房地產開發項目成本控制研究

姜 穎

（貴州大學土木建筑工程學院，貴州 貴陽 550003）

針對房地產開發項目的特點，項目開發中的成本控制階段可以劃分為：設計階段、招標階段、合同執行階段和結算階段。本文將著重對各個階段房地產開發項目成本控制過程中存在的問題進行研究，指出現階段房地產開發項目前期成本控制存在的問題，對存在問題進行分析，提出適合前期階段的成本控制方法，使房地產企業管理者充分認識到前期階段成本控制的重要性，找到成本控制的有效方法，通過有效的成本控制，提高企業的整體經濟效益。

1 設計階段

選擇一家好的設計院至關重要，設計院出圖質量較優時，會為日后工作節省較多時間，圖紙的及時性、準確性都可以得到保證，且可以減少圖紙的設計變更。盡量要求設計院人員不做更改，設計院的人員流動也較大，同一份圖紙可能出現不同的人員在跟進，簽訂設計合同時，最好要求設計院保證跟進人員不做調整，以便日后有圖紙問題時，設計院相關人員能及時跟進。

當設計院在出具圖紙選用某些新型材料，而此類材料可能在市場上只有極少數的供應商，則日后招標可供選擇的面較低，會造成價格高于用已大規模生產的材料，成本部應事先與設計院對項目品質要求交底。圖紙中有可能會出現已經定立品牌的情況，若在向設計院表達設計意圖時無該類要求，應要求設計院給予刪除，這有可能成為日后品牌變更而調整總造價的可能，應予避免。

2 招標階段

（1）工程范圍的擬定及各協作單位之間的界面問題。此問題是最棘手的，因為無論做出什么樣的劃分都會有矛盾存在，主要影響因素有合同體系、工期、工序界面收口。①從合同體系的角度出發，分兩種情況。第一種：一個項目完全由一家土建總承包商、機電總承包商、園林總承包商完成，此種劃分可減少業主對各單位之間的協調管理，也較好管理總承包方，但此類做法標價往往較高，因為任何一家總承包商均會把工程再一次分包出去，各總承包單位會收取一定的管理費用，而此類費用也會包含于標價內。第二種：一個項目劃分為多個小合同完成，即土建工程總承包方、電氣及給排水承包方、市政道路、園林綠化、供電施工、供水施工、弱電施工、精裝修（戶內及公共部分）、鋁合金門窗、消防等小合同，此類做法可以從一定程度上降低總標價，但也會增加業主方的管理協調工作，對成本控制部門或工程部門而言，均會增加很多工作。②在合同體系一定的前提下，從工期、工序收口的角度出發，可從各工序施工順序劃分范圍界定，此種做法，對工程部門現場協調管理能力要求較高，任何一個環節出問題都會影響到整個工期，特別是對后期工期索償的界定有較多的困難，可能會出現各個單位相互指責。此外，工程界面收口位置的破壞問題，也要求工程部門能很清晰的界定事實。

其實無論做何種劃分，都會對工程部門的要求較高。以上所述都是在業主方各部門配合較好時為前提的，而實際工程中，由于配合不足也會產生較多問題。每個工程的實際情況可能都不同，多數時候工程部門提出的工程范圍都只是很簡單的敘述。此外，工程變更的引發原因，唯界面不清而引發是可以避免的，由于某些界面工程不清而重復招標的情況也可避免，例如：室外管道的土方開挖與回填、精裝修單位與電氣施工單位電氣接駁點的分界。

（2）付款方式的確定，是否需要由施工單位墊資，這將影響投標單位對其回標總價的綜合考慮。若需墊資，建議可采用節點付款，若不需墊資，則付款方式可靈活處理。

（3）工期的確定，若是不合理的工期，則會致使投標單位提高回標總價，以應對可能發生的情況，故需工程部門能盡量給出合理的工期。以往工作中，趕工或拖延工期最終都會使成本增加。

3 合同執行階段

根據付款辦法，做到工程進度與實際需付款金額盡可能一致，為避免出現超付的情況，建議采用累計付款對應累計形象進度。但要做到此點往往難度很大：①工地實際完成情況，只有工程部門最清楚，而成本部門去工地現場也只能了解大概的完成情況，已完成工作是否完全合格，用一兩天去檢查進度完成情況是無法實現的，此種情況可以按下述方式處理：要求承包商在每次申報進度款時按合同清單中所列項目填報申報資料，工程部門注明其完成進度情況，成本部收到資料后同工程部門檢查現場完成進度，根據現場情況支付已完工進度款，此種方式也只能讓付款與進度盡可能一致；②有時為了趕工，可能會有來自工程部門的壓力，要求提前支付工程進度款，此點則須領導層作出協調。

以上所述，其實是一種理想狀況，要求各部門的工作都十分配合去完成，而實際工作中，成本部與工程部門之間的矛盾也很難處理，工程部為了趕工期，會增加簽證工程進度或工程變更，而不去考慮費用的問題，成本部則是要求控制成本，工程進度或工程變更資料送至成本部，成本部則會根據合同否定部分進度或判斷變更無費發生或將資料退回承包單位，要求其重新填報。

現場簽證單的處理，應盡量要求承包商所提供的現場簽證單有詳細的理由及發生工程量的合理解釋，并有相關部門的簽證。此外，要求承包商申報詳細資料也有難度，監理、工程部門的簽證往往都是“情況屬實”，也就是承認所發生的事情是實事，但不對其原因做任何說明，而成本部在拿到該類資料時，還需重新去核實原因，導致重復的工作。工程變更的洽商，最先應根據合同判斷該變更是否有費用發生，若有費用發生，才應計算工程量及套取相應的價格。

4 結算階段

結算資料的完整性，如開工報告、竣工驗收證明、竣工圖、變更通知、現場簽證單、隱蔽驗收記錄、設備材料移交清單等，若材料不齊，可責其承包商補充完成。合同執行階段未處理的變更，該階段處理時，變更的資料一定要齊全，如：變更指令、變更圖紙（能明確計算工程量的圖紙）、變更完成簽證。

工期是否延長，是否需對施工單位索賠；施工過程中，是否有額外的罰款；對施工單位提出的索賠審核，需對合同有較全面的理解，需根據索賠原由在合同中找出相對應的條款，以判斷索賠理由是否成立。實際工作中，承包商多數時候對合同理解不會很全面，合同內所要求的資料，承包商可能無法提供。

成本控制是一個整體而系統的課題，房地產成本控制需要企業各級管理者在開發過程中通力合作。只有這樣，項目成本控制才有可能取得成功，項目投資才能取得預期效益。