北京房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀實(shí)證分析

　　[摘要]本文基于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資現(xiàn)狀，從總量和結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行了深入的分析，指出其中存在的問題及產(chǎn)生的影響，并提出了相關(guān)政策建議。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議
　　[中圖分類號(hào)]F293　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1005—6432(2011)18—0009—01
　　
　　1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
　　
　　近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。
　　
　　1.1　北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況
　　2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長(zhǎng)53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長(zhǎng)。
　　從年均增長(zhǎng)來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長(zhǎng)率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征，(見表1)。
　　
　　1.2　房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
　　按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
　　2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長(zhǎng)149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長(zhǎng)率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對(duì)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
　　從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議
　　
　　根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地價(jià)格有了大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對(duì)于土地的投資。
　　20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長(zhǎng)，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長(zhǎng)就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長(zhǎng)期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對(duì)長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。
　　
　　
　　
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]袁志剛，樊瀟彥，房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析[J]，經(jīng)濟(jì)研究，2003(3)：34—43.
　　[2]劉春蘭，福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]，南寧：廣西大學(xué)，200