銀行中究竟有多少錢進入了房地產業?

　　銀行對房地產業貸款量的多少與房地產市場的起伏息息相關，這已成為不爭的事實。知曉究竟有多少錢進入了房地產業自然就變得很重要。可以從多個渠道提供的信息和數據資料中推算和把握銀行對房地產業的放貸量。目前主流官方渠道有四，其一即中國國家統計局網站或年鑒，其二即國家信息中心主辦的“中國房地產信息網”，其三是中國銀監會網站，其四是中國人民銀行網站。但事實是，不同渠道的數據之間常常“打架”甚至是“嚴重沖突”，同一渠道也存在諸如“失真”、“失全”、“自相矛盾”等問題。所以，從這些渠道走一遭后往往會有一種霧里看花的“收獲”，需要進行綜合判斷。
　　
　　房地產企業資金中究竟有多少來自銀行貸款
　　房地產企業資金來源中來自銀行貸款的數量是了解銀行房貸量的一個重要口徑。上述四個主流官方渠道中，中國國家統計局的“中國統計年鑒”和國家信息中心的“中國房地產信息網”都采用此口徑。兩渠道均將房地產企業資金來源結構分為四大項即“國內貸款”、“利用外資”、“自籌資金”和“其他資金來源”。但“中國統計年鑒”進一步的細分不夠，特別是在“其他資金來源”中沒有細分出“個人按揭貸款”。由此依據中國統計年鑒給出的數據，我們無法獲得房地產企業資金來源中銀行貸款的完整數據。另一方面，中國房地產信息網雖然從“其他資金來源”中細分出了“個人按揭貸款”，而且不僅有年度數據而且有月度數據，但信息披露的期間較短，國內貸款最早的數據是2004年，個人按揭貸款的最早數據則是2006年，但中國統計年鑒可以給出1998年甚至更早的房貸數據。由此而言，如果要查年度數據，宜依據中國統計年鑒；如果要查月度數據，則宜借助中國房地產信息網；如果要求數據完整，但期間不需要太長，那么就非中國房地產信息網莫屬了。
　　依據中國房地產信息網關于房地產企業資金來源中的銀行貸款數據，我們得到2006年以來，房地產企業資金來源中銀行貸款的月度占比如圖1，年度數據如表1。從這兩個圖表中看出，自2006年以來，房地產企業資金來源中銀行貸款月度占比均保持在25%以上的水平，年度占比高于26%，且高于30%的年份居多。
　　那么，這個結果是否反映了銀行房貸的真實情況呢？不少權威性調查和研究認為，這個結果只反映了通過直接渠道進入房地產業的情況（即所謂直接房貸），沒有反映通過間接渠道進入房地產業的狀況（即所謂間接房貸）。如2006年網上廣為流傳的中國銀監會統計部的一個報告——“中國房地產資金來源狀況分析報告”，就認為房地產企業資金來源中除了通過開發貸款和按揭貸款渠道直接進入房地產業外，自籌資金、其他資金來源中還有相當一部分間接來自銀行貸款，如自籌資金中來自銀行貸款資金在房地產企業資金來源中占比在8%以上（銀監會統計部:中國房地產資金來源狀況分析報告）。依據該報告的判斷得出的結果在55%以上。另有一些研究結果是，房地產企業自籌資金中的70%來自銀行貸款，“其他資金來源”項下的“定金和預收款”中也有30%的購房預付資金來自銀行貸款（源自張中華等主編《房地產與資本市場》，中國金融出版社，2009年5月版）。如此看來，實際流入房地產企業的銀行貸款遠不止中國房地產信息網披露的數據。張中華等2009年主編并出版過一本書——《房地產與資本市場》，書中提出了一個頗有價值的計算公式，即：
　　房地產企業資金來源中的房貸占比=國內貸款+50%×銷售額
　　從其計算得出的結果看，該公式中的銷售額應指商品房銷售額。筆者曾在倪鵬飛主編的《中國住房發展報告（2010～2011）》中將其公式中的銷售額以住宅銷售額計，計算2007年3月至2010年8月間房地產企業資金來源中的銀行房貸及其數據，并將此房貸稱為調整貸款，得出的占比結果在40%～60%之間，也大多大大高出于前述依據中國房地產信息網計算出的統計貸款占比數據。近日，又進一步計算2010年9月至2011年8月間的數據并發現，調整貸款占比雖持續下降，但仍然高于圖1對應的統計貸款占比（見表2）。
　　綜合考慮各方面的觀點，筆者認為，如果考慮通過簡介渠道進入房地產業的銀行貸款的情況，房地產企業中銀行貸款的真實比重肯定高于上述統計貸款占比，高出的程度可能因擁有的信息多少和估算方法的不同而呈現一定差異，大致在10%左右。
　　
　　銀行各項貸款中究竟有多少是房地產貸款
　　搞清楚這個問題，需要先獲得銀行各項貸款以及其中投向房地產業的數據信息。對銀行各項貸款數據，《中國統計年鑒》、中國銀監會年報以及中國人民銀行網站都有披露。其中，中國統計年鑒借用的是中國人民銀行披露的數據。但中國銀監會和中國人民銀行披露的數據有一定差距，表3表明，兩者的差在最高年份超過3萬億元，但差比穩定在6個百分點左右。中國最權威的銀行業監管機構和政策調控機構之間的統計數據在打架，其中究竟哪家披露的更為真實，也是一個大問題。記得，2009年中國銀行金融機構人民幣貸款瘋狂猛增的那一年，各界使用口徑最多的是，該年人民幣貸款投放新增超過了10萬億元，從這一點看，大家好像更認可中國銀監會的數字。
　　遺憾的是中國銀監會不披露各項貸款的月度數據，本期報告在考察分析月度問題時，從公開渠道只能獲得中國人民銀行的數據。至于其是否跟中國銀監會的數據之間也存在打架問題，就不得而知了。
　　關于銀行房貸，無論是中國人民銀行公開披露的統計數據庫還是中國銀監會年報，均沒有披露房地產貸款（一般又可細分為開發貸款和個人按揭貸款）規模一項數據。表4是兩機構對各項貸款的細分項目。由此，除了中國人民銀行在2009年以前的各項貸款統計數據中有建筑業貸款細分項目以外，均見不到房貸的影子，但顯然，建筑業貸款指的不是房地產貸款。基于此，銀行中究竟有多少資金放給了房地產業，從目前中國人民銀行和中國銀監會公開披露的數據中很難找到答案。可喜的是，從2011年始，中國銀監會開始在其網站披露中國銀行業運營報告，其中可找到一些零星與房地產貸款有關的數據信息。從2010年第一季度始，中國人民銀行開始披露其銀行季度貸款投放報告，從中也可找到有關房地產貸款投放的零星季度數據。
　　看來，查詢有關房地產貸款數據，特別是有關房地產貸款月度數據，在前述的四個官方網站中，只有寄希望于國家信息中心的中國房地產信息網了。而計算銀行各項貸款中房地產貸款的占比，就需要同時結合中國銀監會、中國人民銀行和中國房地產信息網三個渠道相關數據進行整理測算，其一是通過中國人民銀行網站得到的各項貸款月度累計新增數據，其二是通過中國房地產信息網分別得到統計貸款月度累計數據和調整貸款月度累計數據。將后者除以前者即得銀行各項貸款中投向房地產業的比例，結果見圖2和圖3。其中圖2沒有考慮銀行通過間接渠道進入房地產業貸款的結果，該結果均值是20.76%，即統計區間內每月的銀行各項貸款新增額中有20.76%進入房地產業。圖3是考慮了通過間接渠道進入房地產業貸款的結果，該結果均值是26.59%。即統計區間內每月的銀行各項貸款新增額中有26.59%進入房地產業。后者比前者高近6個百分點。由前述，由于26.59%包含了通過間接渠道進入房地產業的貸款的信息，因而在一定程度上更接近實際情況。
　　銀行各項貸款投放到房地產業的情況還可以從上市銀行公開披露的數據進行整理和推算。表5是依據部分上市銀行各項貸款和房地產貸款披露數據計算的房貸占比，其中從2007年以后這些銀行均同時披露了開發貸款和個人按揭貸款的數據，因而可以觀察到更完整的情況。在這四年中，除了華夏銀行以外，其他七家銀行的房貸占比均超過20%，興業銀行的占比最高，四年中占比均超過30%。從各年均值看，這八家銀行各年平均房貸比在25%左右。有意思的是這一結果與上述調整貸款占比非常接近。當然，這25%的占比還不包括間接進入房地產業的貸款，如果考慮間接進入房地產業的貸款的情況，比例肯定高于調整貸款占比。
　　
　　綜上，我們可以認為，每年的銀行各項貸款中有大約26%的貸款投向了房地產業。由此可分別按照中國銀監會和中國人民銀行各項貸款口徑推算出各年房貸規模（見表6）。表中還同時列舉出了2006年至2010年間另外兩個口徑下的房貸規模數據，其中統計貸款是直接對中國房地產信息網關于房地產企業資金來源中國內貸款和個人按揭貸款加總得出，亦即直接房貸。調整貸款是依據前述的一個固定公式，將間接進入的房貸考慮在內后的估算值。這樣，我們得到四個口徑下的銀行房貸規模值，其中有三個是估算值，一個是加總計算值。顯然，由于估算的路徑不同，得到的結果會有一定差異，而且這些結果均不是銀行機構實際投放到房地產業的貸款額。但如果將四個口徑下的值加總并簡單平均，得到的均值結果將更加接近實際值，可以稱之為均值房貸。由此我們還可以進一步推算，均值房貸與統計貸款（計算值）之間的差。用這個差除以銀行各項貸款新增額即得間接進入房地產業的房貸占比。其中，通過間接渠道進入房地產業的銀行貸款比例最高的年份是2009年，高達近5500億元。我們知道，也正是在這一年，中國房地產市場歇斯底里地狂奔了一回。
　　綜上，綜合考慮直接和間接進入房地產業的銀行貸款情況，本文估算的結果是，每年的各項貸款中進入房地產業的數量平均占比近30%，占比最高的年份接近50%，也就是說，近一半的銀行貸款流向了房地產業。
　　
　　銀行放給房地產業的錢是多了還是少了
　　那么，上述推算的結果意味著什么呢？
　　房市效應
　　依據表6中的均值房貸，我們還可以將其與房地產企業資金來源進行比較，從而得到更接近實際房地產企業中的銀行貸款占比，可稱之為均值房貸占比。再綜合考慮前面得到的房地產企業資金來源中的統計貸款占比和調整貸款占比，便得到表7所列的三個口徑下房地產企業資金來源中的房貸占比。該表表明，均值房貸與實際情況更為接近，如在2009年，均值房貸占比高出2008年近13個百分點，是三口徑下差幅之最。這與該年銀行歇斯底里的房市是相吻合的。
　　顯然，這么多錢放到房地產商手里，對年輕的中國房地產市場顯然不是一件好事情。近10年來，特別是2003年以來，用銀行的錢堆起來的中國房地產業的發展震撼國人心靈的不是其造了多少億套房子，貢獻了多少GDP，而是一個個全球房地產史上最扣人心弦的暴富與貪腐神話、全球房地產史上最雄起高揚的房價以及漸行漸遠的住房夢。
　　2011年5月份發布的《高博2011胡潤上海財富白皮書》顯示，上海一共有13.2萬千萬富豪，其中20%是通過炒房致富。炒房致富的千萬富豪人數達到26400人。該白皮書還顯示，上海炒房的千萬富翁比炒股的千萬富翁多出5%的比例，即上海有26400個炒房客成為了千萬富翁，但只有19800個職業股民跨入千萬富翁行列。在上海超級造富榜上，房地產行業同樣高居第一，而金融與投資行業只占第三。中國房地產市場的神奇由此可見一斑。表8是筆者從網上查詢并整理的部分貪腐官員的住房擁有量信息。在中國的房地產市場上，暴富與貪腐同行。
　　表9則告訴我們，2003年以后，中國住房價格在絕大多數年份如脫韁野馬、高歌猛進，7個年份中，有4個年份的價格漲幅超過14%，2009年漲幅甚至高達23.18%。
　　從房價絕對值上看，房價的驚人高度與國人的可支付能力的差距也是越來越大，筆者在由王松奇主編，山東人民出版社2011年9月出版的《經濟熱點觀察》中曾依據中國統計年鑒給出的收入數據測算，2009年買一套符合人均居住面積的住房，困難戶需要約32年的收入，最低收入戶約26年，低收入戶需要16年，中等偏下收入需要12年，中等收入戶需要9年，而這部分家庭的占比高達60%（見表10）。高房價令多數國人望房興嘆。
　　圖4則展示了2006年至2010年間中國過山車般的房價變幻圖景。2007年與2008年間的房價波動幅度近20%，而2008年與2009年間的房價波幅則高達近30%。由于房價是在高位上波動，如此大的波動并沒有在房價的下降區間給國人帶來喘息的機會，反而令某貪婪而又自負的紅頂房地產商疾呼：房價降不得，降不得！在王松奇主編《經濟熱點觀察》中寫道，過山車般的房價變幻圖景離國人是如此得近，但離“居者有其屋”的夢想離得又是那么的遠！
　　對銀行自身的效應
　　對慷慨放貸的銀行而言，如此多的錢放到房地產商手里又意味著什么呢？
　　首先，如此多的錢意味著，在行業貸款投放安排中，相關銀行將房地產行業的貸款置于其舉足輕重的地位。表11表明，絕大多數銀行在絕大多數年份都將房地產貸款投放放在了各行業首位。
　　其次，起碼到目前為止，各放貸銀行都在享受房貸帶來的穩定而又不菲的回報。可以以平均利息收益率為準測算房地產貸款對放貸銀行的收益貢獻度，具體可用房地產貸款利息收入在放貸銀行各項貸款利息收入中的占比來衡量，由貸款規模乘平均利息收益率即得。由于平均利息收益率對各類貸款而言都是一樣的，所以各類貸款在各項貸款中的占比實際上就是房地產貸款業務對住房金融機構的收益貢獻度。由此，就銀行業總體而言，前述均值貸款占比實際上就是房地產貸款對銀行業整體收益的貢獻度。就表11所列上市銀行而言，上述房地產貸款在行業貸款投放中的占比即為房地產貸款對相應銀行行業貸款收益貢獻度，由此，房地產貸款的貢獻度也是很高的，其中表中所列的絕大多數銀行房地產貸款的平均利息收益率貢獻度在絕大多數年份都位列第一。
　　其三，就目前公開披露的數據信息而言，銀行房貸的質量依然姣好，但實情堪憂。表12表明，2010年底，房地產開發貸款的不良率在各行業中排11位，個人按揭貸款的不良率更低排，第19位。由此，單從數據上看，2010年底，房地產貸款質量依然較高，對住房金融機構的風險影響很小。
　　中國銀監會關于2011年上半年中國銀行業運營情況分析報告披露，2011年6月份，個人按揭貸款的資產質量進一步提升了0.5個百分點。但未量化房地產開發貸款的質量，并且報告將房地產風險作為中國銀行業重點關注的兩類風險（另一類是政府融資平臺貸款風險）之一。報告如此處理房貸風險問題，耐人尋味。
　　但另外一些信息對房貸風險的判斷趨于明朗。2011年7月中旬，中國銀監會下發《商業銀行資本充足率管理辦法（征求意見稿）》，調高了銀行間資產、房地產開發貸款、融資平臺貸款等業務風險權重，其中，房地產開發貸權重上調到150%。7月20日，銀監會主席劉明康在2011年第三次經濟金融形勢通報分析會議上提出，嚴控融資平臺貸款和房地產貸款風險。
　　事實上，自2009年底國家實施房地產緊縮政策以來，房地產貸款風險就備受監管層關注，要求各類住房金融機構進行壓力測試。2010年4～5月份各銀行的壓力測試結果雖頗為樂觀。但2010年10月中旬，中國銀行業協會發布的《中國銀行家調查報告2010》顯示，有75%的銀行家均認為，房地產市場的走勢面臨較強的不確定性，令其在經營中感受到壓力。另有88%的銀行家認為，一旦房地產開發貸款風險鏈條斷裂，對上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款都會產生影響。2010年11月初，銀監會完成對60家大型房企集團調研則有更驚人的發現，如所屬的847家貸款企業中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個；不少集團公司治理混亂，跨地區、跨境、跨業投資經營普遍存在. 從貸款期限結構看，在2011年底前到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。
　　2011年7月份以來，監管機構前述的關于房地產風險問題的新判斷和新動作則表明，房地產貸款的風險已經到了各銀行機構的門口。但是有意思的是，2011年7月底中國銀監會的一位高官在接受采訪中匪夷所思地公開表示，根據最新壓力測試結果，即使房價下跌50%，銀行業也能夠承受。顯然，這樣的表態更像是一種政治姿態。
　　不管怎樣，中國銀行業向房地產業慷慨放貸的不良后果正在顯現，銀行界的高官們和高管們已經到了認真對待房地產貸款風險的時候了。
　　（作者單位：中國社科院財貿所 萬聯證券 銀行家雜志社）