房市“量跌價滯”局面能維持多久

　　評述由頭
　　“新國八條”之后，各地房地產市場出現了不同程度的“量跌價滯”局面；近期一些房地產信息機構及組織發布了近兩個月房地產銷售及價格變化的數據，指出價格小幅下降；甚至有不少專家也認為房市拐點已經出現了。
　　那么，如何來認識當前房地產市場走勢？這種住房市場“量跌價滯”的局面能夠維持多久？這些都是需深入思考的問題。我們約請了中國社會科學院易憲容研究員和國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松就以上問題進行了深刻闡析。
　　
　　對當前房地產市場形勢判斷不要僅看一點表象，而是要看住房市場預期是否轉變，房地產投機炒作是否逐漸擠出，房地產賺錢效應是否去除，這才是國內房地產市場形勢判斷的根本所在
　　
　　只要購買住房就有利可圖，賺錢效應就會蔓延
　　
　　當前國內住房市場利益格局既由住房市場性質使然，也取決于中央政府的住房政策及意向。由于住房的特性，其調整有一個相當長的過程，并非一蹴而就的，新國八條就是最好的說明。
　　新國八條的宗旨及內容，基本上繼承了2010年國十條的內容，即鑒于當前住房市場面臨的問題及其嚴重性，要求嚴厲打擊住房投機炒作及讓住房市場功能回歸到居住上來。但是在通過采取什么樣的工具與手段達到其目標上，卻不是采取市場之法而是希望政府的干預更多。在這種情況下，主導市場交易的主體行為不改變，市場預期是無法逆轉的。如果市場預期不改變，國內住房市場要真正調整是不可能的。
　　當前的稅收政策溫和導致其效果和作用有限。一般來說，對打擊住房市場的投機炒作，住房稅收政策是最好的工具，但是新國八條只是要求住房稅收政策恢復到2008年9月之前的水平。過低住房交易稅及不征收住房財產稅已經成了鼓勵進入住房市場進行投機炒作的催化劑。
　　在香港與新加坡，最近為了打擊住房的投機炒作，其住房交易流轉稅增加了許多。比如香港，在一般住房交易流動稅4.25%的基礎上，規定半年內交易的增加15%，一年內交易的增加10%，兩年內交易的增加5%，就是希望通過增加住房交易稅減少住房的短期炒作。
　　就目前的情況來看，住房炒作現象已比較嚴重，在住房流轉、所得、財產持有上的稅收溫和有余而力度不足，住房投機炒作得不到打擊與限制，那么只要購買住房就有利可圖，賺錢效應就會蔓延整個市場，這時豈不是激勵更多的人進入住房市場投機炒作？
　　
　　不少城市的價格上漲的預期正在進一步強化
　　
　　房價調控目標制，被看作是這次政策有新意的地方。但實際結果是，從608個城市所公布的年度新建住房價格控制目標來看，這些城市房價的控制目標與中央政府的政策預期相差很遠。何也？就在于這種政策違背了市場的基本法則，希望用更多的政府干預的方式來指導市場。在這種情況下，住房價格控制目標可能會被淪為人為操縱房價的工具。
　　更為重要的是，這種住房價格控制目標制是建立在承認既定房價合理的基礎上的。 當前國內住房價格是不是合理？這種住房價格水平高不高或可不可持續？等等。對于這些問題，早已形成人們的共識（即當前住房價格水平讓85%以上的居民購買不起，中國房地產泡沫巨大），這是不需要來討論的問題。
　　2006年美國房地產泡沫破滅前，1999年－2006年住房的價格上漲了58%，而中國全國住房均價近8年（2002年－2009年）上漲達到了113%。在這個階段國內一線城市的房價上漲多的則是幾倍。比如北京天通苑小區就由每平米2650元上漲到了2萬元以上。當前美國新屋樓價中位數為20.21萬美元（約合人民幣131萬），二手房的價格中位數15.61萬美元（約合人民幣101萬），美國這些住宅是別墅，而這樣的價格在北京、上海、深圳等地只能購買到一套50平方米的住房。美國95%以上的居民都只有一套住房，但是在中國城市居民中持有幾套住房者十分普遍。
　　在當前情況下，政府的住房價格目標難以有效擠出過大的房地產泡沫。這個巨大的房地產泡沫能夠持續嗎？美國、迪拜、愛爾蘭等國家由房地產泡沫破滅導致的金融危機只是剛剛過去而已。
　　還有，目前的住房價格控制目標是與國內低質量的房價統計數據聯系在一起的。我們都知道，國內住房價格統計指標體系數據存在低質量、人為操縱的現象。如果不對中國的住房價格統計指標體系進行改革與重新構造，那么用這樣的指標如何制定合理的住房價格控制目標？
　　
　　房價向下調整并不容易
　　
　　住房限購令也被看作是目前房地產宏觀調控的新招。也就是說，政府希望通過用行政干預的方式來合理引導居民住房需求。但是，面對如此強大的住房市場，希望用行政手段來規范居民的住房需求，這是很難的事情。為何2010年實行住房限購令的城市房地產宏觀調控失敗，根本上就在于這條規定在經濟邏輯上與國十條及新國八條的基本精神是相悖的。
　　什么是合理的住房需求？是住房消費需求還是住房投資需求？如果是住房的消費需求為合理需求，那么有1套住房持有就是最高限制了。因為，莫說是購買第2套住房可用作投資，即使是購買1套住房也可用投資。因此，住房限購令允許購買第2套住房仍能用作投機炒作。此次限購令用好了可以引導住房的合理需求，反之則成了強化住房投機炒作的政策動力。
　　可以說，新國八條中，能夠對住房市場投機炒作起作用的就只剩下住房信貸的差別化政策了。這個政策，對住房的投機與住房的消費作出嚴格的區分，并要求采取區別性政策對待。比如利率、首付比例不一樣。并對異地購買及多套購買進行嚴格限制。但這些政策僅對新進入的住房購買者有作用與限制，而對早已存有大量住房的投機炒作或投資鞭長莫及。也就是說，出臺新的住房限制政策對已經持有大量住房的投機炒作者沒有政策效應。在這種情況下，這些住房投機炒作者會認為政府打擊住房投機炒作政策是暫時性的，或一陣風式的，只要限制政策的時效性一過，住房投機炒作又會聞風而動。因此，在這種情況下，人們預期住房的價格會隨著政策過時出現報復性反彈也就是很自然的事情了。
　　對于新進入者來說，盡管當前進入住房市場的信貸條件是比以前進入門檻高了許多，其進入成本也有所增加，但是由于住房市場的賺錢效應沒有改變。這時，無論是住房銷售者還是住房購買者，對住房價格上漲預期都沒有多少改變，他們會認為看上去有些樓盤的價格下跌了，但這只是表象化的東西。由于房價上漲的預期沒有改變，在這樣的情況下，房價向下調整并不容易。
　　從上述的分析可以看到，真正對住房調整能夠起作用的政策不多。現在只剩下住房的信貸政策了，如果信貸政策能夠進一步收緊，進一步對住房投機炒作進行限制，那么今年住房市場調整會有起色。如果住房信貸政策突然又出現逆轉，那么國內房地產市場投機炒作又會泛起，國內住房泡沫會進一步吹大，直到房地產泡沫最后破滅。因此，對當前房地產市場形勢判斷不要僅看一點表象，而是要看住房市場預期是否轉變，房地產投機炒作是否逐漸擠出，房地產賺錢效應是否去除，這才是國內房地產市場形勢判斷的根本所在。
　　（作者為中國社會科學院金融研究所研究員）
　　■（責編/艾蕓 美編/葉銳）