歐美豪宅的神秘代理人

塔尼亞.鮑維利

經(jīng)濟(jì)越萎靡，富人就越富有。美林與凱捷集團(tuán)最近公布的報(bào)告顯示：相比2010年，全球富翁的數(shù)量增加了8.3%，達(dá)到1090萬(wàn)位，其總財(cái)富從2007年的40.7萬(wàn)億美元增至42萬(wàn)億美元。這使得作為安全投資之用、地段好的高端豪宅越發(fā)變得炙手可熱。

但是，由于這些房產(chǎn)從不見(jiàn)諸于廣告，以及賣(mài)方不愿把名下房產(chǎn)賣(mài)給比自己更富有的人等諸多因素，購(gòu)買(mǎi)歐美豪宅變得錯(cuò)綜復(fù)雜。

還是找那些高端房產(chǎn)代理人吧，這些專(zhuān)業(yè)人士“身經(jīng)百戰(zhàn)”、業(yè)務(wù)嫻熟，可以很好地化解不利因素，推動(dòng)交易的達(dá)成。

“我常說(shuō)，自己要是不干房屋銷(xiāo)售掮客這一行，最有可能去當(dāng)外交官。我們得應(yīng)對(duì)三教九流的客戶(hù)。”杰羅米·戴維森說(shuō)。他是房地產(chǎn)咨詢(xún)師，專(zhuān)門(mén)推銷(xiāo)位于倫敦超高檔住宅區(qū)、售價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)英鎊的豪宅。

他發(fā)現(xiàn)，高檔住宅賣(mài)方若是感覺(jué)買(mǎi)方比自己富有，通常會(huì)很妒忌，這種不良情緒有可能把買(mǎi)賣(mài)攪黃。“如果賣(mài)的是公司，上述情況壓根就不會(huì)出現(xiàn)，但變賣(mài)名下房產(chǎn)時(shí)，人們通常難以保持理性。”

這時(shí)候，買(mǎi)方代理人施展談判技巧的時(shí)候就到了，他們必須掃清房屋交易中的一切障礙，讓買(mǎi)賣(mài)雙方皆大歡喜。“有時(shí)純粹是男性自負(fù)心理在作怪，我們的工作就是讓大家心平氣和。”戴維森解釋道。

不過(guò)，買(mǎi)方代理最主要的吸引力還是在于他們有辦法獲取未公開(kāi)銷(xiāo)售的房源。換言之，最出色的代理人必須掌握內(nèi)情，知道從哪兒搞到從不現(xiàn)身于房地產(chǎn)代理櫥窗或時(shí)尚雜志版面的房產(chǎn)。賣(mài)家們之所以不愿意公開(kāi)打廣告，一方面是出于保密、保護(hù)隱私、安全性等方面的考慮，另一方面也是因?yàn)樗麄冇X(jué)得這樣做很丟份。

買(mǎi)方代理人遍布全球各個(gè)豪宅市場(chǎng)，但其出現(xiàn)在某些特定國(guó)家或地區(qū)的頻率顯然要高一些。比方說(shuō)，據(jù)總部位于悉尼的某房地產(chǎn)公司買(mǎi)方代理人特蕾西·芬尼根介紹，在澳洲，價(jià)值幾百萬(wàn)美元的房屋交易幾乎都是未公之于眾的。

“豪宅主人通常不愿意在公開(kāi)市場(chǎng)上出售名下房產(chǎn)，因?yàn)樗麄儾幌矚g隨便什么人都來(lái)看房，也不喜歡別人在網(wǎng)上隨意查看自己房屋的照片，”芬尼根說(shuō)，“他們希望買(mǎi)方有足夠的誠(chéng)意，并且有足夠的財(cái)力做后盾。”買(mǎi)方代理人通常要向賣(mài)方提供買(mǎi)方的資產(chǎn)凈值憑據(jù)，以幫助后者獲取實(shí)地看房的機(jī)會(huì)。

今年40歲的米歇爾·奧布萊恩是一家礦產(chǎn)公司的CEO，她委托芬尼根在悉尼富人聚居區(qū)Point Piper為其物色一套豪宅，最后看中了一套未公開(kāi)上市銷(xiāo)售的房子。一番討價(jià)還價(jià)后，芬尼根成功地幫她把房?jī)r(jià)從900萬(wàn)美元壓至750萬(wàn)美元。

“沒(méi)有特蕾西的努力，我們根本不可能買(mǎi)到這處房產(chǎn)，因?yàn)樗⑽垂_(kāi)上市，”奧布萊恩說(shuō)，“特蕾西不辭辛苦、鞍前馬后地為我們忙活。”

在倫敦，豪宅的私下交易也越來(lái)越盛行，因?yàn)槁暶@赫的富豪們不想將自己曝光在聚光燈下。2011年1月至10月，英國(guó)最大的一家買(mǎi)方代理公司購(gòu)入了價(jià)值約1.5億英鎊的未公開(kāi)上市銷(xiāo)售房源—差不多占了其全部購(gòu)置額的一半。

倫敦某房屋中介的常務(wù)董事卡米拉·戴爾說(shuō)，許多富有的賣(mài)家，尤其是名人，不希望公眾知悉相關(guān)交易，因?yàn)槟菢涌赡軙?huì)引來(lái)一群只看不買(mǎi)的看客。

通過(guò)場(chǎng)外交易，賣(mài)家可以確保只有真正的買(mǎi)主（對(duì)方的底細(xì)已經(jīng)事先打探清楚）才有機(jī)會(huì)來(lái)接洽具體買(mǎi)房事宜。

有時(shí)候，為了確保賣(mài)方的身份信息不被泄漏出去，對(duì)買(mǎi)方的國(guó)籍還會(huì)有要求。戴爾目前代理的一套房子，她拒絕讓那些與代理客戶(hù)同一國(guó)別的買(mǎi)家看房。

然而，購(gòu)置場(chǎng)外房產(chǎn)并不總是劃算的交易。如果賣(mài)家不愿就預(yù)定價(jià)位做讓步，場(chǎng)外交易的房屋價(jià)格到頭來(lái)可能更貴，因?yàn)樵搩r(jià)位未曾在公開(kāi)市場(chǎng)上得到驗(yàn)證。此外，那些沒(méi)被拿到公開(kāi)市場(chǎng)上交易的房屋會(huì)顯得更加獨(dú)一無(wú)二，旁人也弄不清它們待價(jià)而沽到底有多長(zhǎng)時(shí)間了，買(mǎi)主常常一實(shí)地看到房子就走火入魔，相信他們看到的就是最好的。而買(mǎi)方代理人的職責(zé)就是盡量讓客戶(hù)以稱(chēng)心如意的價(jià)位買(mǎi)到房子。

“我始終只把性?xún)r(jià)比最好的房屋遴選出來(lái)，最后收入囊中的只占10%。”一位名叫芭芭拉·伍德的買(mǎi)方代理人說(shuō)。

由于到海外購(gòu)置房產(chǎn)的許多買(mǎi)主都不熟悉當(dāng)?shù)氐姆伞鹘y(tǒng)習(xí)俗，也不具備商洽購(gòu)置海外房產(chǎn)時(shí)所需的語(yǔ)言技能，房屋咨詢(xún)師的作用就會(huì)更加突顯出來(lái)。

斯圖爾特·鮑多克是法國(guó)某房產(chǎn)的買(mǎi)方代理人，其客戶(hù)遍布全球各地，包括牙買(mǎi)加、阿聯(lián)酋、俄羅斯、印度以及美國(guó)。他說(shuō)，國(guó)際買(mǎi)家在黃金海岸這類(lèi)地方購(gòu)置高檔居所時(shí)，急需咨詢(xún)意見(jiàn)：公開(kāi)登載的房屋售價(jià)通常頗為誘人，這時(shí)就需要真正了解行情的專(zhuān)家及時(shí)呈上相關(guān)信息。

來(lái)自Ultissimo房產(chǎn)公司的保羅·貝爾徹是意大利科莫湖項(xiàng)目的代理人，他說(shuō)意大利市場(chǎng)對(duì)非本國(guó)公民較為復(fù)雜：“要搞定一樁交易可能要花費(fèi)大量時(shí)間。”

香港的電腦編程師斯圖爾特·金厄姆通過(guò)Ultissimo在科莫湖購(gòu)置了一套房子。“找到Ultissimo之前，我們幾乎無(wú)計(jì)可施了……在網(wǎng)上搜索，不斷聯(lián)系房產(chǎn)中介公司，折騰了好幾年時(shí)間，結(jié)果還是一無(wú)所獲。”他說(shuō)，“最終通過(guò)Ultissimo，我們購(gòu)買(mǎi)了一處由絲織廠改建的房產(chǎn)，也沒(méi)去現(xiàn)場(chǎng)看房。押貸款、聘請(qǐng)律師、開(kāi)設(shè)銀行賬戶(hù)等手續(xù)全部交由Ultissimo經(jīng)辦與打理，”買(mǎi)方代理人強(qiáng)調(diào)說(shuō)，他們的工作并不僅僅是給客戶(hù)物色房屋那么簡(jiǎn)單。對(duì)那些需要全套服務(wù)的買(mǎi)主，代理人還能就使用最新的環(huán)保技術(shù)以及室內(nèi)裝修提供咨詢(xún)意見(jiàn)。

這一切均需付費(fèi)。全球買(mǎi)方代理通常會(huì)收取一次性的固定勞務(wù)費(fèi)以及交易成功費(fèi)，支付標(biāo)準(zhǔn)一般是房?jī)r(jià)的2%～3%。

幫客戶(hù)物色中意的房子，有時(shí)可能是曠日持久的“煎熬”。鮑多克說(shuō)他最近費(fèi)了3個(gè)月時(shí)間，為某客戶(hù)在法國(guó)購(gòu)置了一套價(jià)值幾百萬(wàn)英鎊的豪宅；而為另一客戶(hù)買(mǎi)入理想的住所，耗時(shí)竟長(zhǎng)達(dá)3年。

澳洲某房屋中介公司的代理拜倫·羅斯前些日子同樣忙著幫某客戶(hù)的鄰居購(gòu)置一套臨水房產(chǎn)。“搞定這次交易總共花了我一年時(shí)間，而那個(gè)客戶(hù)手中握有的臨水房產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)3000平方米了。”羅斯說(shuō)。