區域中心城市物業管理業實證研究

　　【摘要】隨著城市建設速度的加快，物業管理業應運而生并取得了快速發展。沈陽市物業管理業在總體發展中呈現出了規模不斷擴大、效益不斷攀升、資質不斷提高等特點，但在區域分布及盈利能力方面還需進一步優化和提升。為此，應鼓勵物業管理企業入駐郊縣，并在提高整個行業的經營水平，以及增進業內學習交流上多下功夫。
　　【關鍵詞】物業管理業 區域中心城市 實證研究
　　
　　近年來，沈陽市物業管理業取得了長足發展。第二次經濟普查數據顯示，2008年末，全市共有物業管理企業1161家，在管物業建筑面積達1.3億平方米，從業人員3萬余人，年主營業務收入28.9億元，實現利潤2.8億元。主要指標與2004年第一次全國經濟普查數據相比，均實現大幅度增長，表明沈陽市物業管理業已經駛入快速健康發展的軌道。
　　物業管理業的現狀和特點
　　行業規模不斷擴大。通過對比單位數、從業人員、在管房屋建筑面積三項主要指標可以看出兩次經濟普查期間全市物業管理業規模的變化。
　　從單位數看，2008年末全市物業企業為1161個，比2004年末的456個增長1.55倍，年均增長26.3%。從從業人員看，2008年末，全市物業企業從業人員3.0108萬人，比2004年末增加1.2558萬人，增長71.6%，年均增長14.4%。從在管房屋建筑面積看，2008年末全市物業企業在管房屋建筑面積為12626.4萬平方米，比2004年的5306.3萬平方米增長1.38倍，年均增長24.2%。其中在管住宅面積9686萬平方米，增長1.16倍，年均增長21.2%；在管辦公用房面積1135.8萬平方米，增長1.46倍，年均增長25.2%。
　　企業實力不斷壯大。物業管理業是全市的新興行業，大批從事物業管理的企業正在經歷著一個逐步壯大的成長期，對比兩次經濟普查數據可以看出全市物業企業實力明顯提升。從企業資產總計看，2008年末，全市物業企業資產總計74億元，比2004年末增長34％，年均增長7.6％。2004年末資產在1000萬以上的物業企業有56個，而2008年為70個；資產在500～1000萬的物業企業，2004年末有30個，2008年末有71個，可以看出具有一定規模實力的企業在明顯增加，尤其是資產在500～1000萬之間的企業增加更快。
　　行業效益不斷攀升。數據顯示，幾年來，全市物業企業不僅單位數量快速增加，經濟效益也明顯改善，說明企業的管理水平、服務質量等方面在不斷進步。2004年全市物業管理企業全年的主營業務收入只有8.8億元，全行業營業利潤為凈虧損2640萬元。2004年之后，隨著本土企業逐步完成轉制及一批批資質更高、實力更強的外來企業的加入，全市物業管理行業正步入良性競爭階段，企業已整體走出經營困境。2008年全年完成主營業務收入28.9億元，是2004年的3.3倍，年均增長34.6%，平均每個企業年主營業務收入249萬元，比2004年增長29%，全行業實現營業利潤2.8億元。2004年營業利潤在1000萬以上的企業有1個，500～1000萬之間的企業也是1個，200～500萬之間的企業6個；2008年營業利潤在1000萬以上的企業6個，500～1000萬之間的企業7個，200～500萬之間的企業19家，盈利大戶明顯增加。
　　行業資質不斷提高。全市的物業管理業雖然經歷了十幾年的發展歷程，但在發展初期，特別是2001年以前整個行業還處在低水平的發展階段。物業管理企業劃分為四個資質等級，即一級、二級、三級和其他企業。2001年全市物業管理企業中沒有一級企業，二級和三級企業也分別只有6個和44個；2004年全市有一級企業10個，二級企業16個，三級企業153個；到了2008年全市一級、二級、三級企業分別增加到20、41和407個，與2004年相比，一、二、三級企業年平均增速分別為18.9%、26.5%和27.7%。
　　私營企業已過半數。隨著市場經濟的不斷深入，民間資本日益活躍，在物業管理領域得到充分體現。按企業登記注冊類型分組，從企業單位數看，2008年末內資企業1112個，比2004年末增加677個，其中私營企業604個，占全部單位數的52%，比2004年末增加456戶，是增長速度最快的經濟類型；港、澳、臺商投資企業15個，比2004年末增加4個；外商投資企業34個，比2004年末增加24個。從收入情況看，2008年內資企業實現主營業務收入26.8億元，占全部物業企業的92.7%，比2004年增長2.24倍，年均增長34.6%。其中私營企業實現主營業務收入11.4億元，占全部物業企業的39.4%，比2004年增長4.7倍，年均增長54.5%；港、澳、臺商投資企業實現主營業務收入0.7億元，占2.4%，比2004年增長2.5倍，年均增長36.8%；外商投資企業實現主營業務收入1.3億元，占4.5%，比2004年增長2.25倍，年均增長34.3%。
　　企業分布城區化特征明顯，中心城區企業密度顯著提高。由于物業與城市建設和房地產開發相互聯動，因此在物業企業的區域分布上呈現中心城區—郊區—開發區—縣（市）的梯次特征。2008年末，和平、沈河、大東、皇姑和鐵西這5個中心城區共有物業企業772個，占全市的66.5%；郊區物業企業260個，占22.4%；開發區90個，占7.8％；縣（市）39個，占3.4%。與2004年末相比，新增的705個企業中，中心城區462個，占65.5%；郊區163個，占23.1%；開發區49個，占7%；縣（市）31個，占4.4%。2004年末，沒有一個區縣物業企業超過100個，2008末，和平區、沈河區、大東區、皇姑區、鐵西區和于洪區物業企業都超過100個，其中沈河區235個，居首位。新增企業超100個的區有3個，分別是沈河區、和平區和鐵西區。
　　政策扶持力度不斷加大，發展環境不斷優化。為加快推進社區建設，切實改善人民居住環境，全市對物業管理業的發展極為重視。為提高物業行業的層次和水平，提高服務質量，政府相繼出臺了一系列政策和文件。2007年5月市政府印發《關于加強住宅區物業管理工作的實施意見》共十二條，2010年5月全市正式頒布《沈陽市物業管理條例（草案）》，標志著全市物業管理行業真正進入有章可循、有法可依的正規化發展軌道。政策的不斷完善也優化了企業發展環境，使企業的服務更高效、管理更規范。同時全市成立了物業管理協會，在一定程度上加強了對行業的社會監督。
　　物業管理業需關注的主要問題
　　區域分布還需進一步優化。從全市物業企業分布看，中心區最為密集，郊縣相對分散，這是物業行業自身特點決定的，越是人口密集的地方，越是房屋密集的地方分布越密。但是普查數據顯示，部分郊縣新增企業速度與同類地區相比較為緩慢，發展顯得不夠平衡。從一定程度上說，物業發展水平也是一個地區服務現代化、集約化的一個標志，為此，區域合理分布，行業整體協調發展應是全市物業發展的目標之一。
　　盈利能力需進一步提升。與2004年相比，2008年全市的物業管理企業數量明顯增加，全行業實現扭虧為盈。2004年全市盈利企業142家，占全部企業的31.1%，年盈利額為9112.2萬元，盈利企業年平均盈利64.2萬元；2008年全市盈利企業為779家，占全部企業的67.1%，盈利額為3.8億元，企業年平均盈利48.4萬元，雖然與2004年相比全市盈利企業的絕對數和比重均明顯增加，但企業的年平均盈利額卻下降了24.6%，年均下降6.8%。2004年全市虧損企業233家，占全部企業數的51.1%，虧損額為1.2億元，虧損企業年平均虧損50.4萬元；2008年全市虧損企業為222家，占全部企業數的19.1%，虧損額為9251.2萬元，企業平均虧損41.7萬元，與2004年相比虧損企業的比重明顯下降，降幅達32個百分點，但企業的平均虧損額下降并不明顯，年均僅下降4.6%。由此可見，物業整體行業的盈利能力需進一步提升。
　　推動和完善物業管理業的建議
　　鼓勵更多企業入駐郊縣。從數據可以看出，郊縣物業雖發展較快，但潛力依然很大。建議在鼓勵縣域經濟加速發展的同時，引導房地產企業和物業企業拓寬發展空間，使城區和縣域發展協調聯動起來。從而推動郊縣物業步入高速發展期。
　　吸引更多優秀人才加入，提高整個行業的經營水平。物業管理的核心是人，如果企業長期微利或虧損經營，從業人員收入偏低，工作穩定性差，就不會吸引、留住優秀人才，帶來人才和經營效益間的惡性循環。只有稱職人才的加入，企業才能真正做大做強，因此人才作為一種資源對物業管理行業的發展至關重要。
　　與管理能力較高、經驗相對豐富的地區增進學習交流，全力提升行業整體水平。要善于“走出去、招進來”，支持和鼓勵全市物業管理水平較高的企業到省內外地區承接委托項目，爭取在短時間內樹立起全市的品牌物業。同時針對全市一些規模較大、規劃比較合理、配套設施比較齊全的項目，可以適當考慮引進國內外知名物業管理企業通過招投標的方式實施管理。通過企業間相互交流，借鑒成功經驗，力求提高行業的整體水平，最終推動全市物業管理業實現良性健康發展。（作者為沈陽大學科技工程學院副教授、遼寧大學博士研究生；本文系遼寧省教育廳人文社會科學研究項目——遼寧省服務產業發展研究階段性研究成果之一，項目編號：2009A529）