全球房地產壞賬引發的思考

　　摘要：在如今的后金融危機時代，房地產壞賬數量呈現迅猛增長的勢頭，這一全球性問題不僅影響了房地產市場的健康有序發展，而且威脅到全球經濟的恢復與進步。文章從這一國際熱點入手，就當前全球房地產市場的嚴峻形勢，從其產生原因、影響以及對我國房地產行業發展的啟示這三方面展開討論。
　　關鍵詞：房地產壞賬；信貸緊縮；金融衍生工具；房地產融資
　　2008年金融危機爆發之前，全球的金融市場一直呈現出一派看似繁榮的景象，股市樓市相繼大漲，各國投資、消費增長勢頭良好。然而，這種虛假繁榮的背后暗流涌動，樓市泡沫、股市泡沫、次級債危機潛伏著伺機爆發，從2006年春季顯現的次貸危機開始，逐步演化為波及全球范圍的金融危機，金融市場從之前的太平盛世轉眼間過渡到風雨飄搖。時至2011年金融危機的余波仍未消退，經濟雖有小幅度的回暖，但金融市場環境依舊不容樂觀。作為金融市場的重要組成部分，房地產市場形勢十分嚴峻，如今的全球房地產壞賬超過2450億美元，數量達到歷史空前水平。以全球霸主美國為例，據統計，2009年美國房地產壞賬率是4.2%，2010年迅速攀升至5.2%，增長速度之快令人震驚。目前，雖然我國房地產壞賬情況不是很嚴重，但有證據顯示我國現今的房地產市場與衰退之前的美國房地產市場有著許多驚人的相似之處，房地產市場充斥著大量泡沫。本文探究導致全球房地產壞賬膨脹的原因及影響，旨在為我國房地產行業提出應對措施，避免重蹈大規模房地產壞賬的覆轍。
　　一、全球房地產壞賬產生原因
　　（一）次貸危機
　　作為2008年金融危機災難源頭的次貸危機，在如今的全球房地產壞賬危機中仍然起著不可忽視的作用。次貸危機最早于2006年春季逐步顯現于美國，又被稱為次級房貸危機，因為它是由次級抵押貸款機構破產引起的，導致投資基金、股市基金被迫關閉和股市強烈震蕩，它的出現致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足的危機。次貸危機于2007年席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，于2008年引發波及全球的金融危機。究其根本，次貸危機爆發的原因在于住房市場的持續降溫和短期利率的上升，導致次級抵押貸款的還款利率也隨之大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重，因此大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，從而引發次貸危機。顯而易見，在這次次級債危機爆發的過程中，突出地暴露了次級房貸債券在發行過程中信息不夠透明和政府監管缺位等問題。然而，次貸危機的影響并沒有隨著金融危機的爆發而全部釋放，它對經濟的負面影響在全球范圍內仍然不可小覷。次級房貸隸屬于不良貸款，隨著金融環境的惡化和房地產市場的日益不景氣，購房者的還款希望也越來越渺茫，因此銀行收回此類不良貸款的希望也越來越小，最終形成了房地產壞賬。從全球范圍來看，這種狀況波及世界各個國家，從長期來看，房地產貸款的大量違約已成定局。
　?。ǘ┙鹑谘苌ぞ叩脑黾?br/>　　隨著宏觀經濟環境的變化，金融機構原有的經營模式和業務種類已經不能滿足經濟發展的需要，因此外部經濟環境呼喚金融進行創新，于是金融衍生工具也就是金融衍生產品應運而生。隨著許多金融衍生工具的相繼產生，利息衍生工具作為其中之一，開始大量以可調節利率方式發放的按揭貸款進入房地產市場。隨著房產價格的下跌和還款利率的上升，出現了許多房主違約和拖欠貸款的現象，隨之引起金融機構的巨大損失，房地產壞賬必然會大量地產生。同時，具有高風險的房貸產品也不斷推陳出新，這類產品的創新更加劇了房貸市場泡沫。因此我們可以看到，金融衍生工具是一把雙刃劍，它在活躍交易市場、分散金融風險的同時，也會帶來杠桿效應以及風險的擴散性，擴張危機的廣度和深度。
　?。ㄈ┵Y產負債表的衰退
　　資產負債表作為反映企業財務狀況的重要會計報表之一，近年來，隨著關注度的逐漸減弱，面臨嚴重衰退的境遇。究其原因，一方面，我們不難理解普通社會大眾是不會去關注各個企業的資產負債表的，而真正關注它的主要有兩類人：一是證券公司的分析員，二是銀行的信貸主管。而這兩類人集中關注的重點是特定的目標企業，而在目標企業的資產負債表上他們關注的也是特定的項目，即他們只分析可能影響企業股票價格和收益的項目或者影響企業償債能力的項目。他們沒有義務去從整個社會的角度來考察各個企業的資產負債表，也正是因為社會上缺少專門從事這方面研究的專家人才，才導致社會上對資產負債表的關注度越來越低，也就無法及時掌握企業的財務狀況并采取相應的措施。另一方面，不僅外界對資產負債表的關注程度不夠，從資產負債表自身來講，其真實程度也待商榷。由于企業內部只有為數極少的一部分人——企業的高層主管，如CEO和財務主管能夠了解企業資產負債表的真實狀況，因為資產負債表的問題關于企業切身的名譽和信用問題，所以他們在與外界交流的過程中，也只是透露企業的正面消息，大肆依靠企業的信譽信用進行舉債。同時，債權人也不愿意透露企業的真實的財務狀況，以免政府監管部門將其所貸出的款項列為不良貸款，從而削減其貸款額度，因此所有銀行家都自然會傾向于避免這種局面的產生。從以上兩個角度可以看出，外界有限的觀察者完全被蒙在鼓里?；谏鲜龅恼f明解釋，我們就不難理解如今全球房地產的壞賬狀況，正是基于持續很長時間的資產負債表的衰退，一方面社會只關注到了房地產市場的表層現象，盲目相信房地產市場一片繁榮的假象；另一方面房地產企業高層對自身企業的包庇和隱瞞，同時銀行家們過分高估了房地產行業的盈利能力，導致大量房貸無法收回，造成全球房地產壞賬，給經濟的恢復和發展造成極其惡劣的影響。
　?。ㄋ模捤傻呢泿耪?br/>　　自從次貸危機的開始到如今金融危機的余波仍未消退，全球各國經濟發展都在不同程度上受到了消極影響，面臨著經濟衰退的危機，面對金融市場的日益消沉，各國政府紛紛采用寬松的貨幣政策企圖以此作為經濟再次騰飛的引擎。在這種貨幣政策的指導下，銀行利用流動性增加的優勢促進了貸款額的攀升，從而使貨幣供應量得到擴大，最終達到加速國內生產總值增長的目標，與此同時，房地產行業也再次興起繁榮。然而，流動性過剩導致了嚴重的經濟問題，由于銀行不經嚴格篩選而大大肆地發放貸款，貸款勢必會流向一些不具備良好信用狀況和還款能力的房地產企業，與此同時銀行家們又對房地產市場盈利能力過分樂觀，導致借出的貸款再也無法收回，壞賬由此產生。
　　從這個角度來說，現如今全球房地產壞賬大量存在與各國政府的貨幣政策失誤也有一定關系。
　　二、房地產壞賬造成的影響
　?。ㄒ唬┬刨J緊縮
　　面對如今日益惡化的金融市場環境，尤其是房地產壞賬的日趨增長，各大商業銀行貸給房地產企業的貸款勢必面臨無法收回的問題，商業銀行作為盈利機構必然想避免這種情況的再次出現，與此同時，央行也不愿看到房地產壞賬的大量出現，造成經濟的持續動蕩，而解決這種問題的辦法之一就是提高商業銀行貸款利率，以高于市場利率水平的條件發放貸款，從而達到控制貸款數量的目的，這樣就形成了信貸緊縮。因此，從某種意義上來說，壞賬是形成信貸緊縮的直接原因之一。信貸緊縮雖然存在一定的合理性，表面上緩解了金融機構的貸款問題，但由于部分房地產企業的生產運行因資金缺乏而中斷，會造成大量房地產企業破產，中小房地產企業資金鏈斷裂，因此信貸緊縮又成為不良貸款的原因，從而二者陷入惡性循環之中。同時，信貸緊縮造成企業流動性資金大幅度減少，加劇了經濟運行的復雜性和風險性。
　　
　?。ǘ┓績r波動
　　在房地產壞賬大量出現之前，全球房地產市場一直呈現一派欣欣向榮的繁榮景象，房價持續高漲，節節攀升，對房地產的投資數量也一直居高不下，市場上流動資金十分活躍。然而，房地產壞賬數量卻持續增長，隨之而來，房地產泡沫也日漸破裂，繁榮不再，流向房地產的資金也勢必會大量減少，再加上信貸緊縮的貨幣政策，各國房地產市場頓時陷于低迷狀態，房價下跌是必然的后果，因此房價極為不穩定。另一方面，房地產壞賬引起的信貸緊縮政策的出臺，使得部分房地產商得不到銀行的貸款，轉而向信托融資，而信托融資的成本往往比較高昂，導致房地產企業的資本成本大幅增長，勢必也會引起房價的波動。
　?。ㄈ┙洕乱惠喌乃ネ?br/>　　金融危機初期，各國為刺激經濟和社會總需求的增長，紛紛采取寬松、積極的財政政策和貨幣政策，經濟形勢略微有所改善，但也造成通貨膨脹預期高漲，突出表現在房地產市場泡沫上，導致信貸規模大幅度增長，不良貸款大量出現，致使全球房地產壞賬日益加重。面對目前的嚴峻形勢，各國又企圖通過緊縮的財政政策和貨幣政策來控制日益膨脹的信貸規模，從而抑制房地產壞賬，然而信貸緊縮的同時，也會造成全球經濟增長速度放緩，經濟回暖的美好愿望再次破滅。從一方面來說，房地產壞賬加劇了房地產行業的復雜性和不安全性，同時由于房地產行業與其他產業的關聯作用比較明顯，房地產市場的低迷，會導致如建材、機械等產業的衰落；另一方面房地產壞賬的大量出現，使投資者信心急劇下降，會牽連到投資者對股票、債券等金融市場的投資。由此可見，宏觀經濟收到嚴重拖累，提高了經濟運行的風險和難度，因此，房地產壞賬可能會間接地引起全球經濟陷入又一輪的衰退。
　　三、應對措施
　?。ㄒ唬┙鹑跈C構嚴格監控貸款規模
　　房地產壞賬大部分是由無法收回的不良貸款構成的，而不良貸款的產生正是由于金融機構貸款條件不夠嚴格造成的，因此我國金融機構應適度改變以往較為寬松的貸款環境，提高對貸款企業還款能力的要求，嚴格遵循貸款條件，尤其針對房地產企業。加強對貸款流程的監管力度，提高貸款過程的公平性和透明度，嚴格審查貸款人的貸款資質和貸款用途，減少不良貸款的貸出數量，建設嚴格、完善、健康的貸款環境，從而能從源頭上杜絕出現房地產壞賬的可能性。同時，中央銀行要密切關注國內的信用風險，一旦出現信用風險上升的情況，能迅速、及時地采取相應措施，遏制住壞賬數量增長的趨勢，將壞賬扼殺在搖籃里。
　?。ǘ┱訌姾暧^調控力度
　　目前房地產壞賬已經成為嚴重的全球性問題，許多房地產開發商都面臨著資金周轉困難的問題，隨著全球通脹壓力越來越大，房地產開發商償還貸款的可能性也越來越小。由于房地產市場存在的這種盲目性和滯后性的現象，要建立安全、有序的房地產市場環境，亟需各國政府的宏觀調控政策，因此我國政府應善于應用補償性財政政策，趨利避害，因時、因地制宜。前期實行的寬松的財政政策要根據實際的經濟情況進行適度地轉型。鑒于之前貸款機構之間盲目降低貸款條件所形成的惡性競爭，政府應該加強調控力度，提高對信貸規模的控制力度，大力加強對信貸政策的監管力度，同時密切關注金融創新，避免出現金融衍生工具的泛濫成災，從而從宏觀角度出發降低出現壞賬的可能性。
　　（三）房地產企業努力拓寬房融資渠道
　　目前各國房地產企業的融資渠道主要還是取得商業銀行的銀行貸款和企業的自籌資金，籌資渠道的單一性加重了償還貸款的困難程度，給銀行和房地產市場都帶來了極大的金融風險。據統計顯示，我國企業來源于銀行的資金總比例高達70%以上。由此可見，我國房地產企業開發周轉資金對銀行貸款依賴性過強，因此實現房地產融資渠道的多元化是勢在必行的選擇。隨著經濟的發展和對外開放政策的日益完善，我國房地產企業可以更多地依賴銀行存款以外的融資渠道，如債券融資是現在許多房地產企業的一個普遍選擇，或者依靠信托投資公司實行房地產信托，也可以通過降低資產負債率實現上市融資，抑或著眼于全球市場投資于海外房產基金，以上融資方式可以單獨采用，也可以幾種方式結合采用，不論怎樣，都能達到分散資金、降低風險的目的?？梢?，拓寬房地產的融資渠道，可以極大緩解銀行貸款的緊張程度，降低房地產壞賬出現的可能性。
　　
　　參考文獻：
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