建筑物區分所有權人管理團體法律地位之中外對比

　　 我國物權法規定，業主可以設立業主大會，作為區分所有權人管理團體的最高意思機構。業主大會之下，設有業主委員會，作為意思執行機構，負責日常管理事務。對于業主管理團體的法律人格問題我國目前尚未定論，法國、德國、日本、我國香港的物業管理法律制度均確認業主管理團體的法律人格。筆者認為其法律性質為非法人組織，并肯定業主委員會的訴訟地位的說法，在訴訟中享有訴訟的主體資格；業主委員會能參與訴訟的范圍限于保護業主的共同權益。
　　
　　一、國外及香港地區業主管理團體的立法狀況
　　
　　國外討論業主團體的法律人格，即是討論業主團體享有權利和承擔義務的資格問題，這涉及到對傳統民法主體制度的反省與創新。因為傳統民法的主體制度是自然人與法人而非法人團體，法國、德國、日本、我國臺灣與香港物業管理法律制度均承認業主團體的法律人格。
　　(一)法國
　　《法國住宅分層所有權法》規定，若有兩名以上保有建筑物不同部分的區分所有人，即應存在區分所有權人管理團體。而且該兩名以上區分所有權人全體于法律上是當然構成團體，并各自成為該管理團體之構成人員。該管理團體的法律性質，為享有法人人格的團體，有法律上的行為能力，實施法律行為，并能進行訴訟活動(陳華彬《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，2007)。法國對業主管理團體的組成沒有多加限制，并對該團體賦予法人人格，從立法目的的角度說，這很大程度上保護了業主及業主團體的權益，但在實際操作中的煩瑣問題欠缺更好的彌補措施。如在業主管理團體人數眾多的情況下，如何保證訴訟公正性和高效率，在立法中未能得到平衡考慮。
　　(二)德國
　　德國有關法律將區分所有權人管理團體稱為“住宅所有權人共同關系團體”(戴東雄，1994)。該團體由兩名住宅所有人構成，也可由多數住宅所有權人構成。德國對區分所有人管理團體進行規范的最大特點在于該共同關系之形成不由強行法規予以規定，而是由住宅所有權人通過契約予以確定。從性質上看，德國有關法律不承認住宅所有權人共同體并具有法人人格(陳華彬《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，2007)。而相關學說通常認為該復雜的住宅所有權人共同體性質上應認為具有“部分權利能力之特別團體”。如德國民法典54條規定：對于無權利能力的社團適用關于合伙的規定，以這種社團的名義向第三人采取的法律行為，由行為人負個人責任；行為人為數人時，全體行為人作為連帶債務人負其責任。而根據其《民事訴訟法》第50條第2款，無權利能力社團可以被起訴，也就是說不，它具有消極的當事人能力。如此規定，目的在于促使社團取得訴訟當事人資格，但不承認其法人行為能力。
　　(三)日本
　　 日本區分所有權人之團體包括三類：管理團體、管理團體法人及社區管理團體。管理團體是日本在區分所有權建筑物上具有普遍性的區分所有人團體組織。它包括兩類：一是全體管理團體，即全體業主組成的團體；二是部分管理團體，指僅供一部分區分所有權人共同使用的共用部分組成的管理團體。如果該公用部分與區分所有權人全體均有利害關系或公約另有約定，則該管理團體不能成立。《日本區分所有權法》第47條規定，區分所有人人數為30以上，經區分所有權人及決議權各3/4以上的多數集會決議，決定成立法人、規定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地登記的，即成為具有法人資格的管理團體。但是，管理團體法人終究不完全等同于日本民法上的一般性法人，它不是公益法人，而是所謂中間法人。《日本民事訴訟法》第46條規定，非法人之社團或財團，設有代表人或管理人者，可以以其名義起訴或被訴。因此，日本區分所有權人團體要具備法人資格須達到的法定條件，一般地區分所有人團體組織則與非法人資格的社團或財團同樣，在訴訟上具有訴訟當事人能力而無權利能力。
　　(四)香港地區
　　香港《建筑物管理條例》規定，管理委員會須在獲委任后28天內向土地注冊處處長申請將各業主根據本條例注冊成為法團。自取得注冊證書當日起業主團體成為永久延續的法人團體，并可以以注冊證書指名的法團的名義起訴或被訴。且在本條例的規定下，亦可進行及忍受一切其他作為和事務，猶如法人團體可合法進行及忍受一樣。業主權利由法人團體行使，“建筑物業主成立法團體后，業主所具有的與建筑物公用部分有關的權利、全能、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建筑物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行。”由上可見，香港法例也將業主團體確立為法人，并賦予當事人權利能力(高雅冰，2009)。
　　
　　二、國內立法現狀
　　
　　(一)《物權法》的規定
　　在《物權法》第75條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。在第76條規定了業主大會的職能，業主可以共同決定的事項包括：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘或解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　由此可見，業主大會是由全體業主組成的團體，是區分所有權人團體的最高意思機構；但區分所有權人的人數眾多，管理事務又煩瑣，共同管理實有困難。有必要成立業主委員會作為業主大會的執行機構，對內執行業主大會的規約與決議，對外代表業主大會行使區分所有權人全體的權利。
　　(二)《物業管理條例》的規定
　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。第35條規定了業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。同時，也規定了業主委員會的職責：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施等。并且明確了業主大會及業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
　　因此我們可以看到，業主大會并非必設機構，其成立是為了方便業主以團體的形式，從維護團體利益出發，對建筑物進行管理。業主委員會的權利來源于業主和業主大會在法律范圍內的授權，它主要執行事務性的工作，類似于委托。同時明確了業主委員會可以代表全體業主充任物業服務合同的法定一方當事人角色。
　　(三)《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
　　2009年4月通過的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業司法解釋》)中，對于業主委員會的訴訟資格問題，作出了解釋。其中第2條規定：符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：(1)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；(2)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。第8條規定：業主大會按照《物權法》第76條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。第10條規定：物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
　　
　　從該解釋中，我們可以看到，司法解釋對于業主委員會的訴訟主體資格已經有了認定：一是明確了業主委員會的民事訴訟主體地位，即業主委員會既可以充當原告，也可以充當被告。二是明確了業主委員會參與民事訴訟的范圍，即限于與物業管理相關的法律關系糾紛，其在訴訟中的相對方當事人主要是物業服務企業。
　　
　　三、分析結論
　　
　　(一)業主團體的法律人格
　　筆者認為，應當將業主團體的民事主體資格界定為非法人組織，因為其符合非法人組織的法律特征，即：
　　1.它是依法成立并具有一定目的的組織體，其存在是全體構成人員或上級單位為實現該組織體總體目的和利益的法律形式。
　　2.它是具有一定穩定性的組織體，有自己的名稱、組織機構和組織規則，并設有代表人或管理人。
　　3.它是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的組織體，但這種民事權利能力和民事行為能力的享有是受到一定限制的。
　　4.它是不能完全獨立承擔民事責任的組織體，因其所支配財產的非獨立性及其民事責任能力的不完整性，需要由與其有法定責任關系的單位或個人負補充連帶責任。
　　從《物業管理條例》的相關規定中我們可以看到：業主團體是依法成立的，有一定的組織機構，而是否有一定的財產是目前在認定其主體資格時爭議最大的地方。根據《物業管理條例》第27條的規定，業主對物業共用部位、共用設施設備等享有所有權。那么，依照《民法通則》第71條的規定，業主當然也擁有對這些財產的占有、使用、收益和處分的權利。但由于業主對這些財產所享有的所有權不是民法上的單一所有權，而是一種特殊的復合型的所有權，即建筑物區分所有權，因此業主無法單獨對這些財產進行占有、使用、收益和處分，而必須按照建筑物區分所有權的規則來行使權利。這樣，便只能由業主團體代表全體業主來行使上述權利，這些財產至少在理論上就成了能為業主委員會所獨立支配的財產。換言之，這部分財產的真正所有人盡管仍然是全體業主，但具體行使該部分財產所有權各項權能的，則是代表全體業主利益的業主團體。因而應認為有屬于自己能獨立支配的財產的，當然也就具有一定的承擔民事責任的能力。同時，由于業主團體與全體業主的關系是建構在建筑物區分所有權的法律制度之上的，在民事責任承擔方面，其不足以承擔的部分將由全體業主共同承擔，即全體業主對業主團體負補充連帶責任。
　　(二)業主團體的訴訟主體資格
　　從《物權法》、《物業管理條例》、《物業司法解釋》等法律中我們可以看到，將業主團體能參與訴訟的范圍限于保護業主共同權益是妥當的，這與它本身存在的目的具有一致性。而法律也限制了業主委員會提起訴訟的范圍，即不得涉及業主單獨所有權和個體利益的范圍。對于業主共同權益受到侵害的具體情形，可以概括為：第一，業主團體與物業服務企業之間發生的糾紛；第二，業主團體與部分業主之間因管理建筑物費用而產生的糾紛；第三，單個業主違反法律規定或者業主公約而損害了業主團體或部分業主的利益；第四，因業主委員會改選所引發的訴訟。
　　基金項目：河南省社科聯重點調研課題《物業管理中業主自治法律問題研究》（SKL-2009-556）的調研成果之一，項目主持人：李小博
　　(中共河南省直機關黨校)