“新國八條”能否撼動房價

　　2010年中央政府對房地產市場連續進行了兩輪調控，但效果并不明顯，全年房價仍在高位運行，特別是到年底，房價和交易量又再度火爆。2011年1月，中央政府再度推出被稱為“新國八條”的最新一輪調控政策。
　　“新國八條”的內容，除了加強原有的各項調控政策力度之外，還強調了對地方政府的問責和對購買商品房做出限制。各地政府根據“新國八條”制定的調控細則，主要以“限購”為主，壓制購房需求。例如，北京地區出臺政策規定，有北京戶籍的家庭不得購買第三套住房，無北京戶籍但有五年以上納稅或社保繳納記錄的，不得購買第二套房，無北京戶籍且無五年以上納稅或社保繳納記錄的，不允許購房。
　　新一輪調控將產生明顯的短期效果，房地產市場將快速降溫，成交量大幅萎縮，房價也可能小幅下跌。在中央政府的強力推動下，地方政府為了避免被問責，將盡力執行調控政策，制止房價暴漲。各地政府推行限購政策，短期內將有效壓制需求，使得成交量下滑。例如，根據北京的限購令，據估算將有近二百萬戶在北京生活的家庭不能再購房，加上對外地來京炒房的限制，壓縮需求約在1／3左右。
　　不受限購令限制的部分居民也會持觀望態度，從而推遲購房，促使成交量進一步下滑。由于需求萎縮，部分開發商急于回籠資金，部分二手房業主急于脫手，可能會降價銷售，從而推動房價下跌。但由于總體上開發商現金儲備充裕，且根據歷年來調控經驗推測，調控政策不可能長期持續，將選擇保價僵持，不會一下子大幅降價。
　　根據國家統計局公布數據，2009年和2010年，房地產開發商完成投資額分別為3.6萬億元和4.8萬億元，但銷售收入分別為4.4萬億元和5.2萬億元，兩年中凈回收資金1.2萬億元，現金儲備充裕，總體上短期內不存在資金短缺問題。根據2005年以來多次調控經驗，中央政府發動調控時總會引起成交量迅速下降，但效果都不持久，往往一個季度以后調控力度就會削弱，房價出現報復性反彈。從經濟學理論來看，“限購”是不可能長期持續的，開發商可以寄希望于政策再度放松，而不會急于低價售房。
　　但從長期來看，造成房地產泡沫acfa08647df7a1f77c595f22c2438df136e546469f694ec9b4cecbe71ad8ebe9的根本原因是信貸寬松和土地供應制度，不解決這兩個問題，“限購”難以產生長期效果。從2005年以來，中央政府出臺的調控措施不勝枚舉，但除了2008年度生效外，其他每次調控都只是短期凍結房價，然后便是猛烈的報復性反彈。事實上，房地產泡沫的兩個根本性因素，是寬松的信貸環境和制度性土地供應短缺。房地產供應和需求兩方面都高度依賴信貸資金，因此信貸環境是決定房價走勢的主要因素之一。另一方面，根據中國目前的土地供應制度，地方政府壟斷了當地的土地供應，而土地出讓收入是地方政府的主要收入，房價上漲又可以提高國民生產總值(GDP)增長率和增加稅收，因此地方政府有強烈的動力通過操縱土地供應推高房價。2008年房價一度下跌的根本原因，就是政府真正收緊了信貸，但由于全球金融危機爆發，為了維持經濟增長，政府又放松了貨幣政策，從而導致調控失敗，房價再度上漲。
　　從目前的形勢來看，政府還沒有能夠真正解決信貸寬松和土地供應制度的問題，因此調控仍有可能再度擱淺。央行雖然多次提高準備金率和加息，但利率水平仍然明顯偏低，存款利率低于通脹率，資金仍然流向資產市場。中央政府雖然要求地方政府增加土地和公共性住房供應，但缺乏制度化機制，地方政府可以用各種方式拖延甚至擱置。例如，2010年全國供地計劃僅完成70％，但地方政府卻很少被問責。
　　“限購”政策既違背公平原則，還存在制度漏洞，不可能長期有效也不可能長期執行，因此如果大環境不變，調控必然再次失敗。部分城市限購之后，已經出現炒房客向尚未限購的城市轉移的趨勢。事實上，現在已經有不符合購房條件的人，考慮通過與當地戶籍居民假結婚——購房——離婚轉讓房產的方式規避限購政策。
　　房地產調控應當避免房價大起大落，為經濟平穩發展創造良好的客觀環境，調控手段應以間接手段為主，政策應當保持穩定性和連續性。房地產業與宏觀經濟關系密切，過度波動將會影響宏觀經濟的穩定，房價大幅回落將引起一系列經濟乃至社會問題，不應當以房地產具體價格為目標進行調控。
　　政府不應當以打擊投機炒房或以房價為目標，提高交易稅費無助于實現調控目標。在現實中，由于信息不對稱，居民購房是為了“自用”還是“投機”，常常很難區分，絕大多數購房者還是以自住為主，打擊投機的政策常常傷及無辜，即使名義房價下降，但由于交易成本增加，實際購房成本反而可能增加。事實上，本輪“限購”就傷害了大批居民的真實需求和改善型需求，即使房價下跌，他們也喪失了購房機會。對房地產的調控手段應以間接手段為主，政策應當保持穩定性和連續性。2004年以來，政府多次采取直接微觀干預，但效果不佳，主要原因是政策不穩定、政策的不連續性引起了更多的不確定性，一定程度上加劇了風險。
　　在具體政策措施方面，政府應當收緊信貸政策，賣地收入轉為土地稅，小產權房征稅后轉正，建立垂直化福利住房運營公司。對消費一方，建立全社會個人信用制度，加強對個人收入的審查，控制房貸風險；對供應一方，鼓勵房地產融資多元化，限制銀行直接融資，建立金融風險監管體系。這樣既抑制泡沫膨脹，也避免泡沫破滅后銀行呆壞賬增加，引起銀行危機。
　　在目前通脹越演越烈的環境下，央行應該大膽加息，至少使存款名義利率超過通脹率，才能抑制信貸擴張>中動，壓縮流動性，否則難以抑制泡沫的不斷涌現。為了管理賣地收入，壓縮地方政府推高房價的激勵因素，可考慮把賣地收入轉為土地稅，由稅務部門統一接受管理。
　　現有小產權房可補稅后轉為正式產權，宅基地和農村集體土地通過審批、繳納土地稅后可以轉為商用，新建違規小產權房將不予承認。通過這種方式，可消除地方政府對土地供應市場的壟斷，有助于形成健康的土地市場。
　　建立一個直屬中央的國有企業，主管廉租房、兩限房等福利住房運營。這一企業的運營資金來自地方政府上繳的部分土地稅，建立獨立的審核運營體制，在稅收方面享受優惠。主要以建設廉租房為主，需跟蹤監管房屋的使用情況，長期居住的廉租房可平價轉讓給居住