淺析房地產企業融資的突破與創新

　　摘 要：在新的宏觀調控背景下，隨著一系列緊縮房地產銀行信貸的政策和措施相繼出臺，傳統融資渠道的弊端逐漸顯露出來，并且已經影響到了房地產金融的持續、健康發展，房地產企業需要尋求融資的突破與創新。
　　關鍵詞：房地產 企業融資 房地產信托
　　 中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）08-274-02
　　
　　一、關于房地產企業融資
　　從廣義上講，融資，是指貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業的資金籌集的行為與過程。即企業根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及企業未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向企業的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證企業正常生產需要、經營管理活動需要的理財行為。房地產融資渠道是指融通資本來源的方向和通道，體現資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數量決定。長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2010年12月閉幕的中央經濟工作會議在部署2011年經濟工作時明確提出，要堅持以科學發展觀統領經濟社會發展全局，繼續加強和改善宏觀調控，實現又好又快的發展；繼續實施穩健的財政政策和貨幣政策；根據經濟運行中的新情況、新問題，適時適度微調，把握好宏觀調控的方向、力度和時機。本文將圍繞國家宏觀調控的大背景，分析現行金融調控政策與房地產企業融資的關系，闡述我國當前房地產企業傳統單一融資渠道存在的弊端及其影響，為房地產企業成功融資提出幾個方面的建議。
　　 二、房地產現行融資渠道在當前金融調控政策下的不足
　　 隨著國家對房地產業進行宏觀調控和金融調控政策的持續升溫，房地產企業融資問題開始凸顯出來，主要表現在：
　　1.融資渠道過于單一。房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。
　　2.不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，房地產業在持續走高，房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強。
　　3.缺乏多層次房地產金融體系，房地產金融市場不發達。就房地產體系而言，目前仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
　　 4.法律不健全，房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系。目前，房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。由于缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
　　三、完善房地產企業融資渠道的若干建議
　　我國經濟的持續健康發展，房地產業、房地產企業的健康發展客觀上需要改變目前房地產融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產融資渠道進行完善、創新。筆者認為，完善房地產企業的融資渠道首先就是要推動房地產金融產品的多元化，形成包括房地產信托投資基金、企業化債券在內的房地產金融產品體系，并且積極研究適合中國國情不動產的證券工具，加快短期融資信用評級系統的建設等。其次就是需要房地產企業積極參與金融市場的創新。相關專家也提出，形成金融產品體系或企業參與金融創新，讓房地產金融多元化從“呼吁”變為“現實”。關于如何構建多元、合理、符合我國房地產市場發展的融資渠道。筆者認為，可以借鑒他國在房地產企業融資方面較為典型和成功的做法，包括房地產信托、企業上市融資、發行企業債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。
　　1.房地產信托。房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款，或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
　　緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：一是股權融資。二是模式債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金已達到國家要求，但是由于某些原因造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。
　　2.買殼上市融資。上市是無數房地產開發商夢寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數有實力的大型企業才能做到。據不完全統計，在我國兩萬多家房地產企業中只有60家企業實現了在證券市場上市融資，與1400多家上市企業相比，僅占4％，也就是說，相對于大型房地產企業，中小型房地產企業要想通過上市融資尤為艱難。
　　借殼上市是指非上市公司通過收購控股上市公司來取得上市地位，然后利用反向收購的方式注入自己的有關業務和資產。根據證監會第105號文的有關規定，收購方只要置換進去的資金是完整實體、經營穩定、借殼后完成輔導期及滿足其他條件，提前擴股增發是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
　　3.金融資源整合。金融資源整合就是借助投資管理公司的專業優勢，幫房地產公司提供一個良好的融資平臺。一般來說，他們的方法基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過信托、收購等方式將不良資金集中起來，形成一個巨大的資金池。“類基金”投資公司除了可以把銀行作為一個資金來源，還可以培養很多的定向私募人，包括一些上市公司、機構投資人，這也正是很多中小型房地產公司可欲而不可及的事情。
　　投資管理公司一般會在項目確定以后、進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項目負債的情況下優化公司結構，這樣就非常有利于中小型房地產公司的發展，并且它的方式相對比較靈活，可以進行階段性股權質押，也可以購買欲售物業面積。而出于優化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發商在項目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權和物業面積，此外，針對項目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產開發商找到投資方。
　　4.股權出讓融資。股權出讓融資是指企業出讓企業部分股權，以籌集企業所需要的資金。企業進行股權出讓融資，實際上是吸引直接投資，引入新的合作者的過程，但這將對企業的發展目標、經營管理方式產生重大的影響。例如，可以吸引大型企業的投資，大企業投資小企業的方式一般是收購、兼并、戰略聯盟、聯營。收購兼并的主要方式是全面收購公司股權、部分收購企業股權、增資擴股等形式。吸引大企業投資，不僅可以解決中小房地產企業的資金難題，更有利于中小企業內部管理水平提高、擴大市場等目標實現。需要注意的一點就是，對于那些想完全掌握企業控制權、完全占有企業收益、完全支配企業的生產經營的企業來說，股權出讓融資并非一種適宜的融資方式。
　　以上幾種方法在房地產融資中都是可行的，房地產企業要想成功融資，要對自己有個清楚的認識，弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。這也需要企業在實踐行動中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。
　　
　　參考文獻：
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