由借款人向銀行提出書面申請(qǐng)，同時(shí)提交相關(guān)材料。

2. 貸前調(diào)查。銀行審核借款人提供資料，根據(jù)借款人年齡、擔(dān)保情況、還款能力等情況，協(xié)助客戶確定適當(dāng)?shù)馁J款金額、期限、還款方式。

3. 貸款審查和審批。銀行將根據(jù)借款人信用狀況、還款能力及擔(dān)保情況確定貸款金額、期限、利率。

4. 借款人與銀行簽訂借款合同（養(yǎng)老按揭）。

5. 辦理房產(chǎn)抵押登記。

6. 貸款發(fā)放。貸款資金采取按月分期發(fā)放方式，按約定的放款計(jì)劃和金額放款。從第二期開始，從放款金額中逐期扣收應(yīng)還本息，實(shí)際支付的養(yǎng)老金為每月放款額減去應(yīng)還本息。

7. 貸款歸還。借款人可以根據(jù)自身情況和還款能力，本著合理的原則選擇以下兩種還款方式，一是按月還息，到期一次性還本；二是按約定每月等額償還部分本金，除首次放款外，按月自動(dòng)還本付息，貸款到期時(shí)償還剩余本金和當(dāng)期利息。