政府回購商品房法律問題探析

徐晴晴

天津工業大學，天津 300387

2015年1月，住建部出臺《意見》提出要大力發展住房租賃經營機構，房地產開發商等企業可以將其持有的房源向社會出租等重大措施。《意見》指出各地可以通過購買的方式，把合適作為公租房或經改造符合公租房條件的存量商品房轉為公租房。自此，出現政府回購商品房這一概念。

一、政府回購商品房的含義及提出的目的

政府回購商品房是指政府可以通過購買符合一定條件的商品房，將其轉為保障性住房的一種措施。

其目的是：第一，解決房地產庫存積壓。房地產市場一直高速發展，房地產市場出現供過于求的局面，直至2014年末，我國商品房待售面積達到歷史最高點，政府回購商品房為解決空置商品房，保持房地產市場穩定提供了新途徑。第二，政府回購商品房的提出，是為了加快住房租賃市場的建設，為增加保障性住房開辟新道路。

二、政府回購商品房存在的法律問題

(一)回購方主體的確定

在《意見》中，雖指出各地可回購商品房作為公租房，但對于回購方主體未予以明確。從“政府回購商品房”字面解釋而言，回購方指的就是各地政府。基于現行的行政體制，我國擁有國家、省、市、縣、鄉五級政府。《意見》中并未對實施回購商品房的政府級別作出明釋，而政府回購商品房必然牽扯到財政支出，如若不將主體明確化，在實際操作中難免出現問題，如各級政府能回購而不回購或不能回購而回購等，因此要對回購方政府的級別作出確定。

同時需要考慮的是，是否只有各級政府可以作為購買主體。目前，在福州下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》中首度提出了各級政府可以指定國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體。可見，其中是將國企作為購買主體。從國家層面而言，國企是否能夠作為政府回購商品房的購買主體應當明確，如若可以作為購買主體，對其符合的條件也應作出具體規定。

(二)回購對象的確定

《意見》中指出的是“合適作為公租房或經改造符合公租房條件的存量商品房”可以作為回購的對象。因此對于回購庫存狀態的商品房可以根據公租房的標準對其進行衡量，判斷是否可以成為回購對象。該類無疑是指已建成的商品房，但是如若房地產公司因資金等其它問題無法繼續建造的商品房，政府是否可以進行回購，《意見》中卻并未提及。雖然政府回購商品房的提出一方面就是為了解決房地產市場穩定問題，但這種“政府救市”行為是否長期可行是值得考量。就筆者來看，政府回購在建商品房并不可行，因為這會滋生房地產經營者投機的心態，其將認為即使在建情況中出現問題無法繼續都會有政府接盤，而在前期建造中忽略自身實際條件，并不利于房地產市場的穩定。基于此，應將回購對象僅限定于已建成的待售商品房。只有對回購對象進行嚴格限定才可以避免高檔房“包裝”成保障房從而引起社會分配不公與權力尋租。

(三)政府回購商品房行為的定性

目前對于政府回購商品房的行為《意見》中并未作出明確定性。對于回購商品房行為有兩種觀點，一種是政府回購商品房是采購行為，基于此政府在該回購關系中就是與房地產經營者處于同一平等地位的商事主體；另一種是政府回購商品房是一種行政征收行為，因其回購行為是出于公益的目的，則在政府回購商品房的法律關系中，政府就是行政主體。基于政府回購行為的不同定性，會導致回購方主體身份的不一致，則在政府回購商品房過程中發生糾紛而依據的法律依據不同。因此亟需對政府回購商品房行為進行定性，以避免發生糾紛出現同案不同判的法律現象。

(四)政府回購商品房操作難

自2015年提出政府回購商品房這一新模式，至今并未出臺對于政府回購的具體操作流程，包括回購房屋的定價、方式、資金來源等問題。如若不對回購房屋價格制定一定的標準、方式、流程則可能會導致政府侵害房地產經營者的權益以過于低廉的價格回購房地產，或房地產經營者與政府工作人員私下勾結，為權力尋租創造空間。關于房屋定價可以根據第三方評估以房屋地價以及房屋建造成本作為標準，政府回購商品房是出于公益目的，因此以市場價回購并不合理。回購方式要嚴格公正公開，可以通過向符合回購條件的房地產公開招標的方式進行。對于政府回購商品房的資金來源亟需法律確定，是僅限于財政撥款還是可以通過PPP融資都需要進一步規定，否則將會影響政府回購商品房行為的合法性。

三、結語

綜上，目前對于推行政府回購商品房這一模式仍存在諸多問題與障礙，只有將其所面臨的基于買賣法律關系而產生的回購主體、對象、行為性質等法律問題予以明晰與規定，操作流程進一步細化和統一，才能夠更好地促使政府回購商品房這一模式的實際推行與落實。