廉租房新型融資模式研究

　　摘要：在保障性住房建設中，資金是最為關鍵的，而資金的缺乏也正是制約我國保障性住房建設的瓶頸問題。目前，我國保障性住房建設資金仍以政府為主導。文章在總結我國廉租房傳統融資模式的基礎上，探討一種新型的廉租房融資模式——BOT模式。
　　關鍵詞：住房保障；廉租房；融資模式；BOT
　　
　　一、引言
　　2007年以來，房地產市場劇烈波動，在經歷了若干年的快速增長之后，2008年下半年受國際金融危機快速蔓延、世界經濟增長明顯減速、國內經濟出現下行趨勢等因素的影響，房地產市場開始進入新的調整期。在這場大調整中，建設以廉租房為代表的保障性住房的政策始終被各界所認同與支持，并在擴大內需的形勢下扮演著越來越重要的角色。盡管如此，我國廉租房目前需求量大與供給滯后之間的矛盾仍然很突出，原因有很多，而資金問題是制約我國廉租房建設的瓶頸問題。目前，我國廉租房建設資金仍以政府為主導。這種單一主體的投資模式已不能滿足我國廉租房建設的需要。在廉租房的建設中，若能引入其他投資主體，一方面可以減輕政府的財政壓力，另一方面可以引入競爭機制，引進先進的技術和管理經驗，促進廉租房建設的技術水平、管理水平和效益水平的提高。本文正是在這樣的背景下，研究在廉租房建設中運用BOT融資模式，彌補傳統融資模式的不足，降低廉租房建造成本，提高建造廉租房的效率和質量。
　　二、BOT融資模式運用于廉租房建設的環境分析
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　　我國廉租房的主要來源包括：政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租住房及其他渠道籌集的住房。但實際運行中，公房基本上都已經出售給了個人，可用于廉租房的少之又少；受我國經濟水平和生活習慣的影響，社會捐贈也難有大的作為。因此，廉租房的供應主要靠政府出資收購或建設，這在實踐中又呈現出一定的弊端。
　　1、資金供給源單一、不穩定。我國廉租房建設的資金仍以政府為主導，雖然政府在政策支持上、資金投入上的力度都很大，但我國廉租房制度保障范圍正由“最低收入家庭”向“低收入家庭”擴大，“十一五”期末，廉租房供應要全面覆蓋“低收入住房困難家庭”，要保障的住房弱勢群體在絕對數量上是比較大的，相應對于資金的需求量也就比較大。
　　2、“廉租不廉住”。廉租房制度在短時間內改變了城市中低收入者的居住現狀，但居住在廉租房的各種成本，如生活成本、出行成本、就業成本等，會由于居住環境的改善而提高。也就是說，較好的住房條件反而給城市中低收入者帶來了更大的經濟負擔，從而可能導致出現“廉租不廉住”的局面，并影響廉租房制度的可持續發展。
　　（二）BOT融資模式運行環境分析
　　在廉租房建設中引入BOT融資模式，可以更好地解決我國廉租房建設的瓶頸問題，而且我國廉租房建設引入BOT融資模式所應具備的條件比較成熟。
　　1、廉租房建設具備BOT融資的前提條件。BOT融資模式主要適用于彌補一國基礎設施建設資金不足的問題。而我國的廉租房由政府主持建設，屬于具有保障性質的基礎設施，而且建成后向使用者收取適當的租金，供其有償使用。因此，廉租房建設與其他收費性基礎公共設施一樣，具備了運用BOT融資模式的前提條件。
　　2、BOT融資模式自身優勢使其在廉租房建設中的應用必要可行。BOT融資模式可以使政府在資金不足的狀況下，通過吸引民間資本進行基礎項目建設，可以減輕政府的財政壓力。同時，運用BOT模式，可以引入競爭機制，引進先進的技術和管理經驗，降低廉租房建造成本，提高建造廉租房的效率和質量。
　　3、民間資本潛在供給量大為BOT模式的引入奠定了基礎。近年來，隨著改革開放的不斷深入和經濟快速發展，國內民間資本實力不斷壯大，而在民間資本進入公共服務領域的諸多途徑中，BOT是較為理想的模式。
　　4、政策的支持為BOT模式的運行創造了良好的外部環境。在廉租房建設中，政府在產業政策、稅收政策、土地政策等方面都有扶持，這必將為BOT模式在廉租房建設中的運用創造良好的外部環境。
　　三、廉租房BOT融資模式設計
　　BOT融資模式主要包括BOT、BT、BOOT、BOO等。本文主要探討標準BOT、BT兩種模式在廉租房建設融資中的應用。
　　（一）廉租房標準BOT融資模式設計
　　標準BOT是國際上常用的一種比較成熟的融資模式，本文探討的在廉租房建設融資中引入BOT模式，即政府提供政策、土地等資源，承擔相關政策和法律風險，充當項目的發起人和終極產權所有者；由民間資本自己發起成立廉租房項目公司，廉租房項目公司自行融資建設廉租房，是項目的實施者和經營者，在項目特許經營期內，向政府認定的廉租戶提供住房和相應的服務，并向住房者收取低于市場價格的租金，租金與市價的差額由政府補貼，特許經營期滿后，廉租房歸政府所有，由政府繼續經營。具體模型如圖1所示。
　　這種模式不僅從根本上解決了政府財政短缺與廉租房急需建設的矛盾，而且，由于民營企業本身具有的靈活機制，大大壓縮了廉租房建設成本，從而實現廉租房建設的高效發展、快速發展。其優勢具體體現在以下方面：
　　第一，前期論證充分。廉租房建設采用標準BOT融資模式項目的整個決策、簽約都有政府參與，由政府直接負責，政府在對項目的可行性進行充分的論證后才進行決策，避免了廉租房建設的盲目性。
　　第二，經營期內，綜合效益巨大。對政府來說，在幾乎零投入的前提下，實現了廉租房建設的快速發展，更好地服務于市民；對于城市低收入者來說，生活條件與質量得到了進一步的改善與提高，有利于促進和諧社會的建設；對企業來說，能夠在一定程度上解決效益滯后問題，并能夠得到相應的回報。
　　第三，政府放棄廉租房經營權，但沒有喪失經營廉租房的主體地位。從廉租房項目的決策，承建單位的選擇，到建設過程中的監督和在政策等方面的支持，以及在經營過程中的監督和付費，還有特許經營期滿后項目的無條件收回，可以說，政府不僅解決了一個“管”的問題，還將找到一個既有“管”又有“放”的辦法。
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　　BT融資模式的基本思路是：項目建成后就移交給政府，政府按協議向項目發起人支付項目總投資加合理的回報。本文探討的在廉租房建設融資中引入BT模式，即由民間資本自己發起成立廉租房項目公司，廉租房項目公司按照政府的要求負責廉租房的建設，政府引入經營城市的理念，采用稅費減免或土地使用權讓渡等形式作為廉租房項目公司的回報。廉租房建成后，政府組織驗收，質量合格后移交給政府，由政府經營管理。具體模型如圖2所示。
　　BT融資模式中，政府向民間資本融資，政府的融資成本是付給民間資本一定的合理商業利潤。政府通過回購減輕了短期融資的壓力，而且政府的支付手段是多樣化的，民間資本的介入增加了政府的稅收和就業機會，經濟效益和社會效益都比較好。具體地講，BT模式具有以下優勢以下方面：
　　第一，有利于優化資源配置。發展BT模式，既為政府提供了一種解決廉租房建設融資的新模式，又為投資方提供了新的利潤分配體系的追求目標，為民間資本參與社會公益性項目建設提供了切入點，為剩余價值找到了新的投資途徑，優化配置社會生產要素和有限資源，進而實現各參與方“共贏”和廉租房建設的良性循環。
　　第二，有利于提高運作效率和工程質量。BT模式采取國際規范化管理與運作，通過引進先進的技術和管理方法，改善廉租房建設投資和管理結構，有效實現管理、設計、施工資源整合及緊密銜接，減少建設管理和協調環節，有效提高廉租房運作效率和工程質量。
　　四、結束語
　　通過在廉租房建設中引入BOT融資模式，能夠形成一個“多贏”的格局，即政府有政績、企業有商機、城市有發展、條件有改善、生活有提高。但目前我國在廉租房建設中引入BOT融資模式，還有一些問題有待進一步探討，特別是所謂的“貧民窟”問題。在BOT融資模式下，個別投資者受利益驅使，可能會忽視環境衛生、教育、醫療等生活配套設施的開發以及物業管理的服務，致使低收入者集中居住的公共住房區域，教育水平低、就業率低、社會服務質量低、犯罪率高，形成所謂的“貧民窟”。這給城市的穩定帶來了極大的隱患，并形成了惡性循環。因此，政府和廉租房項目公司都有責任積極地采取措施，防止“貧民窟”的出現。
　　參考文獻：
　　1、周勝.促進我國廉租房發展的財政政策研究[D].湖