哈爾濱市房地產泡沫實證分析

　　摘要：近年來，隨著我國房地產市場的迅速發展，關于是否存在房地產泡沫的爭論已逐步成為社會各界的熱點話題。在此背景下，文章選取哈爾濱市近幾年房地產市場的相關指標數據，對哈爾濱市房地產市場是否存在泡沫進行實證分析，得出以下結論：哈爾濱市房地產市場在1998-2005年整體運行平穩，從2006年開始存在投資過旺的現象，但泡沫化不顯著。
　　關鍵詞：哈爾濱市；房地產泡沫；實證分析
　　
　　1998年，我國開始取消福利分房制度，進行個人住房貨幣化改革，我國房地產業從此進入了持續發展的繁榮時期。哈爾濱市是黑龍江省的省會城市，近年來哈爾濱市房地產市場需求十分旺盛，房地產投資增長也較快，根據哈爾濱市統計年鑒提供的數據，哈爾濱市完成房地產開發投資額從2006年的157.8億元上漲到2009年的278.7億元，3年內上漲幅度高達76.6%，在2008年全國各地房價漲幅趨緩的情況下，哈爾濱市房地產價格卻呈現出加速上漲的態勢，2008年，哈爾濱市住宅平均銷售價格為3793.36元/每平方米，同比增長24.23%，位居黑龍江省首列，房地產業的非理性發展，勢必會造成投資結構失衡和嚴重的經濟泡沫，從而影響整個黑龍江省經濟的健康穩健發展。本文以哈爾濱市房地產市場為例，選取多個泡沫指標體系來測度哈爾濱市房地產市場是否存在泡沫。
　　
　　一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
　　
　　所謂房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎價值的持續不斷的上漲。具體來講，房地產泡沫是一種持續上漲的價格運動，是指房地產價格高出市場基礎價值的那部分。市場定價出現脫離市場基礎價值的高估是房地產泡沫的本質，這種高估也是價格迅速回落的原動力。目前學術界對于房地產泡沫測度主要采取直接測度和間接測度兩種方法，由于直接測度法不易操作且數據較難獲取，本文將采取間接測度法，即通過指標比較來判斷哈爾濱市房地產市場是否存在泡沫。
　　
　　二、哈爾濱市房地產泡沫實證分析
　　
　　本文主要從房地產投資，價格，資金來源和周期四個方面進行分析，分別選取房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重，房屋施工面積與房屋竣工面積比值，房價收入比，房價增長率/GDP增長率，房地產貸款增長率與貸款總額增長率的比值，商品房銷售面積增長率等多個泡沫測度指標，來評價哈爾濱市房地產市場是否存在泡沫。
　　（一）房地產投資分析
　　1、房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重（見表1）
　　房地產開發投資總額與全社會固定資產投資總額比值指標反映房地產開發在國民經濟中的投資結構是否合理，它是衡量房地產業發展持久性，穩定性的重要指標。1998-2009年哈爾濱市房地產開發投資占全社會固定資產投資比重從1998年的20.3%穩步上升到2001年的26.9%，達到近12年的比值最高峰，其后幾年雖一直處于下降趨勢，截至2009年其比值為14.7%，仍遠遠高于10%的臨界點。由此我們發現，哈爾濱市在房地產投資方面出現過熱情況，房地產行業占用了社會大量的資金。
　　2、房屋施工面積與房屋竣工面積比值（見表2）
　　房屋施工面積與竣工面積比值是一個反映房地產市場供應情況的重要指標。運用這種測量指標，通常認為：比值為3.0±0.5屬于正常范圍，當它小于2.5時，被視為供應短缺，當它大于3.5時，則認為未來供應量將會增大，一般以3.2作為發出泡沫預警的信號。2004-2007年哈爾濱市房屋施工面積與竣工面積比值低于或略高于2.5，說明哈爾濱市房地產市場需求旺盛，供應稍短缺。然而在2008年，該比值突越至3.45，并以上漲趨勢于2009年增加到3.63，遠遠超過3.2這一警戒線，可見哈爾濱市房地產投資熱度不斷升溫，未來商品房的供應量將放大，且出現房地產泡沫的可能性也將增大。
　　（二）房地產價格分析
　　1、房價收入比（見表3）
　　房價收入比是指每套住房平均價格與家庭平均年收入的比值，主要衡量一個國家居民的房價承受能力。該比值越高，意味著房地產市場蘊涵泡沫的可能性越大或房地產泡沫越嚴重。國際上公認的房價收入比合理范圍為3-6，國內部分學者認為，我國由于特殊的住房體制、隱性收入高及需求長期壓抑等原因，房價收入比合理范圍可能要大一點，目前在5-8倍間屬于正常。哈爾濱市房價收入比雖然從2005年開始持續三年呈下降趨勢，其平均值為7.13，然而在2008年，其比值突然上漲為7.7，緊緊接近于8這一警戒線，意味著哈爾濱市房地產市場存在著潛在的泡沫危機。
　　2、房價增長率/GDP增長率
　　房價增長率/GDP增長率能夠衡量房地產業的擴張程度，動態的監測房地產泡沫化趨勢，顯示了房地產業與實體經濟的偏離程度，該指標值越大，表明房地產泡沫的程度就越大。從表3中得出的哈爾濱市2004-2008年房價增長率/GDP增長率比值可以看出，在2008年以前，該比值均低于1，表明此時哈爾濱市房地產業正處于健康運行，毫無泡沫可言。然而在2008年，該比值突躍至1.37，雖然離存在較嚴重地產泡沫時的指標值2還有段距離，但此時哈爾濱市房價增長速度已超過GDP增長速度，孕育著一定程度的泡沫風險。
　　（三）房地產資金來源分析
　　房地產貸款增長率/貸款總額增長率這個指標是用來衡量房地產業對銀行資金的依賴程度，它一方面可以反映房地產貸款與其他貸款相比是否過大，另一方面可以反映銀行貸款向房地產貸款的集中度。在計算該指標的時候我們選用房地產開發資金來源中的國內貸款增長率來反映房地產貸款增長率，同時選用金融機構貸款余額的增長率來反映貸款總額的增長率。哈爾濱市2004-2008年的房地產貸款增長率與貸款總額增長率之比如表4所示。
　　
　　
　　根據國際標準，房地產貸款增長率/貸款總額增長率比值在1-3左右為宜，過高表示銀行資金過度向房地產市場集中，泡沫形成的機率較大。從表4可以看出，除了2008年其余幾年房地產貸款余額的增長率都高于金融機構貸款余額的增長率，2004-2005年其比例還在正常范圍之內，然而在2006年，其比值竟高達8.1，2007年其絕對值也超過3，2008年其比值過小與銀行由于金融危機而收緊銀根有關。這說明哈爾濱市房地產業的發展過多地依賴于銀行資金支持，這樣容易導致因資金過多流入房地產業而引發投機行為，所以應該提高警惕，嚴防泡沫的進一步擴大。
　　（四）房地產周期分析
　　房地產業屬于固定資產投資的范疇，同其他行業的發展一樣，房地產業的發展也具有周期性。如圖1所示，哈爾濱市房地產市場在1999-2009年經歷了一次完整的房地產周期波動，即2000-2005年，從2005年開始，哈爾濱市商品房銷售面積逐步下跌，且由于2008年遭受金融危機的影響，跌至近11年的歷史最低峰，但2009年卻又突然回升，可見新一輪的房地產周期波動即將產生，并預計這一周期將于2011年完成。
　　哈爾濱市目前正處于房地產周期的復蘇與增長時期，其特征表現為交易量回升，且房價成持續上漲趨勢，因
　　此政府應采取相關措施，進一步控制房價的大幅上漲。
　　
　　三、結論
　　
　　就本實證結果來看，哈爾濱市房地產市場在投資和價格方面，以2006年為轉折點，在2006年以前，哈爾濱市房地產業尚處于健康運行階段，而在2006年以后，房地產市場出現投資過熱現象，且房價增長幅度大幅上漲，已經某種程度地超過了居民的實際支付能力，在資金來源方面，哈爾濱市房地產業表現貸款額增長過快，房地產業的發展過多依賴于銀行資金的支持，在周期方面，哈爾濱市房地產市場已出現新一輪的房地產周期波動，并將于2011年達到其銷售高峰。綜上表明，哈爾濱市房地產市場存在一定程度的泡沫，但泡沫程度不高，相關監管部門與房地產市場參與者應該加大警惕，采取相關措施以防止泡沫的進一步擴大。
　　
　　參考文獻：
　　1、向陽.房地產泡沫形成機理分析[J].西南民族大學學報(自然科