淺談建制鎮基準地價評估

　　摘 要： 本文主要闡述了建制鎮基準地價評估思路及方法，分析了建制鎮基準地價評估中存在的問題，提出了解決建制鎮基準地價評估工作中的一些實際問題的方法及對策。
　　關鍵詞： 建制鎮 基準地價 評估
　　
　　1．建制鎮基準地價評估思路及方法
　　1.1建制鎮基準地價評估思路。
　　1.1.1以定級為基礎，最終確定的基準地價為各類用地土地級別的基準地價。
　　1.1.2廣泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小區、宗地出讓與征地等方面的資料，分別采用相應的收益還原法、假設開發法、成本逼近法等估價方法對樣本地價進行測算。
　　1.1.3對所收集的資料數據進行標準化處理，分別視情況進行期日、交易情況等修正，使之具有代表性和可比性。
　　1.1.4樣本地價異常值采用動態均值方差檢驗法進行剔除，即以動態公式2S≥Xi或Xi除在區域以外的異常樣本。
　　1.1.5基準地價的確定采用地價—單元總分建模和算術平均法求取基準地價相結合。
　　1.2建制鎮基準地價評估方法。
　　1.2.1商業用地地價測算方法
　　因為商（服）業用地房地租賃的現象較為普遍，所以商（服）業用地樣點地價主要采用房屋租金剝離法測算。房屋租金剝離法，是把構成房屋租金中的地租分離出來，再用地租資本化法計算地價。房屋租金指房租。房租由地租、折舊費、修繕費、管理費、利潤、利息、稅金、保險金等八項因素構成，即：
　　房租=地租+折舊費+修繕費+管理費+利潤+利息+稅金
　　當剔出了其他七項因素后，即可求取地租，公式如下：
　　地租=房租-（折舊費+維修費+管理費+稅金+利息+利潤+保險費）
　　1.2.2住宅用地地價測算方法
　　住宅用地估價方法主要有：房屋契價剝離法、租金剝離法、剩余法等。
　　建制鎮商品房銷售情況少，并且住宅出租較少，而且租金也偏低，測算出的地價明顯不符合實際情況。據此，住宅用地基準地價選用房屋契價測算法進行評估。計算公式如下：
　　土地價格=房地交易價格（契價）-房屋現值-稅金-管理費
　　而普通情況下的房屋交易中，稅費一般由買方繳納。因此，土地價格的求取值需減去房屋的現值，計算公式為：
　　土地價格=房屋交易價格（契價）-房屋現值
　　1.2.3工業用地地價測算方法
　　工業用地估價根據其本身的特點采用成本法進行測算。成本法估價是在求取估價對象房地產價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應繳納的稅費，最后確定估價對象房地產價格的估價方法。其公式為：
　　地價＝土地取得費+開發費+利息+利潤+土地增值收益
　　2．目前建制鎮基準地價評估存在的問題
　　2.1土地市場不發育，交易數量少、交易方式單一。
　　建制鎮土地使用制度改革落后，地產市場不發育，土地交易不僅數量少，交易不規范，而且交易方式單一。建制鎮基準地價評估工作搜集的資料主要有房地出租樣點資料、房屋買賣樣點資料、征地樣點資料等。但在實際工作中，大多數建制鎮的土地、房產交易形式單一，導致房地出租資料占相當大比例，其他如房屋買賣資料和征地樣點等資料較少，并且房地出租資料中絕大部分是商業用途的樣點，住宅用途的樣點很少。雖然可以利用房地出租資料進行租金剝離，用收益還原法評估商業用地的基準地價，但由于建制鎮房地出租用途多是個體經濟，代表性不全面，宗地面積較小，單位面積地價水平一般會高于社會平均水平，據此評估的商業用地基準地價水平常常偏高。
　　2.2管理滯后，土地交易中隱價、瞞價現象突出。
　　建制鎮的土地管理工作滯后，建制鎮土地交易雙方為了躲避稅費而經常少報、瞞報房地產交易價格。因此，建制鎮土地隱形交易量大，交易價格隱報、瞞報現象突出，土地管理部門掌握的土地交易數據少且不準確，不能為建制鎮的基準地價評估工作提供必要的數據和資料G02Qq+2aA5Vvxl6vIiyRdQ==。同時有些調查對象不愿提供真實情況，致使信息嚴重失真，給評估工作帶來很多不便。
　　2.3土地交易實例分布不均，可利用率低。
　　由于經濟發展慢，多數建制鎮規模較小，商業網點、公用設施等較為集中，尤其是商業網點的布局，多是分布在鎮區中心和街道兩側，尚未形成網絡化，服務半徑也較小。不同級別、不同區位土地利用效益不同，其交易量也vvcAj5AxC8odauFApP95tw==不同。高級地段、道路兩側用地效益高，土地交易頻繁，交易實例多，其它地段交易實例少。這導致在基準地價評估中，樣點分布不均，梯度變化較大，缺少過渡地帶，往往一個十字路口就成為城鎮商業網點布局中的分界線。住宅出租樣點中由于出租人未考慮地租地價，許多樣點測算地價為負值，地價相差懸殊。同時，隨著建制鎮規劃的實施，大部分工業企業外遷，多集中在工業園區內，鎮區內部工業樣點較少，且多集中在特定的規劃范圍內。此外，在調查中一些被調查單位還虛報瞞報數據，信息嚴重失真，樣點租金與實際租金差距較大，導致相當一部分樣點不能直接作為基準地價評估的資料。
　　3．解決建制鎮基準地價評估問題的方法及對策
　　3.1利用協議交易方式下的樣點測算地價。
　　以協議方式出讓土地使用權，沒有引入較充分的競爭機制，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較大。因此，協議出讓方式的交易樣點要在進行交易方式修正后，如此方可用于基準地價的測算。
　　3.2政府重視開展基準地價評估的重要性。
　　地方領導對建制鎮開展基準地價評估工作普遍不夠重視，一方面，由于地方財力、人力有限而尚無法開展此項工作，另一方面，由于土地出讓過程中大多數仍采用協議方式進行，即通過協商確定地價，領導決定就行，人為因素過多，而并非按市場供求來確定地價，因此在領導眼里是否開展地價評估顯得并不重要，從而導致建制鎮土地資源的不合理利用。因此，為使建制鎮土地資源得到充分合理的利用，地方領導必須轉變觀念，高度重視開展基準地價評估的重要性。
　　3.3政府有關主管部門應加快制定建制鎮地價評估的相應規則。
　　依據《土地估價規程》的要求，在計算地價時采用的經濟指標需要較多的樣點資料，而對于建制鎮來說，因城鎮規模小致使調查樣點資料有限，難以像大城市那樣通過正常的統計材料收集到。同時《土地估價規程》中某些方面如評估條件、評估方法等相關技術問題不符合建制鎮實際情況，造成建制鎮地價評估工作難于順利展開。因此政府有關主管部門應加快制定建制鎮地價評估的相應規則。
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