淺析我國住宅房地產市場均衡問題

　　摘要：近年來，我國房地產業發展迅速，市場需求旺盛，房價一漲再漲，但同時大量新增住宅空置，說明我國房地產市場供求結構失衡。文章從供給和需求角度分析我國房地產住宅市場定價問題及推動其漲價的因素，但因為存在壟斷和信息不完全，導致市場失靈，價格不能真實反映供求狀況，這就需要政府對房地產開發進行控制和引導，從而最終優化資源配置，達到市場均衡。
　　關鍵詞：房地產市場；市場均衡；價格預期；市場失靈
　　一、引言
　　近年來，我國房地產業發展迅速，成為我國經濟的重要增長點，也使居民的住房環境得到改善，作為投資熱點和消費熱點，房地產業尤其是住宅市場引起公眾的廣泛關注。日益上漲的房價令普通老百姓望塵莫及，消費者收入的增加跟不上商品房價格上漲的速度，多數急需住房或住房條件差的人無力承受高房價而買不起房，使得居民實際需要很高但有效需求不足，且人們為解決住房問題就需要節省其他商品的消費，導致消費能力和生活水準的下降。同時，又有很多住房處于空置狀態，這說明我國房地產市場存在嚴重的供求結構失調，處于不均衡狀態，資源配置效率較低。
　　二、住宅市場的供求結構分析
　　房地產價格受多方面因素的影響，在市場經濟條件下，商品可以自由交易，供給和需求是影響價格的主要因素，也是推動房價上漲的根本所在。
　　（一）供給方面
　　房地產市場的高利潤是吸引開發商進行投資的最直接動因，利潤受價格和成本的影響，作為理性的經濟人，追求利潤最大化勢必盡可能的抬高價格并壓低成本。現如今，土地資源越來越稀缺，我國為保證糧食自給耕地面積要保持在18億畝以上，這樣一來用于房地產開發的土地更加有限，地價上升，以及建筑原材料價格和人力成本的上升，導致建房成本提高，房價居高不下。另外，在大城市商務區興建辦公樓或商場的租金高昂，遠遠高于住宅建設的利潤，致使城市住宅用地相對減少，且在此基礎上，商品房的供給中也以高檔住宅居多，保障性住房和廉租房等因利潤低而供給極少，使得大批需要住房的城市中低收入者無房可住。
　　另一方面，過去的兩年內，我國為刺激投資增加消費實行寬松的信貸政策，獲得資金的成本相對較低，許多廠商貸款進行房地產開發，商品房的供給數量逐步上升，價格也在短暫停滯后又持續上升，且人們普遍預期房價會繼續上漲，這也一定程度上刺激了開發商進行投資。雖然政府也在采取措施促進經濟適用房的建設，但供給依然不足，加上政府監管不嚴，部分價格低廉的保障性住房被一些人通過不正當手段獲得，真正滿足低收入人群住房需要的供給依然嚴重不足。
　　（二）需求方面
　　房地產既是消費品，又是投資品，因其特殊性，面臨的市場需求也有所不同。
　　第一，作為消費品，住房是生活必需品，城市化進程使得大量農民涌入城市，由于城鄉差距較大，大多數人選擇在城市生活，城市住房需求急劇增加，多數中高收入者也不斷要求改善住房，需求的增多助長了房價的上漲。當然，對于收入水平不高的群體，租房也是一個選擇，而廉租房的供給極少，且中國傳統的安居才能樂業的思想使人們普遍要求有自己的住房。就人口結構而言，我國在五六十年代有一個高的嬰兒潮，成長到八十年代整好處于婚嫁年齡，雖然已實行計劃生育政策，由于人口基數大，這一時期出生的人口很多，現今也需要婚嫁，對于這大批的“80后”來說，有房是結婚的必需條件，這大大刺激了住房需求的增加，對于剛開始工作的年輕人，高房價是支付不起的，而經濟適用房又普遍很少，造成名義需求很多，但實際需求不足。
　　第二，作為投資品，其需求受價格、利率因素影響較大，過去兩年實行的低利率刺激了人們的投機需求，資金富余的高收入者除改善住房條件外，也往往購買商品房用于保值增值，許多家庭同時擁有多套住房，這些行為推動商品房需求的增加。另外，人們皆預期房價會持續上漲，所以將手中多余的資金投資于房地產，甚至貸款炒房的行為也并不罕見，而已經持有住房的人也不愿意看到房價下跌，因為這意味著其資產價值的下降。
　　三、我國房地產業市場失靈
　　我國房地產市場是不完全競爭市場，存在市場勢力。房地產的開發需要投入大量的資金，建設周期長，且我國土地由政府控制，因此存在一定的進入壁壘；各住宅商品房因地段、戶型、周邊環境等都有差別而不能完全互相替代，所以我國房地產市場可以看作多頭壟斷市場。在寡頭市場中，廠商往往以高于均衡價格的價格出售，各開發商之間或聯合或默認皆不降價，共同維持高房價，以獲取超額利。壟斷勢力的存在也會產生“尋租”行為，使得開發商為獲取開發資格而向政府官員行賄，帶來資源配置的低效率和社會無謂損失。住宅市場上大量的買者處于價格接受者的地位，無法聯合起來迫使房價下降到合理水平，在開發商與消費者的房價博弈中，沒有住房急需住房的人不管房價漲或不漲，不買，收益為零，所以只要能承受價格或貸款，加上預期價格會繼續上漲，肯定會選擇買，廠商因此會選擇漲價，以獲取最大收益，最終的結果是房價一漲再漲。
　　房地產市場存在信息不完全，市場中的交易雙方，尤其是買者，很難獲取足夠的信息來判斷房價未來的走向，只能根據市場和政策進行預期，當預期房價將快速上漲時，原本不需要住房或沒有購房能力的人會選擇貸款進行購房，造成需求膨脹。即使政府實行強有力的措施抑制房價，需求也不會及時大量增加，此時人們普遍采取觀望態度，買漲不買跌是房地產市場的一個常見現象，市場需求不能真實表現出來，價格預期有自我實現的內在機制，加劇了價格的波動和市場的不穩定。
　　四、解決住房供求失衡和市場失靈的辦法
　　要從根本上抑制高房價，實現供求均衡，首先需要從供給和需求兩個方面進行控制和引導。供給方面，政府要加大保障性住房的建設力度和補貼力度，吸引企業的投資，同時抑制高檔住宅樓的興建，但因此也可能會推動這部分房價的繼續上漲。需求方面，政府應該加大對中小城市及新農村建設的投資力度，縮小城鄉差距，減弱人們涌向城市的動力。此外，當前我國政府提高貸款利息以及首付款比例，使得貸款買房的成本增加，限制了炒房行為，部分城市推出限購令，這些措施能在一定程度上冷卻樓市，抑制投機方面的需求，調整供求結構。其次政府還要引入競爭來削弱壟斷廠商的勢力，并盡可能利用二手房市場，拓寬供給渠道。政府還應該引導居民形成合理的價格預期，減輕市場價格的波動，使價格機制發揮作用，自動調節供求。
　　總之，政府要加大力度控制并引導房地產開發以老百姓的實際需求為導向，充分保護無房者的利益，在市場調節的基礎上加強宏觀調控，這樣才能真正實現居者有其屋，使房地產市場達到均衡，資源得到優化配置，從而推動房地產市場的長期繁榮和穩定發展。
　　
　　參考文獻：
　　1、張海蔚.中國房地產價格決定機制研究[J].上