淺談房產測量中存在的問題和解決方法

　　摘要：房地產測繪是常規的測繪技術與房地產管理業務相結合的專業測繪。文章對建筑測繪中的房地產測繪存在的問題及解決方法進行了闡述，為提高房地產測量提供準確的技術手段，以便更好地為住房制度改革服務。
　　關鍵詞：房地產測繪；技術規范；信息系統平臺；應用
　　一、前言
　　近年來，隨著我國房地產市場日趨活躍，有關房產面積測量的投訴已連續幾年呈兩位數增長，成為房地產投訴十大熱點之一。這種糾紛在一定程度上激化了購房者與開發企業、單位的矛盾，影響了房地產市場的整體形象。本文就房產測量中存在的問題和解決方法進行探討。
　　二、房產測量中存在的問題
　　（一）房產測繪市場發展不完善，行業監管不到位
　　盡管房產測繪作為一項專業技術服務走向市場，實行政企分開、納入競爭和監督機制，但由于房產測繪市場發育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為，擾亂了市場秩序。目前，有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善，測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠，缺少對測繪企業的資質審查和技術指導，對測繪成果質量監管和檢驗不到位，不利于保護產權人的合法權益。
　　（二）存在地區差異，做法不統一
　　房產測繪離不開現場外業測量和數據計算、繪圖等內業處理工作，然而對于這些工作，在不同地區、不同的測繪機構或者不同的測繪人員，各自的做法都有差別。另外，在房產測繪的運作模式、資料格式、數據處理、信息化程度等方面也存在地區差別，其技術成果質量難以評定，不便于地區、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監督，也不利于房產市場的規范化發展。
　　（三）房產測量技術規范有待完善
　　雖然GB/T 17986-2000《房產測量規范》對房產測繪中的具體問題作了較為詳細的規定，但在具體操作中仍然存在一系列細節問題。
　　1、特殊部位易產生誤解
　　對于無頂蓋的室外樓梯，根據規定，“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。”這在現實中存在三種理解：一是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半；二是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言，因此，無蓋室外樓梯頂層應按一半計算，下部各層應計算全部建筑面積；三是因室外樓梯頂層無蓋，不應計算面積，下部各層以上一層樓梯為頂蓋，應按各層水平投影面積的一半計算。三種理解得到的結果都不同。
　　2、共有面積分攤問題
　　成套房屋建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。其中，套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；共用建筑面積系各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積，遵循“誰使用，誰分攤”的原則。但在具體實施中，部分房屋結構的使用性質往往是無嚴格定義的，其服務范圍也難以明確劃分。
　　3、從業人員素質有待提高
　　房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產測繪部門，從業人員基本素質普遍偏低，專業技術人員非常缺乏，房產測繪工作水平較低。
　　三、房產測繪不足的改進方法
　　（一）加快房產測繪市場化步伐，規范并形成競爭有序的房產測繪市場
　　首先，實行測管分離和測繪市場準入制。加強行業監管力度，防止和制止亂掛靠亂收費現象，規范市場行為；加強測繪機構和資質管理，控制市場準入，推進開放房產測繪市場步入市場化、專業化、法制化的軌道。
　　其次，加強行業自律，加快建立房產測繪誠信體系。嚴格按照市場機制運作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等破壞行業規矩的行為；房產測繪單位應對其測繪成果承擔法律責任，對個別在測繪中不執行國家標準規范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處，追究相關責任。
　　（二）建立房產測繪信息系統平臺，統一管理，加強交流與合作
　　測繪部門和房產管理部門應通力合作，制定規范的房產測繪操作規程和統一的技術標準細則，建立房產測繪技術信息系統平臺，形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監督機制，達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術統一管理、指導、交流與資源共享，又能推動行業技術進步；既規范房產測繪行為，又能確立房產測繪成果的權威性，維護房地產市場的正常秩序。另外，利用測繪行業協會和大專院校的測繪專家進行技術指導，促進地區間交流與合作，互通有無，以達到房產測繪工作平衡發展。
　　（三）結合新工藝、新技術完善房產測繪技術標準
　　房產測繪應結合新的建筑設計規范和建筑施工新工藝、測繪新技術的要求，逐步完善房產測繪技術標準，使其更具可操作性，以解決房產測繪中實際可能出現的新問題。如坡屋頂房屋，由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計算結果，若采用凈高為標準，問題即迎刃而解。另外，若以中國成年男性的平均身高1.70m作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m以上是可行的，因此，具有良好通風采光功能的斜面結構居室或儲藏室，其凈高在1.75m-2.05m的部位可按其水平投影面積的一半計算建筑面積，凈高大于2.05m的可按其水平投影全部計算建筑面積。這種做法無論從技術上還是經濟上說都應該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現了坡屋頂房屋的利用價值。
　　（四）加強業務培訓，提高房產測繪上崗人員的專業素質
　　一名合格的房產測繪從業人員不但應具備測量的專業知識和相關的房地產知識，還要具備高度的責任心，嚴格按照《房產測量規范》和有關法規開展房產測量工作。對于西部測繪人才欠缺的地區更需加大扶持力度，做好房產測量各項業務培訓工作，提高上崗人員專業素質；加強數字技術、計算機技術和網絡技術的應用，提高房產測繪的科技含量。建議做好兩個“建立”，即建立房產測繪人員上崗考核制度及定期培訓制度，盡快實施“注冊測量師”制度；建立測繪人才專家庫，利用行業專家力量，探索房產測量中的“高精尖技術”，為測繪企業和測繪行業技術革新、推廣提供必要的人才和技術保障。
　　四、結束語
　　探索、研究建立適合我國國情的房產測繪管理體系，規范房產測繪行為，培育和發展房產測繪市場，建立房產測繪市場的競爭機制將是我國房產管理部門的一項重要工作。必須十分重視測繪技術革新化、測繪規程科學化、測繪標準人性化、交流合作經常化、測繪人員素質化等“五化”建設，以保證測繪成果的準確、公平、合理，促進房產測繪市場有序、穩健發展。
　　參考文獻：
　　1、吳楚.芻議房產測量號[J].測