房地產特性與價格上漲因素分析

　　摘 要：房地產是特殊商品，它的價格結構具有二重性，首先它是商品，它的價格由供求關系決定，它的價格也是由成本加利潤組成。其次，房地產具有特殊性，有諸多因素影響著房地產價格。
　　關鍵詞：房地產 價格結構 上漲因素
　　中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）08-272-01
　　
　　一、房地產特性與價格結構
　　1.房地產價格的結構。房地產價格的結構包括生產成本、財務成本、銷售成本、企業利潤和國家稅金等內容。生產成本含土地成本、建筑物成本、管理費、貸款利息。土地成本即綜合開發費用，包括征地補償、前期工程費。財務成本是指銀行貸款所發生的貸款利息。銷售成本是指銷售期間發生的一切費用，含廣告推介、中介、日常經營支出、辦證等費用。利潤是開發商銷售商品房后的銷售收入，扣除全部生產、銷售成本，繳納稅金后的凈利潤。稅費指營業稅、教育附加稅、城市建設附加稅、防洪費、交易管理費等。
　　2.房地產價格的特殊性。房地產價格與一般商品的價格相比，更表現出如下一些不同的特征：（1）房地產價格既為商品交換的價格，同時也是房地產使用和收益的租金。其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產商品的人是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值。而房地產的購買者是作為一種投資去購買商品房，目的是用于保值、增值，他看中的是房地產商品的收益性，房地產的價值最終是體現在使用者身上。（2）房地產價格實質上是產權利益的價格。房地產的地理位置不可移動，可以轉移的并非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權，是權益的價格。（3）房地產價格是在長期考慮地區經濟因素下形成的。一個地區隨著改革開放的深入，經濟、社會的不斷發展，房地產的價格是成倍或幾倍地提升。綜合考慮這些因素才形成房地產的價格。（4）房地產的現實價格是由房地產自身條件和供求狀況而決定的。房地產不同于一般商品。沒有一個統一價格或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件、供求狀況而接受不同的價格。
　　二、影響房地產價格上漲的因素
　　（一）從供給方面分析，有以下幾方面因素
　　1.土地因素。建設房屋首先要購買土地，所以房地產價格中直接包含著地價的因素，地價的高低對房地產價格有著很大的影響。土地在我國歸國家所有，目前我國土地采取以政府掛牌拍賣的形式，限制土地的供應量。從目前的發展來看，地價已經成為房地產價格的主要成本之一。另外，土地本身是不可再生資源，隨著使用的增多，其供給量只會越來越少，土地價格會隨之升高。許多地段證明，地價占房屋建筑成本的65%左右，成為當地政府的“第二財政”。地價快速上升成為房價快速上升的重要原因。
　　2.房屋建筑的成本。隨著建設房屋所需要的鋼材、水泥等價格的持續上升，建設房屋的成本隨之上升。建筑材料價格上漲也是房產價格上升的重要原因。
　　3.房屋建設的利潤。房地產開發商的目標是實現利潤的最大化。利潤最大化實現的方式之一即為提高售出房屋的價格。而且在我國，房地產利潤占據了很大一部分。目前，大多數房地產開發商的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產的平均利潤率更高，一般達到30%~40%，遠遠高于其他行業的平均利潤率水平。從國際上多數國家的情況看，房地產開發商的平均利潤率一般在5%左右，高的也只有6%~8%，遠低于我國目前的房地產平均利潤率。隨著土地價格和房屋建筑成本的上升，為了保證既得利潤的實現，只有提高房價。
　　（二）從需求方面分析，也有以下幾方面因素
　　房地產是一種商品，其價格形成不僅僅由其建筑成本決定，同時還受到供求關系的影響。
　　1.隨著改革開放的不斷深入，國民經濟的不斷發展，人民的生活水平日益上升。掌握在人們手中的錢多了，就希望在市場上購買質量好的房子，以改善生活質量，形成了對房地產的居住需求。另一方面，富裕起來的人們積聚了大量的貨幣資本，但是我國的資本市場發育不成熟，人們投資渠道狹隘，由于處于城市的房地產具有升值的空間，而且升值的速度快、幅度大，所以人們紛紛購買房產作為一種投資手段，這樣便形成了對房地產的投資需求。
　　2.我國目前已進入城市化加速發展階段。我國城市化率每年提高1個百分點，將有1000萬農民轉為城市居民，按城鎮人均住房面積26平方米計算，一年需要新增城鎮住房2.6億平方米以上。根據國家有關部門預測，到2020年我國城市化水平將達到50%，到2050年我國城市化水平將達到70%。城市化進程的加速，迫切需要開發房地產業，尤其是普通住宅和城市生活配套設施。住宅既是城市的功能要素，同時又是城市市民必不可少的最昂貴的生活資料。世界各國的經驗表明，一個國家在進入城市化加速發展階段，在人均住房建筑面積達到30平方米~35平方米前，該國將保持較為旺盛的住房需求。因此，城市化的進程使得我國的房地產市場在今后的30年內會是持續發展的趨勢，這是由城市規律所決定的。
　　雖然房地產價格的上漲在長期看來是必然的，但是根據我國當前的國民收入狀況，房地產價格的快速上漲使得很多人尤其是中低收入者買不起房，住不起房。人均可支配收入相對于房價來說，相差太大，即使人均可支配收入的增幅大于房地產價格上漲的幅度，其增長的絕對量比房地產價格增長的絕對量要小得多。這樣，中低收入者在長期會更買不起房。所以，為了創建和諧社會保證低收入居民居住有其房，政府應當采取適當措施抑制房地產價格的上漲幅度。特別是加強保障性住房建設，顯得尤為重要，形成保障性住房和普通商品房并存的房地產市場新格局。控制房地產價格，全國各地正在積極探索，最近，有許多城市政府提出：把房地產價格上升幅度控制在與地區GDP上升幅度和居民可比收入上升幅度相平衡的狀態。
　　（作者工作單位：中廈建設有限公司 浙江溫州 325000）
　　（責編：李雪）