“限購令”下新商機

　　“限購令”來襲，所到之處樓市一片慘淡。然而，柳暗花明又一村，轉過山角，新的商機又出現在眼前。
　　
　　“史上最嚴厲”的房地產調控政策正如嚴冬里的持續幾股冷空氣，輪番席卷全國。
　　去年5月，北京率先吹響了“限購令”號角。當年“兩會”后飆升的北京住宅商品房市場，其火爆頓時成為明日黃花。截至去年底，全國20多個城市出臺了限購令。今年1月26日，國務院再度推出房地產市場調控措施。將原定位為“可以暫行”的限購令升級為“要從嚴制定和執行住房限購措施”。在住建部擬定的第三批執行“限購令”的城市名單中，大中型城市幾乎一網打盡，甚至還包括了交易比較活躍的三線城市。
　　“限購令”簡直就要了房地產市場的命！
　　大富進京小富進城，當今中國的房地產市場已經呈現出快速城市化過程中的一個基本規律：城市房價最主要的支撐力量未必是本地常住居民，而是由外部力量支撐，三線以下城市一般由“衣錦還鄉”式的外出打工經商群體支撐。從宏觀上看，絕大部分的二三線城市，本地人基本上已經解決了當地購房的需求，僅僅依靠新落戶市民能否撐起當地樓市？
　　切斷了外來人口的購房需求，無疑相當于砍斷了當前房地產市場的一只左臂。
　　只是很可惜，投資渠道極其單一的中國，尤其是在經歷了股市莫名其妙的暴跌和連陰、基金被曝駭人聽聞的黑幕操控、房價常年在打壓聲中的持續堅挺后，房產依然是普通百姓大額投資的首選。
　　還有哪塊房地產投資可以避開“限購令”的陰影？
　　
　　到基層去，到農村去
　　
　　當年毛主席大手一揮，大批知識青年就去了基層，去了農村，因為那里有一片廣闊的天地。
　　房產投資如今何嘗不是？
　　北京施行的“限購令”對河北燕郊、清河、三河等首都“一小時生活圈”的城鎮房價最給力，當月就從7000元飆升破萬。上海頒布“限購令”后，周邊二三線城市的商品房成交量逐周攀升，蘇州、無錫等大城市成交量平均增加50%，高鐵旁邊的二三線城市樓盤也開通看房班車到上海爭奪客戶。杭州、溫州“新政”卻讓湖州、臺州感受到了“春江水暖”的熱效應。臺州地區“買房憑票”盛行，一張“房票”竟然賣到了50萬元，買家正是杭州、溫州人。
　　中心城市的房產投資客轉戰三線城市，造成當地房地產價格上漲只是滄海一粟，當地居民才是主力。他們沒有“戶籍”資格到中心城市購房投資，無奈地關注本地。
　　筆者的老家三年前因三峽工程，舊城3萬居民全部住進可容納10萬人居住的新城。市民擔心房屋空置，沒有投資空間，除在當地保留一套自住房后，多在重慶主城區和區域中心城市萬州購房。當地房市不溫不火，均價只有每平方米600元，分別是重慶主城區和萬州價格的六分之一和三分之一。今年春節，筆者回家過年時從閑聊中得知，當地二手房買賣價格已經突破每平方米3500元。一片臨湖的小區幾個月前以650萬元/畝出讓，盡管還在平整地基，已制定了每平方米5500元的售價。這個價格已經超過了萬州的同檔次房產價格。
　　“限購令”對于樓市而言本是絕對的“利空”，但對于不限購的三線城市和發達的農村市場，反而引發了一波購房潮。那些因為限購而無處可去的資金，都轉向了這些沒有限購的城市，還促使了當地原本觀望的民間資金投入樓市。
　　
　　商業住宅彌足珍貴
　　
　　細心的購房者研究新政細則可以發現，此次調控的目標和此前幾輪一樣，仍然是住宅，商業地產未受任何影響。
　　2003年，筆者以4650元每平方米的價格在北京奧運村附近購置房產時，附近的商業街開盤，臨街鋪面每平方米40000元，兩者相差近10倍。商業地產與住宅的單價懸殊只能讓普通投資客心生“羨慕、嫉妒、恨”。
　　過去幾年的房地產瘋漲，準確地講是住宅的瘋漲。8年之后，同是那套住宅，價格已經漲了6倍，而臨街鋪面只翻了不到兩番。習慣了動輒單價四五萬元住宅房價的投資者，面積不大的商鋪，總價甚至低于住宅。
　　如今，面對嚴厲到幾乎完全拋棄市場自身作用的調控政策，導致開發商另一種不得已的“上有政策下有對策”，通過大量的住改商或者新增項目以商業立項為主，規避調控。因為只有商業用房，不受限購的控制，而且首付和利率都比二套房低——首付50%，利率則為基準利率。這類房產的售價與住宅類商品房單價的差距往往不到20%。
　　說到租金，“限購令”無疑是對其最好的政策利好。去年一年，北京市場的房租上漲了25%，今年據說還有30%的上漲空間。上個月上海出臺“物業稅”，有的樓盤一夜之間租金上漲了30%。
　　想來也有道理。“限購令”之后，二手房主的惜售現象會更加明顯，一是很多擁有多套房的房主一旦賣房將買不回來，二是洶涌澎湃的進城大軍和觀望中的剛性需求將明顯推高租房需求，房租上漲指日可待。再加上，加息、房產稅等等都可能被轉嫁到房租上來。
　　買個“住改商”的商業住宅，不但能享受到住宅享受不到的優惠，還能收到高租金，這樣的投資機會在執行“限購令”的城市已經“彌足珍貴”。
　　
　　從抄底海外到投資海外
　　
　　就在“限購令”第二波突襲二線城市的當夜，地球另一邊的美國洛杉磯，財力雄厚的中國民營房地產開發公司深圳新世界集團收購了喜來登環球酒店。這同樣是這家公司在洛杉磯的“第二波”。去年，他們剛剛將這里的萬豪酒店納入麾下。
　　深圳新世界不是中國企業抄底加州酒店的第一個吃螃蟹者，上海錦江去年在舊金山一帶收購了三家酒店。據英國《金融時報》報道，通過收購舊金山和洛杉磯周邊的酒店，中國投資者正從同胞們的“加州夢”中實現盈利。
　　去年韓國濟州島搞國際度假旅游區，外國人投資50萬美元即可獲得永久居留權。北京浙江企業商會副會長陳俊去考察酒店式公寓項目，到那里，一聽周圍人口音，“95%都是浙江人”。
　　2009年，首個“赴美看房團”的新聞發言人回國后曾對筆者感嘆，購置海外房產有趨勢成為中國人的常規投資方式。如果當年的投資還是基于“抄底”而“投機”，那么今天再選擇海外房產投資，更多是希望對國內嚴厲房地產政策的“避險”。雖然能任憑國內房地產政策“風浪起”，穩坐海外地產“釣魚船”。但是，海外購房畢竟是海外，這些國家對不動產的法規和稅收政策也許比中國更嚴格。
　　除了不太熟悉的稅收等政策外，中國人投資海外房產最大的風險來自于房價下跌和匯率變動。
　　比如美元相對于人民幣在貶值，而澳元卻一直保持穩定，不同國家匯率的波動會影響到投資的收益。此外，按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，比如美國底特律，由于汽車工業的衰退，那里的房價近些年一直在走下坡路。
　　編 輯白靈
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