關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效系統(tǒng)的論述

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，因此，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是非常必要和重要的，而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否發(fā)揮出應(yīng)有的效用是目前的關(guān)鍵，這也關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的水平和質(zhì)量的提高。因此，關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的研究是當(dāng)前十分熱點(diǎn)的選題。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控；績效；指標(biāo)體系
　　近年來，我國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展很快，作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)整體水平和人民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯加快。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，涉及金融、建筑、鋼鐵等多個產(chǎn)業(yè)部門，我國政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是運(yùn)用政策調(diào)控，如財政政策、貨幣政策、土地政策和行業(yè)管理政策，對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場運(yùn)行更有序和健康。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效，可以理解為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在實(shí)施一定時期后顯現(xiàn)出來的調(diào)控效果，即主要包括促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)及兼顧社會公平和耕地等資源的保護(hù)。
　　一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系指標(biāo)選取原則
　　第一，全面與系統(tǒng)原則。房地產(chǎn)市場本身是一個非常龐大的系統(tǒng)，具有高度的系統(tǒng)性和復(fù)合性，而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效反映這些政策實(shí)施的效果，其指標(biāo)選取從理論上和實(shí)踐中都應(yīng)該堅(jiān)持全面、系統(tǒng)的原則，使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的充分體現(xiàn)。
　　第二，科學(xué)性原則。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系指標(biāo)應(yīng)該能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控績效和其各個績效子系統(tǒng)具有較強(qiáng)的代表性和科學(xué)性的指標(biāo)。只有選擇了能夠科學(xué)反映房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的指標(biāo)，才能做到更合理地對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效地認(rèn)識、分析，并為未來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價工作做好鋪墊，更有效、科學(xué)地指導(dǎo)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
　　第三，相對獨(dú)立性原則。在有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的指標(biāo)中，難免有些指標(biāo)間信息有重疊的現(xiàn)象，因此在選擇具體指標(biāo)時，應(yīng)盡可能做到各指標(biāo)的相對獨(dú)立，以增加評價的準(zhǔn)確性。
　　二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效系統(tǒng)
　　（一）房地產(chǎn)市場健康效益
　　宏觀調(diào)控即是對市場失靈的干預(yù)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最直接針對的也就是房地產(chǎn)市場，而在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的扮演了重要角色，房地產(chǎn)市場健康自然反映成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的一個重要方面。所謂健康的房地產(chǎn)市場主要包括房地產(chǎn)市場在價格、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、均衡等情況方面的健康。從長期的角度講，是要形成房地產(chǎn)價格合理的變動、形成適合我國國情的梯級住房消費(fèi)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，形成適當(dāng)?shù)耐顿Y規(guī)模增長以及解決低收入住房困難家庭的住房保障的問題等。從短期的角度，即是房地產(chǎn)市場在新增量和吸納量的一個均衡以及普通商品住房、高檔商品房和保障性住房在市場供需結(jié)構(gòu)上的合理，逐漸形成住房梯級消費(fèi)，形成適合同時期消費(fèi)能力的合理房價水平。
　　（二）房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)效益
　　我國的房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著深遠(yuǎn)的影響，特別是住宅市場，自20世紀(jì)90年代開始的房改以來，釋放了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)活力，不僅形成了新的經(jīng)濟(jì)需求，也給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大拉動。房地產(chǎn)業(yè)雖說是國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到非常重要的作用，在關(guān)鍵時刻也能對國民經(jīng)濟(jì)起到一定的刺激和支撐作用，但是房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展也可能給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來金融隱患和風(fēng)險，美國的次貸危機(jī)就是最好的例子。而目前，基于房地產(chǎn)市場高度的區(qū)域性和高價值性，使得具體的某個區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響非常之大，有的更是達(dá)到“捆綁”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度，區(qū)域經(jīng)濟(jì)或者國民經(jīng)濟(jì)過度依賴于房地。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所想要達(dá)到的目的，二者保持合理、適度、協(xié)調(diào)的關(guān)系才是政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控1DN3n0SLoldBDH5Ar5pRa+/naJV/yHRfJgD0ThC/lMI=的目的，因此，房地產(chǎn)業(yè)和整體國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)也是反映房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的一重要方面。
　　（三）社會公平效益
　　20世紀(jì)90年代開始的住房商品化改革，給國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)提供了快速發(fā)展的土壤，自2003年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住房銷售持續(xù)飄紅，商品住房價格不斷上漲，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)即出現(xiàn)了快速發(fā)展的效率，又在不斷累積住房的不公平壓力，面臨著效率與公平的挑戰(zhàn)。房屋是一個人基本生活的保證，沒有可以安身居住的場所，社會治安與穩(wěn)定也會受到威脅，所以，保障每個人的居住權(quán)利特別是低收入家庭的居住權(quán)利，不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，更是一種社會責(zé)任，房地產(chǎn)調(diào)控是國家宏觀調(diào)控的重要組成部分，牽涉著最基本的民生保障，最應(yīng)該做到效率和公平的均衡。
　　（四）耕地等資源保護(hù)效益
　　隨著城市范圍內(nèi)現(xiàn)有的有限土地被逐漸用盡，農(nóng)村集體土地將不可避免地被逐步納入到城市土地當(dāng)中，這是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的一個趨勢，但是在這樣的過程中，農(nóng)村耕地和某些珍貴自然遺產(chǎn)地的保護(hù)應(yīng)該提到十分重要的位置。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的這些年，國內(nèi)耕地面積減少的速度也十分驚人，城市建設(shè)用地需求特別是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的建設(shè)用地需求在不斷增長，城市建設(shè)用地的需求擴(kuò)張導(dǎo)致耕地面積的變動也十分頻繁，而這種變動在目前本來就日趨緊張的耕地資源已經(jīng)并且仍將帶來較大的消極影響，還有在某些歷史文化或者自然旅游城市，房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)逐步威脅了當(dāng)?shù)卣滟F的資源環(huán)境。因此，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也絕對不能放松對耕地等稀缺資源的保護(hù)，而且不僅如此，隨著世界能源的不斷消耗，房地產(chǎn)業(yè)節(jié)能低碳的轉(zhuǎn)變將越來越重要。因而，也應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的一個方面。
　　三、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系的意義
　　基于以上對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價的有關(guān)探討，綜合分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系構(gòu)建的意義主要包括以下幾個方面：
　　（一）有利于對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績效進(jìn)行評價
　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系的構(gòu)建是基于對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和其績效內(nèi)涵的分析，通過設(shè)定合理的數(shù)量模型、結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對構(gòu)成該體系的各類指標(biāo)進(jìn)行評價，能從定量和定性結(jié)合的角度掌握和分析政府出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果。
　　（二）為優(yōu)化我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供依據(jù)
　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系的構(gòu)建，不但可以通過此體系對已有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的進(jìn)行評價分析，了解房地產(chǎn)調(diào)控政策是否達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，還可以借助評價分析的結(jié)論，對政府出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行中遇到的有利條件、不利條件和障礙因素等有一定程度了解，探究調(diào)控政策高效亦或失效的原因，為政府等房地產(chǎn)相關(guān)管理部門提供科學(xué)的判斷依據(jù)，為將來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策選擇提供有利依據(jù)，打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系的考核功能
　　我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控開展了很多年，但是對于調(diào)控效果的好與差，執(zhí)行的主體級各級政府并沒有承擔(dān)過任何行政或者法律責(zé)任。在越來越明顯的土地財政現(xiàn)象下，政府為了在在任期取得較好的GDP目標(biāo)，在選擇經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的博弈中，結(jié)果往往是偏重在前者。也難免房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在各級政府的執(zhí)行過程被弱化，調(diào)控效果也自然難以實(shí)現(xiàn)。因此，通過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系和對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的評價，量化國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策對各級房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果，可側(cè)面反映出調(diào)控政策在被各級政府貫徹執(zhí)行過程中的可能存在的問題，基于此獲得的信息結(jié)合當(dāng)前我國的政績考核體系，可以對級地方人民政府相關(guān)管理部門的工作績效做出科學(xué)評判，為房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行力度和積極性對相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行獎懲提供科學(xué)的依據(jù)。
　　（四）保障公眾對房地產(chǎn)市場的了解和對政府政策執(zhí)行的監(jiān)督
　　我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標(biāo)體系的構(gòu)建，能為公眾參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控調(diào)控開拓一個知識渠道，公眾在取得相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，便可以自行利用該體系對當(dāng)前的調(diào)控進(jìn)行分析，以此預(yù)測未來的調(diào)控趨勢，從而更充分了解房地產(chǎn)市場，避免受輿論誤導(dǎo)，對房地產(chǎn)市場發(fā)展形成不合理的預(yù)期。此外，通過公眾自行的評價與官方評價的對比，公眾也能更好對各級政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行和評價過程中是否存在不合理或者刻意為的遮掩行為進(jìn)行監(jiān)督，檢舉不負(fù)責(zé)任的地方政府，此外，公眾還能依此為政府房地產(chǎn)調(diào)控提供個人建設(shè)性意見，有助于提高國家房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺的合理性和有效性。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、