淺談房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　【摘要】 文章寫了四個方面內(nèi)容。一、從拉動生產(chǎn)力、勞動就業(yè)、增加財政收入和滿足民需方面，說明了當前開發(fā)房地產(chǎn)是宜選擇和易啟動的產(chǎn)業(yè)。二、說明了房價和地價的因果關(guān)系。房價高漲的原因是地價太高、稅費負擔重、原材料漲價等。三、國家相關(guān)主管部門對房市的管理應該做到未雨綢繆，有所作為。四、有房住和有住房。應該改變?nèi)巳吮仨毦诱哂衅湮莸挠^念。發(fā)展保障性住房是當前房地產(chǎn)業(yè)的重中之重。
　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；房價和地價；未雨綢繆；有房住和有住房
　　
　　在2010年3月召開的“兩會”上，加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是最熱門的話題之一。這表明在經(jīng)過三十余年的改革發(fā)展、經(jīng)濟高速增長之后，中國經(jīng)濟正面對著又一個重要“門檻”，即加快經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變，進一步推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益。溫家寶總理在2010年的政府工作報告講到，今年“既要保持足夠的政策力度、鞏固經(jīng)濟回升向好的勢頭，又要加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉脤嵸|(zhì)性進展，還要管理好通脹預期、穩(wěn)定物價總水平”。溫家寶總理還指出：“目前，經(jīng)濟社會中仍然存在一些突出矛盾和問題。經(jīng)濟增長內(nèi)生動力不足，自主創(chuàng)新能力不強，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩矛盾突出，結(jié)構(gòu)調(diào)整難度加大；就業(yè)壓力總體上持續(xù)增加和結(jié)構(gòu)性用工短缺的矛盾并存；農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收的基礎(chǔ)不穩(wěn)固；財政金融領(lǐng)域潛在風險增加；醫(yī)療、教育、住房、收入分配、社會管理等方面的突出問題亟待解決。我們必須全面、正確判斷形勢，決不能把經(jīng)濟回升向好的趨勢等同于經(jīng)濟運行的根本好轉(zhuǎn)。要增強憂患意識，充分利用有利條件和積極因素，努力化解矛盾，更加周密地做好應對各種風險和挑戰(zhàn)的準備，牢牢把握工作的主動權(quán)。”最近，對加快經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變進一步推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，中、外各國許多相關(guān)領(lǐng)域的專家、學者從多角度作了論述解讀，進行了有益的探索。例如，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員羅仲偉撰寫了《別一味強調(diào)產(chǎn)業(yè)升級》一文談了自己的看法；清華大學·野村綜研中國研究中心副主任松野豐（日本）在其所寫《中國得為低速經(jīng)濟做準備》中論述了己見；布魯塞爾自由大學當代中國研究所研究員傅立門認為：中國確實需要采取措施轉(zhuǎn)變目前的經(jīng)濟增長方式，中國政府已經(jīng)在這方面采取了一些行動，但這會是一個長期的過程，不會在一兩年內(nèi)很快完成；瑞典延雪平大學經(jīng)濟學家胡伯特·弗洛姆萊特說，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式不是一蹴而就的事情，需要經(jīng)過長期的努力。美國、德國和瑞典等許多國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式方面都經(jīng)歷了很長的時間；調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式是一項極為復雜的系統(tǒng)工程。從企業(yè)層面、地方政府層面、中央政府層面，大家都要一起行動，共同抓。艱辛成就偉業(yè)，奮斗創(chuàng)造輝煌，在黨中央領(lǐng)導下，凝聚起億萬人民的智慧和力量，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的事業(yè)，一定會穩(wěn)步前進，不斷奪取新勝利。
　　
　　一、宜于選擇和易于啟動的產(chǎn)業(yè)
　　
　　溫家寶總理在2010年所作的政府工作報告中專門談到了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的問題。基于上文所述及所引中、外專家、學者的論述，筆者認為，從短期和長期看，當前處于“后金融危機時代”的我國，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是宜選擇和易啟動的一項重要產(chǎn)業(yè)。這是因為：1.房市拉動著40個其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在中國GDP中占的比例高達17%，占投資的比例高達25%。2.羅仲偉在其《別一味強調(diào)產(chǎn)業(yè)升級》一文中談到，“對中國這樣一個農(nóng)村人口仍然占很大比例的大國而言，當前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基本原則和思路絕不能忽視城鎮(zhèn)就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的要求。或者說，現(xiàn)階段中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整仍然必須以滿足社會就業(yè)為基本出發(fā)點。”過去幾年，數(shù)千萬農(nóng)民工進城、大學生就業(yè)大都獲益于房市興旺引起的附帶效應。3.各級地方政府在土地出讓中分得的土地出讓收入在抵補社會財政支出中占有相當?shù)谋壤@是不爭的事實。另外，在2010年全國“兩會”期間，重慶市政協(xié)副主席陳萬志代表說：“據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。”應該看到，62項稅費當中有的稅費是增加了各級地方政府的收入的。4.要有大量的房源，滿足人民群眾的基本住房需求。溫家寶總理所作的政府工作報告中講到促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展時指出，今年“一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。……建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。……二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。……”總部在北京的龍洲經(jīng)訊咨詢公司的房地產(chǎn)專家姚女士認為，由于中國預期未來25年內(nèi)城鎮(zhèn)人口將增加4億，因此房屋潛在需求仍然旺盛。
　　
　　二、房價和地價
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品按現(xiàn)行制度規(guī)定基本上可以分為兩大類，一類是商品房，包括別墅、豪宅、高檔公寓和普通商品房。居民購買商品房視其購買目的可分為投資性商品房和投機性商品房。投資性商品房，也就是買房是為了自己住。投機性的商品房，買房者不是為了自己住，而是買了房等到房價上漲就賣，賺買價和賣價之差，通常稱其為炒房，應抑制投機性購房。另一類為保障性住房，包括經(jīng)濟廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟限價房等。這一類住房是由房地產(chǎn)開發(fā)商建造，完工后，由政府收回，再由政府按規(guī)定的條件和程序以較低的價格出售和出租給居民。商品房顧名思義是商品，一般講其市價應由市場價值規(guī)律來調(diào)節(jié)。但是應該看到，我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟，有些具有公共產(chǎn)品屬性的商品的價格政府應該出面調(diào)控引導，不能失控。當前全國各地房價飆升，據(jù)2010年3月16日《北京青年報》披露，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布1至2月北京房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)，2010年1月至2月，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價每平方米31 220元，四至五環(huán)路均價為每平方米17 254元，五至六環(huán)路均價為每平方米11 776元，六環(huán)路以外均價為每平方米10 409元。又據(jù)2010年4月8日中央電視臺早七點“朝聞天下”節(jié)目報道北京五環(huán)內(nèi)住房均價已升至25 400元。2009年中國房價飛漲24%。房價飆升，一般工薪低收入者只能是望樓興嘆。房價為什么會節(jié)節(jié)攀升呢？主要原因不外乎：1.地價太高。在2010年的“兩會”期間，全國人大代表、北京市人大常委會主任杜德印說，他曾經(jīng)問過市建委主任隋振江，目前，本市商品房的建設(shè)成本每平方米不過3 000元，占目前北京房屋均價不到兩成，這其中包括了水泥、鋼筋及工人工資等。可以看到，房價過高的問題主要是地價太高。地價為什么會那么高呢？全國政協(xié)委員王健林在政協(xié)分組討論時說：“房價和地價有絕對的因果關(guān)系。現(xiàn)在的土地出讓方式，土地出讓完全看價格，價高者得，這就是房價高的根本原因。”王健林做過統(tǒng)計，他說2003年以前，在沒有實行土地招拍掛制度以前，中國房價平均年增幅低于中國人的收入增幅，2003年后，一律通過招拍掛一種渠道獲取土地，雖然達到了規(guī)范市場的目的，但也將土地價格推高，結(jié)果既推高了房價，又造成地方財政過度依賴土地出讓收入。王健林認為，治理高地價，應改變土地獲取方式。2.稅費負擔重。重慶市政協(xié)副主席陳萬志代表說：“我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。更為嚴重的是，據(jù)抽樣調(diào)查，部分項目的稅費，已占到房地產(chǎn)價格的30%~40%，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，存在重復征稅和多次收費問題，一定程度上推高了房價！”全國人大代表溫州市人大常委會副主任王小同提供了一家房地產(chǎn)企業(yè)的部分稅費清單：以銷售額100萬元為基數(shù)，按銷售額的5%征收營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%征收城建稅，按營業(yè)稅的3%征收教育附加稅……此外，還有按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進方法計算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費。3.原材料漲價。例如，目前鐵礦石價格不斷上漲，這就會影響到其下游的鋼材價格上升，鋼材價格上升必然會使房價抬高。以上所談到的地價、稅費負擔和原材料價格不管通過什么會計科目進行核算都會反映到所建房屋的成本當中去，高成本再加上開發(fā)商所預期的利潤，房價自然就高了。當前，房地產(chǎn)市場的開發(fā)應該把重點放在保障性住房上，尤其應該多關(guān)注經(jīng)濟廉租房和公租房。保障性住房是重中之重。
　　
　　
　　三、應該做到未雨綢繆
　　
　　溫家寶總理在2010年所作政府工作報告中談到促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題時指出：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”并且具體講了四點：一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費；三是抑制投機性購房；四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。中央對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度十分明確，意見非常具體，措施極為得力。中央銳意冷卻樓市，但“兩會”剛落幕，北京卻在一日（2010年3月16日）內(nèi)拍出3幅地王，其中遠洋地產(chǎn)以每平方米2.75萬元的樓面地價投得朝陽區(qū)大望京村地皮，價格高于同區(qū)二手樓價；北京中信新城房地產(chǎn)投得的大興區(qū)亦莊地皮，成交價達52.4億元，亦刷新北京地皮單價記錄；國企中國兵器裝備集團以17.6億元投得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目地皮，每平方米樓面地價為2.83萬元，旋即打破遠洋地產(chǎn)創(chuàng)出的新紀錄。央企搶地，民企地產(chǎn)商最先表達不滿，同一天拍賣的六幅土地有三幅被中央企業(yè)投去，且該三幅土地均創(chuàng)北京成交價和樓面地價新高，民企抨擊隸屬國家的央企是以公家錢高價搶地爭生意，殊不公平；更擔心央企肆無忌憚?chuàng)尩兀衼碇醒氪罅Χ粢謽鞘校瑫昙懊衿蠓康禺a(chǎn)商。政府工作報告中表示要堅決遏制房價過快上漲，言猶在耳，央企大肆搶地，除民企怨聲四起，更重要的是民怨難平。北京民眾現(xiàn)時已深感樓價太高，新婚夫婦要靠雙方父母親友湊錢，才夠首期置業(yè)，但要長期背上沉重按揭和節(jié)衣縮食淪為“房奴”。更令民眾不滿的是，高價投得土地的央企直接受中央管轄，竟敢于“兩會”剛閉幕逆政府報告所言在北京搶地，民眾不得不問，央企的職能是什么？央企的使命是執(zhí)行國家的重要經(jīng)濟功能，而非參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭。不得不擔心，中央政令連眼皮子底下的企業(yè)都管束不了，經(jīng)濟領(lǐng)域勢必會出現(xiàn)無序的狀況。
　　“兩會”剛落幕，央企搶地之舉令市場更相信房價可持續(xù)飆升，長期會產(chǎn)生泡沫爆破對經(jīng)濟與社會的嚴重沖擊，中短期則令民怨更加沸騰，動搖民心和社會穩(wěn)定。而更深層可慮的是，打擊民眾對政府施政的信心，削弱中央的威信。中央要撫民怨、穩(wěn)民心、提信心、挽威信、抑泡沫、必須嚴格限制央企炒地炒樓的所作所為。
　　鑒于上述對央企搶地的質(zhì)疑和強烈反響，2010年3月18日國務院國資委召開新聞發(fā)布會，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務的具體情況。除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)開展了房地產(chǎn)業(yè)務。按照國資委要求，這些企業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務。2010年3月23日《北京青年報》披露78家央企被限時拿出退出方案。業(yè)內(nèi)人士和購房人都認為，78家央企退出房地產(chǎn)的規(guī)定將對開發(fā)商和買房人、賣房人產(chǎn)生一定的心理影響，對市場的預期或許出現(xiàn)波動，而這將在一定程度上抑制地價和房價，但政策效果到底如何，還需要看執(zhí)行情況。與其亡羊補牢，不如未雨綢繆，在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中發(fā)生的好多事情是顯而易見的，本來應該及時處置，為何視而不見任其發(fā)展呢？例如，上文提到的國資委稱有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)開展了房地產(chǎn)業(yè)務。這個不以房地產(chǎn)為主業(yè)的提法就是一種含糊的說法，企業(yè)尤其是央企其經(jīng)營業(yè)務的范圍，在工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照中規(guī)定得很明確，有專家稱央企經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務是不務正業(yè)，難道國資委對這些情況一無所知嗎？如果早采取措施治理就好了。2010年3月29日北京青年報刊載蔡方華所寫《房地產(chǎn)調(diào)控不能淪為虛張聲勢》一文談到：“勸退78家央企對房價的影響也非常有限。這些企業(yè)規(guī)模不大，市場份額較小，即使逐步退出房地產(chǎn)市場，也不會降低央企在這一領(lǐng)域的競爭力，因為還有16家巨無霸頂著。甚至有人擔心，78家企業(yè)的退出，可能為16家大型房地產(chǎn)中央企業(yè)騰出地盤。這些大企業(yè)資金充裕，拿地更為生猛，是推高房價的不可忽視的力量。所以，如何讓留下來的這些企業(yè)更加理性、更加規(guī)范，可能是國資委和銀監(jiān)會下一步應該著重考慮的工作。”筆者認為，蔡方華所言應該重視，國資委等有關(guān)主管部門應該從未雨綢繆的思路，縝密地考慮下一步的工作，采取得力有效的措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。欣喜的是，近期國資委、財政、銀行等有關(guān)主管部門頒布了抑地價、遏房價的一系列規(guī)定和措施，只要這些規(guī)定能原原本本地貫徹執(zhí)行，房地產(chǎn)市場是會逐步向著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展的。
　　
　　四、有房住和有住房
　　
　　有房住就是有棲身之所，而住的房可以是自購的商品房，或是租來的經(jīng)濟廉租房與公租房等。有住房指的是所住的房是自己有產(chǎn)權(quán)的房，也就是房屋是自己購置的。近幾年人們在談到居者有其屋時，指的是居住的房屋是有產(chǎn)權(quán)的置業(yè)，特別是80后的年輕人大部分歸順了有房才有家的傳統(tǒng)思想。2010年3月6日全國政協(xié)委員、國家統(tǒng)計局原局長李德水說：“要引導老百姓正確認識‘居者有其屋’——并不是每個人都要有所有權(quán)的房子。”他列舉了一串數(shù)據(jù)：1974年8月，美國公布《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》之際，擁有所有權(quán)房屋的美國人有63.3%；2001年到此次金額危機爆發(fā)前，美國房產(chǎn)擁有率提高到了68%。“而這4.7%的提高，美國為此付出了巨大的代價——雖然此次金額危機的爆發(fā)原因復雜，但次貸泡沫破滅是導火線。”李德水強調(diào)，“而中國現(xiàn)在人均GDP不到美國的十四分之一，提‘居者有其屋’為時過早。”1998年房改前，我國居民都不買房，而是靠福利分房配給；房改后，百分之百的居民都是靠到市場上解決住房問題，即買商品房，事實證明，完全靠買商品房解決住房問題是行不通，做不到的，中低收入家庭、一般年輕人買不起房。李福水認為，“先租公租房對很多人，尤其是中低收入家庭、年輕人而言，是合理的過渡，商品房加上公租房兩條腿走路是必然。”據(jù)2010年3月16日《參考消息》第14頁披露，香港特區(qū)公共屋置（簡稱公屋）是由香港特區(qū)房屋委員會或香港房屋協(xié)會興建的香港出租公共房屋。目前香港特區(qū)約有三分之一的居民即200多萬人居于房委會的65萬個及房協(xié)的15萬個出租公屋單位。李德水又說：“香港一半人都住居屋，新加坡也有一半人住公租房，甚至五室二廳的豪宅也能租。”據(jù)筆者了解，就西方發(fā)達國家而言，也不是所有的國家、所有的居民都去買房，家家都是居者有其屋，以德國而言，大多數(shù)老百姓都是租房而住，只一些頗為富裕有錢的家庭才購買房產(chǎn)；日本國除東京等大城市以外的老百姓，大多也是以租房為主；2010年4月2日中央電視臺廣播說，美國紐約的居民目前也趨向于租房住，最小的公寓只有20平方米左右。應該轉(zhuǎn)變?nèi)巳吮仨毦诱哂衅湮莸挠^念。
　　有的人士提倡人們四十歲之前應以創(chuàng)業(yè)為主，四十歲以后再談購房之事，這樣的說法固然有一定的道理，但也不必機械地去理解，應視每個人、每個家庭的具體情況而定。2010年3月31日北京青年報《<魯迅回憶錄>還原刪節(jié)部分》中周海嬰說“過去魯迅也好，巴金也好，矛盾也好，郭沫若也好，都是租房子，人們錢多一些就住好一些，錢少就租亭子間，比如蕭軍蕭紅夫婦。今天大家都成了背著殼的蝸牛。”住建部部長姜偉新在2009年央視錄制的“共和國部長訪談錄”節(jié)目中，曾詳細地介紹了住房保障工作，指出“保障性住房和商品房是住宅建設(shè)的兩條腿，缺一不可，住建部首要的工作任務就是保障性住房建設(shè)。”●
　　
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