海南房地產業面臨的挑戰和政府應對策略的思考

劉世明 李巧力

海南房地產業面臨的挑戰和政府應對策略的思考

劉世明 李巧力

海南房地產在海南財政收入中客觀上已經占了半壁江山，地產業不僅是海南的支柱產業，而且短時間內在沒有新的稅源進入情況下，房地產對海南的發展至關重要，海南的現實發展離不開房地產的支撐。因此，將房地產的發展作為海南旅游的推動力，大力發展旅游地產，不僅可以規避房地產業發展的政策困局，同時也有利于海南的整體發展，與此同時，政府應該考慮利用國際旅游島建設的政策，迅速發展壯大海洋產業、生態農業等其他產業，分散地方發展的風險。

國際旅游島；海南房地產；旅游地產

本文在海南房地產風險尚處于青萍之末之時，探討政府的應對策略，拋磚引玉以供相關部門借鑒。

一、海南房地產面臨的挑戰

筆者認為，海南房地產現在面臨著多重挑戰，但是主要集中體現在以下三個方面。

第一，供給需求失衡的挑戰。據不完全統計，海南現在千畝以上的大盤有20多個。如果用一個沙盤來表現海南的話，海南島現在就是一個不折不扣的大的房地產在建工地。很顯然，在“國際旅游島”概念的刺激下，普通房地產產品供給已經過剩。從需求來看，海南房地產主要銷售給兩類人：投資客和自購消費。作為投資工具看，一方面，海南房價高升，投資的價值空間減少；另一方面，由于世界經濟處于低谷，中國經濟現在是一枝獨秀，人民幣升值較快。如此態勢，使得海南房地產投資價值降低。自購消費者包括島內和島外兩部分。由于海南本地經濟相對落后，全省人口800多萬，加上社會保障房在全省的強力推行客觀上增加了社會住房擁有量等因素，致使海南本土對房地產缺乏穩定的消費量。而島外購房者主要是在海南買房作為第二甚至第三居所的“候鳥”族。這類消費者一部分已經購買；一部分在經歷2010年年初的的狂熱后消費更加理智。海南的商品房現在正如雨后春筍般的冒出來，消費者卻更加理智，于是海南房地產產品的供給與需求開始失衡。

第二，宏觀政策影響的挑戰。房地產泡沫已經不僅是民間共識，而且國家領導層已經意識到，任由房地產泡沫發展將會危機中國的經濟安全，因此，在2010年國務院不斷收緊調控的力度。2010年1月20日，國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，隨后下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。此后9月21日，國土資源部、住房和城鄉建設部下發了進一步貫徹落實的通知，由此開始，包括?？?、三亞等地在內的全國部分城市開始限購。2011年1月26日，國務院提出了新的房地產調控政策“新國8條”，對二套房的房貸比例、購房數量提出控制。海南本地房地產消費者有限，外地在海南購房者很少或者說基本沒有首套購買者。因此，這些政策對海南房地產構成硬殺傷，影響了海南房地產外地銷售增長空間。

第三，行業營銷能力的挑戰。長期以來，由于歷史原因，海南房地產業只有老板缺乏企業家，只有房地產項目缺乏房地產企業。這種狀況基本上是在國際旅游島建設開始后，由于恒大、雅居樂等一大批大型房地產企業進入后才開始改觀。本地的中小型房地產企業是這幾年房地產市場急劇膨脹的產物，其共同特點是沒有風險意識、營銷能力差、資金不厚實、市場風險應對能力弱。因此筆者估計，在經歷這次調控后，海南的中小型房地產企業將再一次經歷洗牌。

二、如何認識海南房地產在海南的產業地位

面對行業存在的風險和挑戰，必須首先清楚的看到一個行業在區域國民經濟發展中的地位。如果產業發展客觀上已經是本地的重要支柱，那么政府在產業政策上應該予以更多、更為積極的對待。觀察房地產業在海南國民經濟發展中的地位，必須從現實和發展兩個角度來看。

現實角度看產業地位，就是看該產業在現在區域財政收入中的比重。2010年海南房地產業實現稅收104.05億元。這還只是房地產業的直接財政收入，如果加上與房地產相關的建筑、水泥、鋼材、土地轉讓等相關稅收，以及在房地產行業興盛帶動下的其他產業增加的稅收，估計這個數字應該再翻一倍達到200多億。而2010年海南的一般預算收入528.64億，也就是說，海南房地產以及房地產影響的行業對本地財政稅收的的影響現在已經是在50%左右，遠遠高于全國約25%的比重。從這個數據可以看出，海南房地產在海南財政收入中客觀上已經占了半壁江山，地產業不僅是海南的支柱產業，而且短時間內在沒有新的稅源情況下，房地產對海南的發展生死攸關。

發展的角度看產業地位，就是看本地的資源稟賦。其一，看本地資源稟賦是否能為行業的發展提供足夠的資源支撐。比較全國其他地方，海南最獨特的資源稟賦就是生態、陽光、海洋等。這些獨特的資源稟賦造就了海南最優勢的產業之一就是旅游及旅游地產。其二，資源稟賦與產業結合后的產品價值是否具有獨特價值。海南獨特的資源稟賦帶給房地產的價值就是：海南房地產作為一個產品，由于地理、生態等因素影響，其在全國范圍內具有獨特性?？梢钥闯?，海南的資源稟賦決定了海南發展旅游地產的優越性。

由此應該認識到，海南在短期內資源稟賦沒有大的改變，在海洋資源沒有得到有效開發、獨特的自然生態資源沒有得到有效利用的的情況下，房地產作為海南支柱產業的地位很難改變，這有歷史的原因，也有海南本地的生產要素稟賦原因。認識到這點，對海南在當前環境下的發展極為重要。

三、當前環境下的政府應對策略

現實讓海南地方政府面臨一個艱難的選擇：房地產已經演化為影響海南發展的社會問題，限制房地產業發展將嚴重影響到海南發展。因此，政府對房地產業的后續發展必須引起更多的重視，投入更多的資源。筆者認為，在當前環境下，政府應該做好以下幾個方面的工作。

第一，控制房地產的增量。所有的經濟現象都離不開一個基本的問題：供給和需求。在現在供給已經過剩，需求快速萎縮的情況下控制房地產增量至為重要。因為如果不控制增量，在需求有限的情況下就會出現房地產崩盤，或者賤賣。這將會嚴重影響消費者的心理，加上海南房地產有崩盤的歷史記憶，那么毀掉的將是海南的整體形象。一旦如此，海南在可以預見的10年內將付出很大的代價才可能改變這一形象。控制增量，將給房地產開發商和消費者一個定心丸：即便現在房地產稍微過剩，但是海南房地產1993年之禍不會重演。如果不控制增量，供給和需求進一步失衡，很難保證海南的長期發展。

第二，控制房地產價格。海南房地產本身在全國來說具有獨特性，這是海南房地產的產品價值。但是應該看到，近兩年房地產在國際旅游島建設概念的炒作下，其價值已經有透支的危險。同時，在新的國家宏觀調控背景下，消費者購房將會支付更多的成本。消費者購買產品主要看的是產品綜合價值。在控制價格后重新凸顯海南房地產的產品價值，將有利于海南房地產的發展。

第三，發展旅游地產項目。旅游地產不是旅游與地產的簡單捆綁和疊加，而是建設以具有吸引人們觀賞的公共景觀和有游客進入為主要特征，以旅游主題的策劃和注入為特點，以旅游資源為核心依托的地產項目。海南的優勢是旅游，海南的資源稟賦是旅游，海南的現實發展離不開房地產的支撐。將房地產的發展作為海南旅游的推動力，大力發展旅游地產，不僅可以規避房地產業發展的政策困局，同時也有利于海南的整體發展。

第四，引導房地產營銷。房地產的營銷政府應該做兩個方面的事情：其一，做好海南房地產整體的形象營銷。國際旅游島是個概念，這個概念需要一系列的產品支撐。政府可以將海南房地產作為宜居海南整體形象品牌的一部分，納入國際旅游島宣傳中。其二，引導房地產行業整合營銷?；谑袌鰤毫?，目前幾個大的房地產企業已經在全國開始產品營銷，但是基本上還是企業單打獨斗。政府現在應該強化房地產行業協會的運作，引導本地房地產企業整合營銷，抱團取暖，采用不同層次、不同地域、不同景觀、不同建筑差異性的項目組建營銷團體，減少營銷成本。

第五，爭取更多的優惠政策。海南發展起步較晚，發展速度落后，發展過程中經歷過波折。海南國際旅游島建設剛剛起步，海南的發展歷史和資源稟賦決定了海南現在的產業布局，海南本身是特區等等，這些都是海南區別于內地的地方。目前中央對房地產的控制還處于政策性引導，還沒有出臺一刀切的規定。這為海南房地產的產業政策留下可以爭取的空間。為謀求海南的平穩發展，政府應該盡量爭取中央支持，在不違背中央有關規定的基礎上，適當利用海南特區的優勢和現有的政策空間，在限購、房地產稅收政策上爭取一定彈性。

第六，迅速拓展其他支撐產業，分散發展風險。過去很長一段時間內海南區域經濟的發展系于房地產，這本身給海南的經濟發展造成潛在的風險。過去這幾年政府發展了石化、汽車等行業，使這種情況有所緩解。但是應該看到，房地產業支撐海南財政的情況沒有得到基本的改變。特別是在全國房地產饕餮盛宴的背景下，海南對房地產的依賴更為加重。經歷這次危機，政府應該考慮利用國際旅游島建設的政策，迅速發展壯大海洋產業、生態農業等其他產業，分散地方發展的風險。

F127

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1004-700X（2011）04-0045-03

劉世明，瓊臺師范高等?？茖W校；李巧力，羅牛山錦地地產公司）