淺析房地產企業的財務管理

　　摘要：房地產行業屬于資金密集型的高風險行業，而財務管理工作是以資金的籌集、使用及分配等財務活動為核心的工作。文章分析了在房地產中財務管理存在的比較突出的問題，以及可以應對的解決辦法，力求在實際操作中，能夠掌握分寸，審時度勢，為房地產公司帶來出色的業績。
　　關鍵詞：房地產；財務管理；財務管理問題
　　一、房地產企業財務管理的特點
　　第一，資金籌集數額大、資金周轉周期長。房地產開發企業的開發對象決定了房地產開發過程是一項巨額資金的投入過程。一方面，由于高昂的地價和房屋工程造價使得房地產企業一次性投入的資金非常大，這就需要企業通過各種方式來籌集資金。另一方面，房地產企業開發經營過程具有長期性、資金周轉率低等特點，這就使得資金在短期內不能迅速收回，增加了資金周轉難度。
　　第二，投資決策難度高、開發風險大。在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，由于它們可能對開發企業投資項目的成敗和企業的效益起著決定性的作用，因此房地產企業在做投資決策時要充分論證項目的可行性，這就進一步加大了投資決策的難度。另外，房地產行業自身的調整能力差，缺乏靈活變動性，項目一旦進入施工，就很難抽回資金，使房地產行業投資面臨著較大風險。
　　第三，房地產企業財務形式多樣化。一般情況下，房地產開發需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，開發活動涉及面廣，因而反映出來的財務形式是多種多樣的。
　　第四，財務管理難度大。房地產企業活動參與各方通常有房地產企業及其投資者、債權人、債務人、被投資單位以及與房地產企業內部各單位和各上級管理部門，這就使得企業財務管理難度加大。
　　二、房地產企業財務管理的現狀
　　第一，財務管理制度不健全，控制能力差。企業缺乏完善的財務管理制度，如內部財務牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產清查制度、成本核算制度等基本的財務管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而財務管理制度的缺失，必然導致企業經營成本的增加。
　　第二，房地產企業財務缺乏預算和成本管理意識。目前很多房地產企業的財務管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的層面，而沒有真正有效地將財務分析工具利用起來。在準備投資某個項目前，有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業的資本性投資方案未進行明確的計劃和評價，這就會使得財務預算出現紕漏。
　　第三，企業資本結構不合理。房地產企業資本結構的顯著特點就是負債率高，而我國房地產企業融資渠道又很單一，其資金的主要來源是銀行貸款，而投資者的自有資金比例很低。單一的融資渠道使房地產企業本身面臨著諸多風險。如果企業投資項目出現紕漏，由于房地產企業自有資金偏低，償債能力弱，企業將會面臨著支付危機。因此，資本機構失衡的問題必須引起企業足夠的重視。
　　三、如何提升房地產企業財務管理水平
　　第一，建立健全財務管理制度。制度建設是保證企業能夠長期健康發展的重要條件。建立規范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權利分配和決策機制，用各項制度來體現企業的發展戰略和管理思想。首先，房地產企業財務管理人員要主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個開發經營全過程的財務管理制度，并在實踐中注意根據實際情況進行修訂。其次，在房地產開發企業財務管理實踐中要健全和完善財務管理機構。在資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。再次，就行業特點在各施工工程項目部設立核算機構，并要求財務人員持證上崗，充分發揮財務人員在房地產開發企業管理中的積極作用。
　　第二，房地產企業財務加強預算管理和成本控制。財務預算管理是企業預算管理的核心部分，通過財務預算使得每個部門得到合理的財務資源，同時也可通過預算解決一些可預見的潛在問題。利用財務預算加強對費用支出的控制，可有效降低公司的營運成本。房地產企業開發經營周期中，房地產企業財務部門應以項目預算、資金預算、經營預算及財務預算等方面進行全面預算，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在房地產企業財務成本控制方面，一般來說，其成本包括開發成本及之后各個環節的成本，并且構成復雜，持續時間長。要建立健全成本控制系統，加強對存貸和應收賬款的管理可從以下方面入手：加強成本核算；嚴格控制管理費用支出，并加強工程預算管理；及時了解盡可能全面的信息，避免房地產上游行業的風險傳導。
　　第三，積極開拓融資渠道。作為密集型的房地產企業必須要擁有合理的資金結構。企業應利用傳統融資，通過融資渠道多元化（如股票債券融資、合作開發、吸引外部投資來擴充資金）、控制企業經營成本、降低資產負債率，使自有資本和借入資本達到最恰當的比例。完善資本結構才能保證資金合理使用，提高資金使用效率，為企業擴大再生產、創造最大效益。
　　第四，房地產企業財務定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督。企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法性研究。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。
　　第五，完善財務人員管理體系的建設。建立賬務人員垂直管理體系，在對財務人員上管理方面，保障了公司對下屬各項目公司的財務控制。實行財務人員的聘任、考評、晉級、獎懲等都直接歸上級公司管理，從而削弱下屬項目開發公司對財務管理的干擾，以達到保證財務控制體系的有效運行的目的。
　　（作者單位：青島國信置業有限公司財務部）