太原市物業管理現狀的調查與分析

　　［摘 要］2009年9月山西省住房和城鄉建設廳下發《關于促進物業服務業持續健康發展的意見》，要求新建住宅小區要全面推行前期物業管理，前期物業服務覆蓋率要達到100%。到2015年，全省一半的住宅小區都能享受到物業服務。太原市作為山西的省會，對其物業管理現狀的調查與分析就顯得尤為重要?；诖?，本文簡介了太原市物業管理的發展歷程，在對太原市物業管理現狀調查的基礎上，分析了物業管理存在的問題并提出了相應對策。
　　［關鍵詞］太原；物業管理；現狀；風險及對策
　　［中圖分類號］F293.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）15-0029-03
　　
　　隨著經濟和社會的快速發展，物業管理在我們現代社會社區建設和發展中的作用越來越明顯。有效推行物業管理，不斷擴大社會化、專業化、企業化、經營型的新型管理模式的覆蓋面，對提高城市管理水平，改善人民的居住環境，促進房管體制改革、機制轉換具有十分重要的意義。太原市作為山西的省會，如何提高物業管理水平，使物業服務業持續健康發展，是《關于促進物業服務業持續健康發展的意見》目標實現的關鍵，因此，對太原物業管理的現狀調查和分析則變得尤為重要。
　　1 太原市物業管理現狀調查
　　1.1 物業管理市場巨大
　　目前，太原市物業管理模式有選聘專業物業管理企業管理、開發商自建自管和單位后勤管理三種模式，物業管理類型主要有各類住宅、學校、醫院、工業區、商場及庫房、寫字樓等，特別是寫字樓物業，成為太原物業管理市場新的熱點。據不完全統計，僅太原市的3個熱點區域，即位于省城府西街的太原中央商務區板塊，包括國貿大廈等一批地標建筑；位于省城南內環街的太原IT產品集散地及商務區，包括青龍電腦城、金茂國際、賽格數碼港等；位于省城廣場周邊的太原雙塔商務區，包括聞匯大廈、金港大廈等，形成了以文化傳媒與醫藥產業為核心，橫向整合商務辦公、產品展示，縱向打造文化、醫藥、貿易及金融第三服務產業鏈的商圈板塊。從以上的分析中我們可以看出，太原的物業管理市場是非常巨大的。
　　1.2 物業管理企業走向成熟
　　根據太原市房地產管理局和太原市物業管理行業協會統計數據，截至2008年年底太原市共有物業管理企業212家，其中二級資質企業10家，其余都為三級資質企業。各類物業管理項目820個，管理面積約3509.79萬平方米，其中住宅物業管理項目425個，約3026.75萬平方米，住宅物業管理覆蓋率為41%，成立業主委員會62個，占所管理小區、項目數的10.46％。物業管理企業類型主要有五種：第一類，是由原房管所以及機關后勤單位轉制成立的物業管理企業，在數量上所占比例最大；第二類，是伴隨著太原市物業管理行業的發展在太原本地發展起來的物業管理企業，其中有很多是由房地產開發企業派生的物業管理公司；第三類，是酒店集團派生成立的物業管理企業。它們數量雖然很少，但都頗具實力；第四類，是進入太原市場的具有良好品牌和較強實力的外埠物業管理公司，主要來自北京、深圳的公司；第五類，是外資物業管理企業，它們在中國加入世貿組織后進入太原市場，其中不乏國際一流管理公司。
　　1.3 制度建設力度加大
　　太原市房管局于2007年以來先后研究起草了《太原市專項維修資金管理辦法》，并組織工作人員及各物業企業經理和部分業主進行討論修改，目前已定稿；針對業主委員會成立不規范，直接影響和制約了小區的物業管理工作正常運行，經過調查研究總結經驗，結合太原市實際制定了《太原市業主公約》、《太原市物業管理區域召開業主大會、成立業主委員會程序》、《物業管理區域業主大會議事規則》等示范文本，同時針對太原市市小區停車管理中存在的矛盾，起草了《太原市停車收費管理辦法》；制定了《關于建立物業管理公示、咨詢、宣傳制度的通知》，要求各物業管理企業建立公示制度，提高物業管理服務的透明度；《關于加強物業服務區域內裝修和搬運隊伍管理的通知》《臨時管理規約》《管理規約》和《業主大會議事規則》四個示范文本也于2010年11月19日正式實施。
　　1.4 重視程度日益加強
　　物業管理作為房地產開發的深入和延伸，其經營現代化、管理規范化、服務社會化的特點適合人們現代生活方式的需要，日益被廣大群眾所接受。同時，隨著房地產業競爭的不斷加劇，大部分開發商開始清醒地認識到，所開發建設的物業只有實施規范化的物業管理，為廣大業主創造安居樂業的良好生活居住環境，才能樹立良好的企業形象，吸引更多的購房者消費，才能不斷增強市場競爭力。因此，物業管理越來越引起社會各界的重視。
　　2 太原市物業管理問題分析
　　2.1 行政監管機制建立和執行情況不容樂觀
　　在市政府事權下放后，物業管理小區的日常監督管理、業主委員會的成立等職能均已下放到城區，但各城區因管理機構不健全，人員無編制，不能充分發揮城區的管理職能和很好地開展工作。對業主委員會缺乏有效的制約和監督，有的不能真正代表大多數業主的利益，隨意決定小區的公共事務，損害了小區廣大業主的共同利益。
　　2.2 本地自有的大型物業管理企業缺位
　　據2009年年底調查結果看，太原市物業管理與全國其他地區一樣，仍然呈現出小型企業數量多，中型企業不占主體，物業管理面積達規模企業偏少的情況，造成物業服務成本浪費，競爭力基本談不上，使得中小企業生存環境堪憂，直接制約行業的總體發展。同時，相對于大型物業管理企業而言，本地自有的大型物業管理企業顯然缺乏（太原前十大物業管理企業僅有三家是太原市本地企業）。
　　2.3 市場運作不規范，專業化管理明顯不足
　　就太原物業管理專業化而言，各家物業管理企業存在合同意識不強；企業管理和經營不規范，有的企業采取壓價、低價競爭，或采用賄賂、聯合等不正當手段獲取項目，阻礙了物業服務企業的正常經營，從另一個方面加劇了行業生存狀況的不理想；過半數的物管企業屬于開發企業子公司，直接取得管理項目，使前期物業管理招投標未按相關的政策、法規執行；員工隊伍從總體上講素質不高，急需加大培訓力度，收入低，勞動強度大，形成企業人員招不來留不住，流動性極高等問題。
　　2.4 社會公共服務部門服務不到位
　　國家《物業管理條例》明確規定水、電、氣、暖、有線電視等社會公共服務部門應實行終端服務，即抄表到戶，終端收費，但這在太原市還未全部落實，以供水為例，總、分表不一致是絕對的，這部分差額業主不愿交，就得由物業公司來承擔，有的公司每年僅水費就得賠進十幾萬元，太原市政府便民熱線12345及城建熱線12319轉到房管局的涉及物業小區矛盾的投訴中，絕大部分屬于這類問題，結果形成物管企業代人受過。
　　2.5 企業運行成本持續上漲，行業壓力越來越大
　　太原市物業服務收費水平與全國各大中城市比較，屬于較低水平，再加上收費率不高，調整物業費已成為整個物業管理行業的共同要求。以住宅小區供暖為例，太原屬于北方城市，盡管全市基本實現了集中供暖，但由于煤價大幅上漲，運費、水費、電費、人工費、設備維護費等統統上漲，目前實行的3.6元/㎡的收費標準，使供暖企業每供暖1平方米即虧損2~3元左右，企業確實無法承受。
　　3 規范發展太原市物業管理工作的對策
　　3.1 規范行業管理
　　第一，引入健康的市場競爭機制。由房地局建立物業服務公司招標管理政策，規范招標流程，公示招標結果，對物業管理企業實行合同聘用制；定期進行民意測試，根據結果對物業管理企業進行獎懲；建立和啟動物業管理企業信用檔案系統。第二，加強物業服務協會的統籌指導作用。太原市房地局成立的物業服務協會應該適應新的形勢，實行會員制，鼓勵更廣泛的物業管理企業參與其中，定期組織相關物業人員進行培訓，樹立物業管理企業典型，借鑒其科學、便民的管理技巧，為全市物業行業的發展做出新的貢獻。第三，加大思想教育，轉變內在意識。以萬科等物業為學習對象，幫助物業管理企業樹立質量與品牌意識，形成更好的管理模式和管理理念，懂得有付出才有回報。
　　
　　3.2 強化前期管理
　　一是在小區規劃論證及報建階段，物業管理主管部門要參與建設項目的可行性研究，審查規劃是否體現物業管理的全部需求，為實施規范化物業管理創造良好條件；二是在小區開發建設階段，實行物業管理全程參與制度。物業管理主管部門代表業主監督小區規劃落實、施工質量、配套設施等諸方面，及時發現物業使用功能與使用質量上的問題并切實解決，防止留下后遺癥。同時，主管部門要督促房地產開發企業按照《物業管理條例》的有關規定，通過招投標的方式選聘具有資質的物業服務企業；三是在小區綜合驗收階段，由建設主管部門牽頭、物業管理主管部門參與，按照有利于物業管理順利開展的原則進行綜合驗收。經驗收合格的，由物業主管部門發放物業投入使用許可證，并完成前期物業管理的移交工作。
　　3.3 理順相關關系
　　第一，物業管理企業不能由開發公司直接指定，應結合全體業主的意見通過市場化手段選擇。在小區業主入住達到一定比例時候，業主委員會可公開面向社會選聘物業管理企業。第二，細化不同資質等級的物業管理企業所能夠承攬的業務范圍，嚴禁沒有資質的企業上崗和越級承攬業務的行為。對于社會上已存在的開發公司與物業管理企業之間的“父子”關系現象，運行狀態良好的保留，運行狀態欠佳的撤退，鼓勵業主成立自己的維權組織，集體通過法律手段解決共同的問題。特別地，為保護業主的利益，可將物業質量保修金納入政府監管范圍，建設單位在新建物業交付前按物業建筑安裝總造價3%~5%的比例，一次性向市財政專戶繳存物業質量保修金，在政府監督下實現?？顚Ｓ谩τ谂f小區整改，應從根本上解決歷史遺留問題，筆者認為建立強有力的領導機構是保證，籌集專項整治資金是關鍵，實施規范化物業管理是根本。
　　4 結束語
　　隨著經濟發展、科技進步和社會生活的變革，太原市物業管理企業不僅需要借鑒發達國家的經驗，加大國內各地區之間的交流，也要立足本市，在認識到共性的同時找出個性，在不斷地學習和實踐中得到完善、發展，相信一定會把物業管理這項公認的朝陽產業越做越好，開創太原物業管理行業的新局面。
　　
　　參考文獻：
　　［1］山西省住房和城鄉建設廳.關于促進物業服務業持續健康發展的意見［N］.2009-09-03.
　?。?］物業管理行業生存狀況調查報［N］.太原市房地產管理局—政務綜合類—日常工作動態，2008-10-15.
　?。?］中小城市物業管理面臨的問題及對策［EB/OL］.http://bbs.dichan.com/tie-641124.html/2011-01-01.
　　
　　［基金項目］山西財經大學2009年度大學生科研項目《太原市物業管理現狀的調查與分析》。
　?。圩髡吆喗椋萏锵迹?974—），山西襄垣人，山西財經大學副教授，研究方向：管理學；薛濤（1987—），陜西鎮安人，陜西鎮安農村合作銀行城區支行，研究方向：管理學。