構建我國物業稅稅基評估體系的建議

　　【摘要】 近年來房地產市場持續繁榮，國家不斷出臺調控房地產市場的種種政策，開征物業稅也成為當前社會經濟中的一個熱點問題。文章主要從資產評估的角度，就物業稅稅基評估試點中的稅基評估問題進行研究，在借鑒國外發達國家或地區實踐經驗的基礎上，對構建我國物業稅稅基評估體系的配套設施進行了研究和探討，并提出了相關建議。
　　【關鍵詞】 物業稅；稅基評估；評估體系
　　
　　隨著經濟實力的逐步崛起，中國將進入工業化與城市化加速發展的新階段。城市化的加速推進，推動了我國房地產事業的發展。如何解決在城市化進程中出現的土地、住房等各種問題需要進行系統深入的研究。房地產稅收可以從宏觀層面上調節我國土地、房產等不動產資源的分配，但是我國房地產稅收制度也面臨保有階段稅負輕、計稅依據不合理、征收范圍過窄、內外稅制有別等較多影響稅制效率、公平的問題。十六屆三中全會公布的《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》中明確提出：實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。
　　開征物業稅的重要前提是對物業稅稅基進行評估，我國進行物業稅及稅基評估試點工作已經有六年之多，從開始的六個省區到現在的十個省區，稅基評估始終處于“空轉”狀態。總結近幾年物業稅及稅基評估試點工作的經驗及社會各界對物業稅及稅基評估的討論，可以發現以下若干問題一直困擾著物業稅及稅基評估 “試轉實”的進行。一是人們對物業稅的目標和作用的認識搖擺不定，過分強化了物業稅對控制房價的作用；二是過分強調了物業稅對土地出讓金的替代作用，以及物業稅對土地出讓制度改革的作用；三是我國財產登記制度的嚴重滯后等。其實，房價的高低最終是要靠市場機制解決，不能完全寄希望于物業稅的作用。土地出讓制度和土地出讓金的收取，是政府行使土地所有者權力的行為，物業稅的開征是政府行使行政權力的行為，兩者并沒有必然的聯系和替代關系。
　　上述認識的錯位會直接或間接地影響物業稅稅基評估總體方案的設計，以及課稅對象和課稅范圍的界定、稅基評估價值類型的選擇等，會嚴重制約物業稅及稅基評估“試轉實”的實施。在這樣的背景下，本文適當借鑒國外理論和實踐情況，對我國物業稅及稅基評估的相關問題進行探討，并提出建議。
　　
　　一、制定相關的法律法規
　　
　　1.確定稅基評估具體實施機構，并且明確規定該機構的成立目的、職責，以便其依法設立并開展工作。即在法律中明確規定稅基評估的主體、評估部門的組成、結構、職責、性質并明確其與其他政府部門之間的關系。
　　2.通過法律規定評估對象的范圍和分類。評估對象的范圍及分類是進行稅基評估的必需要素之一，對實際的稅基評估業務起到直接指導作用，而且稅基評估對象的分類，也在一定程度上決定了所用的稅基評估方法。不過，鑒于我國各地情況大不相同，法律法規應當留下合適的彈性空間，具體評估方法的選擇應當由各地結合實際情況自主裁量。不過，法律對各地行使自由裁量權的條件應該詳細規定。
　　3.稅基評估的途徑與方法、評估的程序。評估程序可以在省級這一層次的法律規章中進行規定，也可以在全國范圍更高層次的法律法規中進行規定，我國的法律法規應當規定稅基評估的基本程序，以保證稅基評估的總體質量。
　　4.評估的基準日和評估周期。評估基準日應當在律法規中統一規定，防止實際評估中的任意操作，避免產生混亂。評估周期的選擇涉及到在評估結果的及時性與評估成本之間的權衡。因此需要各省級根據本省情況選擇合適的評估周期，并在法律中作出明確規定。同時全國應該規定一個合理區間供地方政府參考，還可以避免地方政府在選擇評估周期時的隨意性。
　　5.規定部門之間的協調義務。由于我國土地、房產管理體制方面的原因，我國與不動產相關的部門眾多，導致稅基評估需要的數據分散在各個部門之中。法律法規應該規定這些相關部門在實際工作當中積極配合稅基評估部門的工作，有義務向稅基評估部門提供稅基評估部門所需的數據信息。
　　6.稅基評估爭議解決機制。稅基評估的結果會影響納稅人應繳納物業稅稅額。如何處理征納糾紛，法律應該對此作出相應規定。稅基評估的法律法規中應當詳細規定稅基評估爭議的解決機制，為依法解決評估爭議，維護納稅人合法權益提供法律依據。
　　7.規定負擔調整率和稅收豁免與優惠等情況。法律法規中應該明確規定負擔調整率和稅收豁免與優惠的具體條件，防止胡亂優惠、豁免的情況出現。
　　
　　二、構建我國現代不動產信息數據庫
　　
　　為了保證征收物業稅的行政效率，在稅基評估中采用批量評估是必然趨勢。但是批量評估系統的建立與評估結果的客觀公正都與批量評估中采用的基礎數據密切相關。基礎數據不能滿足評估要求，就不能進行稅基評估，更無法建立批量評估模型；市場數據不完善或無法及時更新，就不能建立合理的批量評估模型，評估結果會嚴重偏離其市場價值，使評估結果失去客觀性， 不被公眾和政府接受。因此當前亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數據庫，這是進行稅基評估、開征物業稅的重要前提。
　　基礎數據的采集制度，應主要從以下幾個方面考慮：
　　1.建立不動產登記制度，登記的內容不僅包括產權、房地產價格，還應包括房屋的結構、設施、街道狀況、社區狀況等各種影響房屋價值的因素和其他與評估有關的信息。登記的信息應該能夠全方位、多層次地反映房地產的真實狀況和動態變化。
　　2.建立物業稅申報登記和管理制度。要建立不動產申報制度，當不動產進行新建、購置、改造、拆遷、產權轉移時，不動產所有人有義務向稅務機關申報，這樣稅務機關就可以掌握全部納稅人的不動產稅源數據。
　　3.依托計算機網絡與其他機構形成資源共享機制。與統計部門、房產管理部門等相關政府部門建立數據資源共享機制，獲取房地產交易、成本、收益等方面的數據。與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。為了便于稅基評估中心與各部門機構之間的信息溝通，省級政府應該統一信息的標準格式，保持不動產信息的流通渠道暢通，建立現代不動產信息交流平臺，減少信息在溝通中的丟失和失真。
　　
　　三、形成分類分層次的爭議解決機制
　　
　　由于物業稅的稅基評估結果直接影響到納稅人繳納物業稅的數額，關系到納稅人的切身利益，在征納物業稅的過程中，納稅人對稅基評估結果存在異議也是不可避免的，因此物業稅的基本法應該保證納稅人對稅基評估結果提出申訴的權力，如此還可以再次檢驗評稅結果，提高評估質量。
　　納稅人提出申訴到申訴解決需要遵照一定的程序，一般包括以下幾個階段：一是納稅人提出申訴。納稅人對評估結果擁有知情權，稅基評估機構應該在評估之后將初評的結果及不動產的有關資料在征稅之前公布在有關媒體或網絡上，方便納稅人進行查詢，并將稅基評估結果以評估結果通知書的形式寄送給納稅人，并規定一定的申訴期，規定納稅人如果對評估結果有異議可在收到評估結果通知書之后的一定期限內向稅基評估中心提出申訴請求。二是稅基評估中心接受申訴。稅基評估中心在接到納稅人的申訴請求后，必須在一定期限內對納稅人的申訴請求作出回應。三是稅基評估部門處理申訴內容， 并告知納稅人處理結果。稅基評估中心應該針對申訴的內容和性質，采取相應的處理辦法，對評估失誤給予及時糾正，對數據方面的爭議應及時核實數據或現場勘查，及時解決爭議，并向申訴人發出評估結果更正報告單，告知申訴人處理方法、過程和結果。四是納稅人對重估提出爭議。納稅人收到評估結果更正報告單后，對重估結果和處理意見仍不滿意的，可以向稅基評估中心再次提出申訴，請求對爭議進行處理，或者向稅基評估中心的主管部門提出評估爭議，主管部門應限期對爭議作出處理。五是對爭議的調解。主管部門對爭議進行調解，調解不成，納稅人可以向評估仲裁委員會提請仲裁。六是對爭議的仲裁。評估仲裁委員會對納稅人提出的仲裁申請進行仲裁。七是提起訴訟。經評估仲裁委員會仲裁之后，納稅人對仲裁結果仍不滿意的，可以依法提起訴訟。這是對評估爭議的最終解決辦法。訴訟程序完成就是評估結果的最終結論，當事人雙方必須接受。
　　
　　
　　四、協調好稅基評估機構與相關部門的關系
　　
　　1.與政府部門之間的關系。稅基評估中心是由各省政府設立并管理的，其最高負責人也由省政府任命。稅基評估中心接受省政府的宏觀指導，并且與省政府下屬的其他部門一樣接受紀檢部門監督，統一貫徹黨的政策法規等。稅基評估中心依法辦事，遵守各項規范準則，其評估結果獨立于政府部門，不受政府部門的影響，按照評估程序規則客觀公正地產生。稅基評估中心的工作人員待遇應等同于公務員待遇。
　　2.與稅務部門、財政部門之間的關系。稅務部門是稅基評估中心評估結果的使用部門，稅基評估中心按照稅基評估周期，向稅務部門按期提供稅基評估的評估值作為征稅的依據，稅務部門必須對稅基評估結果進行備案。稅務部門和稅基評估中心應該設立專門負責人進行溝通，對機構之間的數據傳送等溝通交流工作進行記錄，并在工作中遵循保密原則。財政部門負責支付稅基評估中心聘請資產評估中介機構實施評估的費用。資產評估中介機構將稅基評估結果交付稅基評估中心，稅基評估中心再交由稅務部門使用，評估結果交付稅務部門之后，評估中心應當提請財政部門支付部分評估款項給中介機構，當評估結果實際運用過程中并沒有發生因評估結果不準確而產生的爭議時，稅基評估中心再提請財政部門支付剩余的評估款項給中介機構。
　　3.與其他部門之間的關系。我國目前的機構設置導致大量房地產信息分別由不同的管理部門掌握。占地面積等關于土地的相關信息要從國土資源部和發改委獲得，房地產是否合格及具體標準由建設局管理，使用年限等目前房屋交易的各類具體信息可以從住房和城鄉建設部取得，從統計局可以獲得當地經濟發展情況指標，房地產開發公司可以提供綠地面積等關于房地產所在小區的各種指標，中介機構可以提供評估技術支持。在我國專門的不動產信息數據庫沒有完全建立之前，加強稅基評估中心與各部門之間的協調配合對于我國的稅基評估工作尤為重要。
　　
　　五、培養稅基評估人才
　　
　　1.制定培養稅基評估人才計劃。首先，由于資產評估中介機構的從業人員有資產評估的專業背景，可以由政府部門與中介機構協商合作，從評估中介機構中選拔一批愿意從事稅基評估的人員進行稅基評估的相關培訓。其次，由這些人員作為培訓師再培訓各地從事稅基評估的人員，由政府部門與注冊資產評估師協會合作，組織各地從事稅基評估人員進行培訓，使稅基評估的基本技術得到擴展。再次，要通過開展集中培訓、研討會、自學、網絡教育等多種途徑加強稅基評估人員的后續培訓教育。
　　2.逐步制定規范稅基評估工作的法規體系和評估工作人員的考核制度。我國應建立與稅基評估相關的政策法規體系，如制定基本的稅基評估從業執業道德規范，建立更加系統科學的操作準則、規范和程序。稅基評估的過程應當以準則、程序、規范的形式表達出來。另外由于稅基評估的最終結果在科學方法的基礎上還會受評估人員主觀因素的影響，因此，必須加強稅基評估人員的職業道德教育，評估人員的職業道德要通過規范的形式加以明確，為統一管理稅基評估行業和開展稅基評估工作提供依據，做到每項稅基評估工作都有理有據、有法可依。
　　
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