地方房?jī)r(jià)調(diào)控目

　　各地的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)被許多人視為“文字游戲”。
　　1月26日公布的“新國(guó)八條”要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
　　不過，此后一些地方所公布的控制房?jī)r(jià)目標(biāo)卻被公眾批評(píng)為“限漲令”。因?yàn)閹缀跛谐鞘卸紝?011年目標(biāo)定為“增長(zhǎng)10%”左右。
　　其中，北京在3月30日宣布“新建普通住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降”。同一天長(zhǎng)春提出“新建住房房?jī)r(jià)收入比(住房套型標(biāo)準(zhǔn)按60平方米計(jì)算)控制在5.8以內(nèi)”的目標(biāo)，成為首個(gè)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。
　　除上述兩城市以外，其他城市均只以GDP增速和人均可支配收入增長(zhǎng)速度為標(biāo)準(zhǔn)，并未關(guān)聯(lián)“居民支付能力”計(jì)算。
　　由此，淪為“限漲令”的地方樓市調(diào)控目標(biāo)便開始接受來自市場(chǎng)的持續(xù)批評(píng)。截至3月31日，據(jù)各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門上報(bào)匯總，全國(guó)657個(gè)(包括287個(gè)設(shè)區(qū)城市、370個(gè)縣級(jí)市)城市中，已有608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，占92.5%。還有49個(gè)城市沒能按期完成公布調(diào)控目標(biāo)，按照“國(guó)八條”的要求，將對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
　　而鑒于公眾對(duì)各地房?jī)r(jià)的質(zhì)疑，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在大限之前發(fā)出通知，要求各地確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會(huì)的意見，使調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。已經(jīng)公布控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣?huì)的意見，并根據(jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。
　　“這一聲音有可能說明中央對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)城市，存在一定的不滿。”易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部長(zhǎng)楊紅旭說。
　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，到底合不合理？為何大家都不滿意？
　　
　　嘉賓
　　朱中一 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
　　顧云昌 中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
　　劉宏長(zhǎng) 江西省贛州市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局黨委書記
　　潘石屹 SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)
　　楊紅旭 易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)
　　孫飛 房地產(chǎn)投資私募人士、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作促進(jìn)會(huì)理事
　　
　　“限房?jī)r(jià)”為何變?yōu)椤跋逎q價(jià)”？
　　
　　朱中一：在“新國(guó)八條”中，國(guó)務(wù)院要求各地制定自身的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。文件要求各城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。目前，我們看到各個(gè)地方制定目標(biāo)所偏重的原則主要是前兩條，即“GDP增幅”和“人均可支配收入”。從目前的市場(chǎng)分析，建設(shè)商品房的建材成本在不斷提高，土地價(jià)格也不斷提高，勞動(dòng)力成本也在不斷增加。那么在這樣的一種成本增加的預(yù)期下，想設(shè)定關(guān)于“降價(jià)”的目標(biāo)是有困難的。
　　更重要的是，土地價(jià)格在不斷上漲，而地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)卻不能理順和平衡。在這樣的前提下，要想讓地方政府放棄“土地財(cái)政”也是不現(xiàn)實(shí)的。中央的要求中還提出，對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不力的地方官員要進(jìn)行“問責(zé)”。為了避免被“問責(zé)”的風(fēng)險(xiǎn)，地方政府也愿意將目標(biāo)定得比較寬松。
　　
　　潘石屹：一些地方把自己的控制目標(biāo)定得很模糊，我認(rèn)為根本原因還是土地財(cái)政，如果房?jī)r(jià)漲幅小，甚至確定了房?jī)r(jià)下跌的目標(biāo)，這個(gè)城市的土地就會(huì)沒有開發(fā)商購買，就會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政。不徹底改變土地財(cái)政，這種怪圈還會(huì)一直循環(huán)下去。房?jī)r(jià)只是一個(gè)表象，問題的實(shí)質(zhì)是土地的供應(yīng)、貨幣政策、稅收政策以及貧富的懸殊。就房?jī)r(jià)控制房?jī)r(jià)不是釜底抽薪，只是揚(yáng)湯止沸。
　　
　　楊紅旭：其實(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是可行的。我覺得房?jī)r(jià)跟GDP、人均收入增幅相匹配無可厚非。但是就目前而言，尚有一些不合理。因?yàn)楫吘怪醒胝约昂芏嗟胤秸渤姓J(rèn)目前房?jī)r(jià)偏高。偏高是相對(duì)于居民的支付能力偏高。假如各地全國(guó)都是按照收入增幅、GDP增幅來確定，那就意味著今年很多城市所謂的居民住房支付能力沒有提高。因?yàn)榉績(jī)r(jià)跟收入水平實(shí)際上是在一起跑。原來偏高的話現(xiàn)在還是偏高，除非收入的增幅明顯超過了房?jī)r(jià)增幅，你才會(huì)改善住房支付能力。所以我認(rèn)為這里有些不合理。
　　
　　劉宏長(zhǎng)：現(xiàn)在中央要求地方制定控制房?jī)r(jià)過快上漲的目標(biāo)，但是大多數(shù)城市都將這個(gè)目標(biāo)設(shè)定為“限漲幅”。我認(rèn)為導(dǎo)致出現(xiàn)這種情況的主要原因是房?jī)r(jià)過快上漲的動(dòng)力依然存在：這幾年貨幣發(fā)行量大，通脹加消費(fèi)預(yù)期不斷加劇；城鎮(zhèn)化及改善性住房需求導(dǎo)致商品房持續(xù)供不應(yīng)求；商品房建筑成本不斷上升等。而這其中，貨幣發(fā)行過量是最主要的因素。我認(rèn)為控制房?jī)r(jià)的主要手段之一就是控制“印鈔機(jī)”。土地財(cái)政對(duì)推高房?jī)r(jià)確實(shí)有一定作用，但這并非關(guān)鍵。地方政府可以對(duì)調(diào)控當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的供求關(guān)系起到一定作用，卻無力解決“貨幣問題”。
　　
　　房?jī)r(jià)應(yīng)該與什么掛鉤？
　　
　　劉宏長(zhǎng)：用GDP作為控制房?jī)r(jià)目標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)并不合理。因?yàn)榻┠昃用袷杖胨降奶岣咚俣燃雀簧螱DP的增速，更趕不上物價(jià)上漲速度。因此抑制通脹并迅速提高居民收入水平，增加他們的可支配收入才是根本。
　　
　　顧云昌：制定限制房?jī)r(jià)目標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)最好使用可支配人均收入。這是與房?jī)r(jià)變化相同步的。如果房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入的增長(zhǎng)，那么說明高房?jī)r(jià)被控制得比較穩(wěn)定。如果房?jī)r(jià)漲幅高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那么說明房?jī)r(jià)過快上漲情況依舊比較嚴(yán)峻。
　　當(dāng)然，不能忽略全國(guó)都在上漲的成本價(jià)格。基于建材、人工、土地等價(jià)格上漲，地方政府也很難制定降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)我國(guó)住房的供需關(guān)系目前依舊是供不應(yīng)求。這種供給關(guān)系短時(shí)間內(nèi)也很難改變。
　　
　　孫飛：在房?jī)r(jià)理性上漲的情況下，與GDP增幅和居民收入增幅掛鉤是合理的。但關(guān)鍵是部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)泡沫太大，早已百分之幾百通脹，應(yīng)該提出降價(jià)指標(biāo)。控制房?jī)r(jià)有較為客觀合理的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，比如參考國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)，以當(dāng)?shù)爻Ｗ【用竦馁徺I能力為主要權(quán)重指標(biāo)，再加入部分外來購買力與投資購買力權(quán)輕指標(biāo)即可。
　　
　　楊紅旭：3月29日晚，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地在確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會(huì)的意見，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。
　　這一聲音有可能說明中央對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)城市，存在一定的不滿。北京目標(biāo)的出臺(tái)，具有重大的意義，也是這場(chǎng)房?jī)r(jià)控制“大戲”的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。北京方案，設(shè)計(jì)得相當(dāng)巧妙。它只規(guī)定今年北京新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。
　　新建普通商品住房是自住需求，尤其是剛性需求的集中領(lǐng)域。從實(shí)施效果來看，也比較容易達(dá)到目標(biāo)，因?yàn)檫@兩年全國(guó)大搞保障房建設(shè)，尤其是北京、上海等大都市，今年保障房的出售量會(huì)比去年大增，自然會(huì)拉低成交均價(jià)，而且供應(yīng)多點(diǎn)，還是少點(diǎn)，政府是可以控制的。
　　衡量居民住房支付能力的最佳指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比（即住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）。我認(rèn)為全國(guó)各地都應(yīng)考慮將房?jī)r(jià)收入比列為衡量房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)尺。
　　
　　潘石屹：一些地方政府直到今天還未公布調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)公布調(diào)控目標(biāo)的城市，許多都沒有直接說出具體的百分比，而是用一些很復(fù)雜的表達(dá)方式。其實(shí)控制房?jī)r(jià)如果回到市場(chǎng)上，最重要的還是兩條，一是增加土地的供應(yīng)，二是減少貨幣的供應(yīng)。
　　
　　各地調(diào)控目標(biāo)大觀
　　
　　最“給力”——北京提“降” 全國(guó)獨(dú)一份
　　在已公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，北京是唯一一個(gè)出現(xiàn)“降”字的城市：新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。
　　
　　最“不靠譜”——榆樹房?jī)r(jià)漲幅不得超50%
　　吉林省榆樹市公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)要求低于2010年新建住房?jī)r(jià)格增幅。2010年榆樹市區(qū)新建住房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)達(dá)50.5%。
　　
　　最“胸懷天下”——貴陽房?jī)r(jià)增幅“看齊”全國(guó)
　　貴陽是最早公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的省會(huì)城市之一，其目標(biāo)為“新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格全年平均漲幅在13.67%。