1000萬套保障房沖擊:樓市拐點已現

　　2011年1000萬套、“十二五”期間3600萬套保障房建設目標逐步從政治決策轉換為地方政府的切實行動，這將在以下兩個層面對中國經濟產生重要影響：首先，未來5年將不僅僅是保障房大規模發展與低收入家庭住房需求得到有效滿足的階段，同時截至2015年末，保障房存量在中國住宅存量的結構比重將達到30%左右，這意味著中國的住宅市場“保障歸保障、市場歸市場”的雙層格局初步形成。其次，保障房的大規模建設本身即意味著商品房市場在整個宏觀經濟中的重要性將逐步弱化，而保障房在經濟下行時的對沖功能則逐步體現，這意味著“商品房持續壓制、保障房持續扶持”的雙重政策格局將逐步形成。
　　
　　保障房市場效應將在三季度集中釋放
　　
　　從目前的情況看，“十二五”期間3600萬套建設目標將會是保障房市場空前發展的5年，以這樣的建設目標與竣工速度核算，未來5年平均每年竣工保障房超過700萬套，市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達30%，從而基本解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。
　　2011年上半年在建和逐步竣工的保障房主要是2010年未竣工的220萬套，這部分保障房投資將對2011年上半年的經濟增長提供一定的支撐。然而，如果從2011年1000萬套保障房對經濟增長的推動效應來看，這將主要取決于開工進度。目前來看，可以大致確定的進度時間表是：4月底前“項目落地”；5、6月“完成規劃”；7、8、9月“集中開工”；12月底前，各類保障性住房和棚戶區改造項目將完成目標任務的60%以上。總體上看，7、8、9月即三季度將是保障房大規模集中開工與建設的時間窗口，因此，保障房對經濟增長的對沖、對消費的拉動效應將在三季度集中體現。
　　2011年在建保障房為1220萬套，形成的投資完成額約計1.25萬億元。從總量上看，2010年在建1220萬套保障房可對沖商品住宅30%的投資下滑。
　　保障房的大規模建設也必然意味著新一輪的“城市再造”及大面積拆遷、改造和擴建過程。但從投資的角度講，保障房與商品房投資對經濟增長拉動效應之間的最大區別在于保障房投資無杠桿效應。原因在于：一方面，預售是商品房投資產生杠桿效應的關鍵，在具備一定的預售條件之下，開發商通過將未竣工甚至未封頂的商品房預售，從而回籠資金，并投入到下一輪的投資周期之中，使投資形成較長的鏈條，放大投資總量。一定程度上，這種快速開工——形成預售——資金回籠——下一輪開發投資的住宅地產運作模式是使得房地產業成為所謂支柱產業的核心鏈條。當然，在實際操作中，也可以采取對部分保障性住房較早啟動分配等方法；另一方面，保障房完全不能預售，經適房只有封頂竣工并完成一定的簡單裝修后，才能被政府回購，開發商也才能回籠現金；廉租房和公租房，則屬于持有型物業，如果該部分投資不能配備一定比例的底層商業地產，則以上兩類保障房基本無杠桿效應，對投資的拉動效應是一次性，難以產生類似于住宅地產投資的產業杠桿和放大效應。
　　保障性住房投資將在2011年這一中國經濟平穩回落時期發揮積極的對沖作用，也是避免宏觀經濟出現大幅回落的重要動力之一。
　　
　　1000萬套保障房對商品房市場的潛在沖擊
　　
　　從住宅結構看，保障房存量擴大會影響房地產供求關系，對定位于中低端的商品房形成直接沖擊。從目前的保障房存量占比來看，截至2010年底，扣除廉租房直接補貼的部分，保障房在整個住宅存量中的比重僅占10%，尚有大量城市低收入家庭未進入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標，2015年底，保障房存量占比才能逐步達到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。
　　從國際經驗看，“十二五”期間既是保障房空前發展的時期，但也是起步階段與“補課”階段，類似于日本1960—70年代的保障房發展階段，同時，保障性住房的快速建設，會明顯增大房地產的供應，并對定位于中低端的商品房形成沖擊，從而間接抑制商品房價格持續上漲的預期。
　　對于開發商而言，參與保障性住房建設，將為之提供新的發展空間。開發商參與保障房建設，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當前不斷受到調控的商品房市場，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發展方向，為之提供相應的盈利空間。
　　從商品房市場的需求空間來看，目前的中國房地產市場尚處于快速發展向成熟發展的過渡期，未來5到10年的商品房“有效需求”空間仍然龐大。一個合理判斷是：按照“市場歸市場、保障歸保障”的雙層住宅格局，如果假定年按揭收入比超過100%的最低收入和低收入家庭現在及未來都難以具備商品房購買能力，這一部分家庭將進入保障房市場，不直接影響商品房需求；年按揭收入比在50%以下的高收入和最高收入家庭具有現實的支付能力，也是商品房市場需求的“第一梯隊”；年按揭收入比在50%—100%的中等低下、中等、中等偏上收入家庭是潛在的商品房需求者，從需求的滿足次序上，中等及中等偏上收入家庭最有可能進入潛在的需求市場。按照這種有效需求的分類，從1998年住房改革以來，中國累計商品房建設存量為突破5000萬套，僅可覆蓋20%左右的高收入與最高收入家庭的住房需求的首次置業及部分二次改善置業需求，未來5年中等偏上家庭的自住需求和最高及高收入家庭的改善型需求將主導商品房市場。
　　從目前的政策趨勢看，未來幾年，特別是2011、2012年保障房集中建設的期間，從整個行業層面看，保障房對商品房市場的最大沖擊可能來自于“商品房持續壓制、保障房持續扶持”的政策壓力。保障房的大規模建設本身可以對沖房地產調控對于投資等的負面影響，從而減輕經濟增長對商品房市場的依賴，這意味著除非面臨明顯的外部沖擊，并且經濟增長出現明顯下滑，在保障性住房保持快速建設的前提下，目前對房地產市場的調控難以出現明顯的放松。
　　總之，可以說，保障房建設的力度空前加大。從1999年到2010年，全社會新增住房量為5000萬套，去年僅保障性住房就達到了580萬套，今年計劃為1000萬套，十二五期間計劃新增3600萬套，7年5180萬套，超過過去10年的總水平。目前已經開始有一些效果了，甚至可以看到樓市拐點正在出現。
　　（作者為國務院發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家）
　　■（責編/艾蕓 美編/葉銳）