“配套門”: 新一輪業主維權來襲

　　進入12月，又一輪業主維權風波乍現端倪。
　　這次的導火索不再是“開發商降價”，而是業主們認為開發商在銷售房屋時涉嫌“虛假宣傳”，導致相關配套設施并未達到當初約定的狀態。
　　這種維權被業主們視為一種捍衛契約精神的回擊。今年9、10月份，京滬等地業主因“降價”而沖擊售樓處的維權，被批評為契約精神的缺失。業主們認為：“銷售房屋時開發商作出的承諾不能兌現，才是真正的缺乏契約精神。”
　　不過來自市場的聲音認為，業主以“配套不達標”的理由維權，是對目前降價商品房項目“借題發揮”，其目的依舊是進行貨幣或等價物補償。
　　觀點交鋒中，“業主維權”或許將長期出現在被群毆過的售樓處。
　　
　　學校和醫院在哪里？
　　行業龍頭萬科集團，成為此次最先“招惹是非”的房企。
　　11月下旬，北京萬科一位負責人表示，中糧萬科長陽半島（下稱“長陽半島”）要引入的醫院可能是一家骨科專科醫院，而非原先規劃的三甲綜合醫院。此后北京萬科召開的入學資質政策解讀專場說明會上，有關人士稱，北京四中與萬科簽訂的合同有效期為六年（2014年至2020年），“六年之后，是否續簽，視國家教育產業政策變化而定。”
　　這引發了業主們的擔心，由此逐步蔓延出的憤怒，直接導致了12月10日業主在售樓處維權的聚集事件。
　　三天后，北京萬科進行了澄清，稱部分客戶所擔心的“六年時限”并不存在，該項目每套房可行使一次就讀北京四中房山校區初中部的機會，但相關入學要求需以屆時相關部門制度為準。此外，根據政府相關規劃，長陽半島項目所在區域含有醫院用地規劃，但具體規劃尚未最終確定，須以政府相關部門公布信息為準，并不存在“三甲醫院改專科醫院”的問題。
　　遠洋地產（3377.HK）旗下的遠洋一方項目業主，近期亦向本刊透露，他們將繼續向遠洋地產維權，而最重要的訴求之一便是當初開發商口頭承諾的“引入芳草地小學”如今無法實現。
　　這或許意味著遠洋地產將被業主維權超過十次。要求匿名的遠洋一方業主多次對《中國經濟周刊》表達強烈不滿：“我們很多業主都是80后的育齡人群，當時購買遠洋一方，主要是看中銷售口頭承諾的引入芳草地小學。”該業主向記者出示多份遠洋一方銷售廣告，其中有描述稱：“7600平米的獨立小學，27200平米的9年制中小學合校”。
　　而業主提供的來自遠洋地產的書面回復，并未對小學等教育機構的設置作任何解釋，只是表示“遠洋一方項目對業主的所有承諾均體現在《商品房預售合同中》”。
　　除了上述幾家企業，近期在山東、江蘇等地還出現了多起由于配套設施未落實而導致的業主維權事件。而這些配套設施則多集中于醫院、學校、幼兒園以及綠化和交通等。
　　某咨詢企業負責房地產業務的高級合伙人告訴《中國經濟周刊》：在房地產住宅價格下降的市場行情里，醫療和教育等重要配套設施已成為十分重要的“權重項”。如果房地產商在銷售時涉嫌虛假宣傳或配套設施落實不到位，那么業主必將選擇抗議。
　　
　　“配套”舞劍，意在“降價”？
　　在國家闡明將繼續實施房地產調控政策不動搖的精神下，全國的房價或將繼續下跌，“配套門”的集中出現或體現了業主的無奈。
　　陽光100置業集團常務副總裁范小沖對本刊表示，個別房地產企業為提高銷售或品質，借高檔配套設施名義進行虛假宣傳的行為，是違背契約精神的表現。不過，“有些業主借配套設施建設來維權的行為其實是借題發揮。其根本訴求還是因為房價下降而要求開發商補償差價。”
　　長陽半島項目出現業主因配套設施問題維權后，有分析人士稱，此次維權的最根本原因是該項目的價格出現了較大幅度的調整。今年11月，長陽半島項目曾有400余套房源被團購，團購均價在14000元每平方米左右，相比該項目16000到19000元/平方米的銷售價格，下調幅度較為明顯。類似的猜測亦出現在遠洋一方業主的維權中。
　　上海嘉定新城金郡項目業主李女士告訴《中國經濟周刊》，該項目距嘉金高速公路較近，噪音明顯。緊鄰高速公路的4號、8號、14號樓的業主，要求開發商在樓盤相關位置增加隔音屏等防噪音設施。而開發商給予業主的回復，是該項目符合環保部門對噪音的控制要求。
　　嘉定新城金郡項目的開發商是中國B股上市企業江蘇新城地產股份有限公司（新城B股，900950）。記者以購房者名義致電該項目售樓處。銷售人員表示，目前該項目銷售均價約為14000元左右；與最初開盤的均價基本相同，“但如果現在來購房，將可以得到10萬元的優惠，相當于每平米下降近千元。”
　　沈陽百益龍地產集團董事長王國慶向《中國經濟周刊》表示，業主以配套設施為由維權，配套設施是直接原因，房價下降是根本原因，“開發商被維權已成普遍現象。近幾年房價飛速上漲，加上開發商在售房前對周邊配套的過度宣傳或承諾，當出現降價預期或房價明顯下降時，業主或會將配建缺失或房屋質量等問題作為退賠把柄。如果今后房價繼續下降且幅度過大，業主以各種借口維權以獲得補償或退房的現象將成為嚴峻的社會問題。”
　　中國房地產協會高層人士稱：“一些開發商在社區里的配套設施往往規劃較好卻難以兌現。明年中國的調控政策還將繼續執行并無松懈跡象，那么很多業主此前購買的住宅價值會出現貶值。如果配套設施或住房質量出現問題，那么業主以各種理由維權的可能性將不斷增加。業主維權現象將在今后相當長的時間內頻繁出現。”
　　針對這一或長期存在的矛盾，王國慶告訴《中國經濟周刊》：“目前暫時沒有統一的解決辦法。我認為，開發商如果讓步必會引發多米諾現象，從而導致類似矛盾激增。而如果政府支持業主維權則或將導致矛盾擴大化。我認為依法提起訴訟，通過法院裁判，是平息類似矛盾的最佳解決辦法。”
　　
　　 部分遭遇“配套門”的樓盤
　　
　　樓盤名稱：中糧萬科長陽半島（北京）
　　開發商：北京萬科
　　維權原因：配套學校、醫院問題
　　價格動態：11月，400余套團購房源價格比零售價便宜2000-5000元/平方米
　　
　　樓盤名稱：遠洋一方（北京）
　　開發商：遠洋地產（03377.HK）
　　維權原因：配套學校、更換建筑易燃材料等
　　價格動態：9月，三期開盤價格較二期價格下調了3000元。
　　
　　樓盤名稱：世茂宮園（北京）
　　開發商：世茂集團
　　維權原因：1.2萬元/平方米的精裝修部分存在明顯瑕疵
　　價格動態：不明顯
　　
　　樓盤名稱：金隅花石匠（北京）
　　開發商：北京金隅股份（601992.SH）
　　維權原因：部分外墻面材料為B2可燃材料
　　價格動態：不明顯
　　
　　樓盤名稱：嘉定新城金郡項目（上海）
　　開發商：江蘇新城地產（新城B股，900950）
　　維權原因：增加隔音屏等防噪音設施
　　價格動態：購房有10萬元的優惠，相當于每平方米降價近千元
　　
　　樓盤名稱：天潤城（南京）
　　開發商：蘇寧環球（000718.SZ）
　　維權原因：配套學校問題
　　價格動態：不明顯