房地產(chǎn)信托的“封喉”之痛

　　銀行，一直是中國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推介銷售的重要渠道。如果咽喉要道被封住，則房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的銷售必將面臨萎靡。而更重要的是，一批中小型房地產(chǎn)企業(yè)將因此面臨更匱乏的資金來(lái)源。
　　7月28日，來(lái)自央行下屬媒體的報(bào)道稱“工行、建行均發(fā)文叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而農(nóng)、中兩行在實(shí)際操作層面叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)還對(duì)多家大型信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求停發(fā)房地產(chǎn)信托。
　　
　　房地產(chǎn)信托增速或?qū)⑾禄?br/>　　
　　7月25日，銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金余額為6051.91億元，比一季度末的4868.88億元大幅增長(zhǎng)24.3%。而二季度新增房地產(chǎn)信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元，比一季度末金額大幅增長(zhǎng)近兩倍。房地產(chǎn)信托平均年收益率依然居各領(lǐng)域之首。
　　長(zhǎng)期研究信托領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)學(xué)者孫飛對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)認(rèn)為：“盡管還有第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售信托產(chǎn)品，但是銀行一直是信托推介銷售的主要力量。銀監(jiān)會(huì)掐斷銀行銷售渠道后，今年下半年房地產(chǎn)信托增速可能將明顯放緩。不過(guò)，這還是取決于銀行的執(zhí)行力度以及銀監(jiān)會(huì)的決斷力。”
　　建行北京分行的高級(jí)理財(cái)部門(mén)經(jīng)理告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“我已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)了停售房地產(chǎn)信托的說(shuō)法，但還沒(méi)看到有具體文件下發(fā)。”其他幾家銀行的財(cái)富管理經(jīng)理或理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理都對(duì)記者表示，目前沒(méi)有在售的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
　　有要求匿名的國(guó)內(nèi)排名靠前的信托公司經(jīng)理告訴記者：“我們公司業(yè)務(wù)較為多元化，不會(huì)因?yàn)殂y行停售房地產(chǎn)信托或被監(jiān)管部門(mén)暫停而影響自身。不過(guò)，就房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，未來(lái)可能出現(xiàn)明顯的下滑。”
　　
　　“實(shí)在太為難我們這些企業(yè)了”
　　
　　據(jù)本刊統(tǒng)計(jì)，目前市面上大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年收益率基本超過(guò)10%。
　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在采訪中獲知，目前涉及保障房建設(shè)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依舊可以銷售，但是該部分產(chǎn)品的預(yù)計(jì)收益一般不會(huì)高于10%。
　　有正在從事保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴本刊，當(dāng)前國(guó)家不斷加快保障性住房工程的建設(shè)速度，“如果把房地產(chǎn)信托融資的通道掐斷，就實(shí)在太為難我們這些企業(yè)了。企業(yè)參建保障房，資金一直比較缺。”
　　其實(shí)，在5月份，銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)時(shí)就對(duì)保障房信托產(chǎn)品網(wǎng)開(kāi)一面。當(dāng)時(shí)有媒體爆出“保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和城中村改造項(xiàng)目這三類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并未叫停”。
　　
　　盡管還留有余地，政府或想將所剩房地產(chǎn)信托份額拉入保障房建設(shè)隊(duì)伍，但是一些無(wú)力轉(zhuǎn)型的中小房企的煎熬已經(jīng)再度加劇。
　　來(lái)自銀行的人士告訴本刊記者，已經(jīng)停售的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目只要未達(dá)到發(fā)行規(guī)模就要將本金退還給投資者。“這將意味著一些正在借助房地產(chǎn)信托融資的項(xiàng)目融資失敗。”
　　不過(guò)，信托公司還可以利用第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)再度發(fā)起融資計(jì)劃。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查詢了多家第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，其代理的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品明顯增多。與此同時(shí)，這些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依舊保持著較高的年收益率。
　　從2011年開(kāi)始，房地產(chǎn)信托收益一直居高不下，最少維持在年收益10%。此前甚至有最高達(dá)接近20%的收益。不過(guò)在更加嚴(yán)厲的融資環(huán)境下，預(yù)期高收益則不斷出現(xiàn)。據(jù)記者查詢獲知，中信信托已發(fā)行了一只最高年預(yù)計(jì)收益達(dá)25%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，凱銀投資也發(fā)行了最高年收益亦達(dá)25%的一只房地產(chǎn)信托。