商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風險控制的相關(guān)問題分析

　　摘要：個人住房貸款業(yè)務(wù)量占銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的比重日益加大，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時一些潛在的風險逐步暴露。文章通過對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的市場風險、信用風險、經(jīng)營風險進行分析，并從風險預(yù)測、風險防范、風險轉(zhuǎn)移及風險化解等角度提出解決措施。
　　關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風險；控制
　　一、個人住房貸款業(yè)務(wù)風險分析
　　（一）市場風險
　　1、利率及匯率風險
　　個人住房貸款的期限比較長，因此，利率變動造成的風險也是個人住房貸款不可忽視的風險之一，貸款利率一般都是根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢和對未來經(jīng)濟前景的判斷來確定的，但是對經(jīng)濟的長期預(yù)期從來不可能達到完美程度，所以也就意味著長期貸款利率總是偏離未來的市場利率，利率風險是不可避免的。當商業(yè)銀行的存款利率上升時，壓縮了商業(yè)銀行的存貸利差，就可能導(dǎo)致商業(yè)銀行出現(xiàn)虧損。而當貸款利率下降時，借款人能以更低的資金成本進行融資，必然會提前償還貸款，從而使商業(yè)銀行不能獲得原先約定的利息收入，并使個人住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，增大了商業(yè)銀行再投資的風險。匯率風險，如果市場對人民幣進一步升值的預(yù)期強化，國外熱錢可能會進一步流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場價格可能保持相對穩(wěn)定，但是潛在風險以及個人住房信貸風險都會進一步積聚一旦人民幣升值到一定的幅度，國外熱錢出逃，可能會引起較大的市場震動和風險。
　　2、市場經(jīng)濟的周期性波動風險
　　由于個人住房貸款還款期限長，使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟趨勢和宏觀經(jīng)濟周期變化的關(guān)系非常密切，隨著宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)出周期性特性，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)一定的周期性。當經(jīng)濟處于繁榮期，人們收入多，購買力強，個人改善住房的消費需求增加，房地產(chǎn)市場的需求大于供給，房屋價格上漲。當經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，當經(jīng)濟步入蕭條期時，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)人口增加，人們收入減少，社會購買力下降，房地產(chǎn)市場的需求小于供給，房屋價格快速下跌。如果借款人在房地產(chǎn)泡沫最嚴重時購房，而社會經(jīng)濟快速衰退，房屋價格下跌過猛，借款人貸款余額大于其房屋出售變現(xiàn)后的價格時，貸款購入的住房就會成為借款人的“負資產(chǎn)”。
　　（二）信用風險
　　1、被迫違約
　　被迫違約是指借款人由于客觀的外部條件造成的，使借款人喪失還款能力而給銀行帶來經(jīng)濟損失的一種風險。產(chǎn)生被迫違約的原因大致可以分為兩類：一是由自然因素引起的，如借款人的生老病死或是自然災(zāi)害等原因致使合約的終止或無法履行給商業(yè)銀行造成經(jīng)濟損失；二是由社會因素引起的，其中最常見的便是借款人收入的變動，由于借款人借款之時對收入的未來預(yù)期與還款之時出現(xiàn)的收入現(xiàn)狀出現(xiàn)了偏差，而導(dǎo)致借款人還款能力下降，最終給銀行造成的損失。
　　2、理性違約
　　理性違約是借款人的主觀因素造成的，借款人認為提前還款或者放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。一種是提前還款，由于個人住房貸款實行的是浮動利率，當市場利率下降并且低于合同的利率時，借款人為了降低借款成本，以更低的資金成本進行融資，必然會提前償還貸款，從而使商業(yè)銀行不能獲得原先約定的利息收入，給銀行帶來經(jīng)濟利益的損失；另外一種是放棄還款，如當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，理性的借款人也會產(chǎn)生違約行為。
　　3、惡意欺騙
　　惡意欺騙又稱謂欺詐風險，是指借款人采取捏造事實、隱瞞真相或其他不正當手短騙取根本無償還能力或超過其償還能力的貸款致使銀行經(jīng)濟利益遭受嚴重損失的行為。許多借款人事實上并不具備還款的能力，但為了取得銀行的貸款，于是通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風險。還有的借款人由于種種原因，為了隱瞞自己的真實身份，灰色收入或者購房行為而開具的虛假收入證明，這種人一般具有一定還款能力，但由于身份無法確定，收入來源不明朗，一旦涉及經(jīng)濟案件必然對銀行貸款造成損失。
　　（三）經(jīng)營風險
　　1、流動性風險
　　流動性風險，是指由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足客戶提取存款要求的風險。具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。由于個人住房貸款期限較長，通常在10-20年，最長可達30年，客觀上要求銀行有長期穩(wěn)定的資金來源與之相匹配，而目前銀行的資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金，儲蓄存款最高也只有5年，資金來源與運用的時間差異明顯。銀行缺乏行之有效的渠道籌集長期資金，以短期的資金來源發(fā)放長期的個人住房貸款，這就不可避免會出現(xiàn)“短存長貸”現(xiàn)象，銀行勢必要承擔一定的期限性風險，這在一定程度上違背了商業(yè)銀行資金使用的期限性原則。
　　2、操作風險
　　違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風險最主要原因之一，由于個人住房貸款業(yè)務(wù)流程長、環(huán)節(jié)多，稍有不慎，造成操作失誤，就可能給銀行帶來風險。尤其是國有商業(yè)銀行，網(wǎng)點眾多，人員也是良莠不齊，無法保證所有操作的準確性，因此容易產(chǎn)生操作風險。主要表現(xiàn)為：一是工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高造成的風險，有些工作人員對工作不負責任，違反工作規(guī)章及業(yè)務(wù)流程，有的甚至為了獲取利益不顧后果地與借款人串通，逃避法律制度的束縛，最終給不良借款人提供了機會；二是由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機制不足，以及責任認定和處罰的力度不夠，使得客戶經(jīng)理在具體業(yè)務(wù)辦理過程中，沒能盡職盡責，從而產(chǎn)生道德風險的現(xiàn)象時有發(fā)生。
　　3、管理風險
　　商業(yè)銀行發(fā)放貸款工作是通過內(nèi)部分工協(xié)作進行運作和管理的，其中任何一個環(huán)節(jié)管理疏漏都可能潛在著風險。由于商業(yè)銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，把其當成提高經(jīng)濟利益的有效手段，市場競爭呈白熱化的競爭狀態(tài)，不少商業(yè)銀行沒有完全樹立科學發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念，在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下片面追求指標、搶占市場，放寬貸款條件降低客戶準入門檻，從而給以后的經(jīng)營過程中帶來風險隱患。管理者在決策的制定過程中，不對客戶的資質(zhì)進行細分，造成執(zhí)行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標準，這必然加大了經(jīng)營的風險。
　　二、個人住房貸款業(yè)務(wù)風險控制策略分析
　　（一）風險預(yù)測策略
　　風險預(yù)測策略主要在于加強市場分析及政策研究，要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)分析、預(yù)測和監(jiān)測指標體系，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息渠道，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力，對不利于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的因素及時做好預(yù)警分析，規(guī)避和防范房地產(chǎn)市場風險。要特別關(guān)注經(jīng)濟周期波動和房地產(chǎn)市場周期波動的風險，關(guān)注不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡帶來的區(qū)域性市場調(diào)整風險，關(guān)注不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不同可能導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡風險。
　　（二）風險防范策略
　　1、完善個人信用制度和資信評價系統(tǒng)
　　信用風險是商業(yè)銀行發(fā)展個人住房業(yè)務(wù)面臨的主要風險，因此完善的個人信用制度是商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款的關(guān)鍵。銀行可以根據(jù)借款人的收入狀況、職業(yè)、個人經(jīng)營狀況、歷史信用記錄等相關(guān)的個人資料建立起個人信用評估的程序和制度，利用現(xiàn)代電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，商業(yè)銀行應(yīng)適時對個人消費貸款進行管理。而且，各商業(yè)銀行還應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)資源共享，這樣既能夠避免對同一借款人信用的重復(fù)調(diào)查，又能夠防止同一借款人超越還款能力進行多頭借款，對個人住房貸款實施有效的風險防范。
　　
　　2、加強貸前審核做好貸后管理
　　為了有效地防范經(jīng)營風險，除了強對經(jīng)辦人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，提高從業(yè)人員的政治素養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平和風險意識外，還要做好加強貸前審核做好貸后管理工作。第一，加強對借款人信用狀況的審核。全面了解和審查其家庭財產(chǎn)和負債、家庭收入和支出、家庭負面信息、個人信用違約等的真實情況。第二，加強對貸款項目的審核。要嚴格審查樓盤開發(fā)商的企業(yè)實力、經(jīng)營狀況、領(lǐng)導(dǎo)人信用狀況等，嚴格審查開發(fā)資金落實及開發(fā)進度、銷售進度、物業(yè)管理等方面情況。第三，加強對貸款資料的審核。要認真審查貸款資料要件是否齊全、要素是否完整等情況，對客戶提供的身份證、婚姻證明、收入證明、房屋買賣合同、抵押物權(quán)屬證明等重要文件的真實性要進行必要的核實，確保貸款資料合規(guī)、有效、無風險隱患。在貸后管理上，一是在日常管理工作上，及時掌握借款人還款情況，借款人出現(xiàn)還款異常時，及時查明原因，嚴防出現(xiàn)新增不良貸款；二是在基礎(chǔ)管理工作上，加大對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤管理力度，密切注意其財務(wù)狀況及法人代表變動情況，積極關(guān)注開發(fā)項目工程進度、銷售及資金使用情況；三是貸后管理的科技含量，通過技術(shù)手段對上述可疑貸款進行自動分類，使貸后管理人員能一目了然地了解情況，為貸后管理人員及時采取措施準備條件。
　　（三）風險轉(zhuǎn)移策略
　　1、推進資產(chǎn)證券化
　　首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風險。其次，應(yīng)把住房貸款的證券化提上日程。
　　2、通過保險轉(zhuǎn)移風險
　　由于不可抗力風險的存在，各種災(zāi)害造成的財產(chǎn)損失，借款人的意外傷害，都會影響貸款的償還，因此，發(fā)展個人住房貸款需要保險的有力支持，而且由保險費所形成的保險基金數(shù)額較大、來源穩(wěn)定、使用周期長，因而有能力部分承擔抵押貸款中的風險。目前，在銀行發(fā)放個人住房貸款中已經(jīng)引入了房屋保險，在此基礎(chǔ)上有的人提出由銀行和保險公司聯(lián)手建立“以保單換貸款”的融資方式，即由借款人以其在保險公司的壽險、養(yǎng)老保險等作為質(zhì)押，向銀行申請個人住房貸款。
　　3、加強與擔保公司的合作
　　銀行應(yīng)探索與資金雄厚的擔保公司合作開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)，通過與擔保公司簽訂合作協(xié)議，銀行向擔保公司推薦擔保業(yè)務(wù)，而擔保公司作為銀行的貸款人承擔連帶責任。擔保公司按照合同的規(guī)定在銀行開立保證金專用賬戶，按照存入保證金的一定比例辦理擔保業(yè)務(wù)。銀行與擔保公司共同調(diào)查貸款人的資信狀況，共同審議貸款人的資格，只有通過雙方的一致認可才可以辦理貸款業(yè)務(wù)，銀行督促借款人按期還款，在用擔保公司在銀行存入的保證金結(jié)清本金、利息及必要的費用后，銀行向擔保公司轉(zhuǎn)讓債權(quán)，由擔保公司自行處理抵押物。
　　（四）風險化解策略
　　個人住房貸款的風險是不可能完全避免的，不良貸款的產(chǎn)生也是一種必然現(xiàn)象。當不良貸款產(chǎn)生時就應(yīng)當考慮實行有效的個貸風險化解策略，將風險降到最低。一旦出現(xiàn)不良貸款，要多策并舉，充分調(diào)動有效資源，加強對拖欠貸款的清收，一是要加強分析、研究，針對不同情況制不同對策，一般催收手段難有效果的客戶，充分運用司法手段，增強與司法部門的聯(lián)系，通過司法手段將款項追回；二是組建個人住房不良貸款的專業(yè)化催收隊伍，加大訴訟催收力度。
　　參考文獻：
　　1、李兵.當前中國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風險分析與對策研究[J].中國房地