房地產業履行社會責任與企業價值的關系研究

摘要：在基于利益相關者理論建立衡量房地產業履行社會責任的指標體系和用托賓Q值衡量企業價值的基礎上，分別對2000—2009年房地產業履行社會責任和企業價值進行評估，并利用面板數據模型對中國2000—2009年房地產業履行社會責任和企業價值的關系進行實證研究。研究表明：企業社會責任履行情況越好，越被社會公眾認同，企業價值就會越高。但是社會責任的綜合表現對企業價值的提升作用十分微弱，整個社會對企業社會責任的履行情況關注程度還十分有限。

關鍵詞：企業社會責任；企業價值；面板數據；托賓Q

中圖分類號：F275.5 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以來，房地產市場經歷兩輪嚴厲調控，房價上漲的勢頭卻仍然強烈。根據國家統計局數據，2010年11月，全國70個大城市房價環比上漲0.3%，自“二輪調控”以來，漲幅逐月擴大[1]。在此背景下，2010年中央經濟工作會議提出“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”這意味著今后將更加注重房地產業發展的民生屬性，而非拉動經濟增長的作用。至此，房地產業的“歷史定位”一再被調整，從2008年強調“發揮房地產業支柱產業作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進住房保障體系建設”。毫無疑問，房地產業已經成為中國經濟體系中最重要、敏感和被關注的、關系國計民生的產業之一。

不僅如此，房地產業的各種“歷史定位”實質上蘊含了政府、社會公眾等各利益主體對房地產業在不同時期應承擔社會責任的綜合期望和描述。從某種程度上說，房地產業的“歷史定位”與其應該承擔的社會責任方向是一致的。因此，從整個行業的角度看，我們可以把企業履行歷史使命與是否勇于承擔社會責任的研究趨同化。那么，踐行社會責任、發布社會責任報告會對企業的發展產生何種影響？是否能夠提高企業的社會認可度？是否能夠提高企業價值？這既是企業履行社會責任的原動力也是最終歸宿。

一、研究綜述

對于社會責任與企業價值之間的關系一直存在著兩種觀點。一種觀點是企業承擔社會責任會損害企業價值，例如，Friedman提出，“企業社會責任就是在遵守法律和相應的道德標準的前提下賺盡可能多的錢。”[2]另一種觀點是企業承擔社會責任會提高企業價值，例如，Cornell和Shapiro認為，不能滿足股東之外的利益相關者的需求，將產生市場恐懼，并提高公司的風險溢價，最終導致更高的成本或喪失盈利機會。根據他們的分析，滿足關鍵利益相關者（例如雇員、客戶等）的隱性需求，會提高公司聲譽，并進而對公司業績產生積極的影響[3]。國內企業家從自己經營企業的角度定性地指出“履行社會責任有助于提高企業價值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關于社會責任活動與企業價值之間關系的實證研究極為少見（國外的實證研究都是針對財務績效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數據對企業價值和CSR相關性進行了研究，得出“企業履行社會責任在當期會降低企業價值，但在長期會使企業獲益”的結論[4]。

二、指標的選取

（一）房地產業社會責任的內容及評價指標體系的構建

依據利益相關者理論，房地產業的社會責任是指對與房地產業相關的財務主體的責任，其中包括政府、投資者、債權人、供應商、消費者、員工、社會公眾等。結合社會責任的內容，依據“代表性、獨立性、可獲得性和相對完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產業社會責任能力的指標體系。

1. 對政府的責任。1998年以來，我國房地產業得到迅速發展，房地產行業對GDP增長貢獻率也穩步上升。根據相關數據，1997—2008年房地產開發投資對GDP增長的貢獻率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻率在各大主要行業中排在前列。房地產業的發展對地方政府財政收入、基礎設施建設等同樣作出了重大的貢獻，土地出讓收入、房地產相關稅費成為各大城市財政收入的重要組成部分，為城市基礎設施的改善提供了大量的資金。國土資源部的統計數據顯示，2007年中國全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國財政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達到50%[5]。但是，基于是對上市公司的研究，我們選取以下指標：銷售利稅率、稅款上繳率、社會貢獻率。

2. 對股東的責任。保障股東投資安全，尊重股東對企業財務經營狀況的知情權，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業對股東應盡的最直接的義務和責任。企業對股東的責任主要是指企業資產的盈利能力、運轉情況以及向股東分紅情況。可設計如下指標衡量企業對股東責任的履行情況：凈資產利潤率、總資產周轉率、每股經營現金流量及現金股利支付率。

3. 對債權人的責任。房地產業是周轉期較長的資本密集型的行業，銀行借貸及購房者付款仍是現今房地產企業最主要的兩個融資渠道[6]。據統計，2009年房地產開發企業資產負債率為72．3％，遠高于銀監會發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定的35%的自有資金比例[7]。因此，對債權人的還本付息能力是房地產業社會責任的重要內容。我們將此類指標設計為：利息支付倍數、速動比率、資產負債率。

4. 對供應商的責任。房地產業的產業關聯度非常強，建材、鋼鐵、新材料等行業都是房地產業的上游產業。房地產業對這些供應商的責任主要表現在企業是否履行商業信用、按時償還購買供應商原材料、服務等所欠款項以及企業所持現金對該項債務的保障程度。因此可設計以下兩個指標：應付賬款周轉率、現金應付賬款比率。

5. 對消費者的責任。房地產企業銷售的是特殊的商品，關系著民生大事，其有責任給購房者提供價格合理、質量達標的商品房。目前我國房價過高已成為政府、民眾、學者等各群體關注的重點。盡管高房價的原因眾多，但是多數消費者依然認為房地產商肩負的責任是最主要的。再者，房地產企業在賺取超額利潤的同時，由于缺乏誠信，發生了許多不為業主所接受的事情，造成了嚴重的誠信危機。比如說，利用夸大、虛擬廣告誤導消費者購房；所購房屋面積縮水；多算公共分攤面積；合同違約，無限延期交房；物業管理跟不上，等等。如此行為，社會責任何在？

盡管房地產商對消費者的責任是房地產業社會責任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產業高房價中房地產商承擔責任的比重，以及房地產商違約的微觀數據，因此，在本研究中，我們無法把這一類指標量化，只能暫時省略。這將是本研究的缺憾之一。

6. 企業對員工的責任。企業承擔的員工責任可以分為兩個方面。一方面是企業支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線。工資福利的量化信息可以在公司的財務報表取得，可以據此計算員工所得貢獻率指標。另一方面公司還應當關注員工自我價值的實現，可以通過單位員工利潤額來量化員工價值的實現。衡量企業對員工責任履行情況的指標可設計為：員工所得貢獻率和單位員工利潤額。其計算公式如下：

員工所得貢獻率=支付給職工以及為職工支付的現金/主營業務收入；

單位員工利潤額=凈利潤/平均員工人數。

7. 社會公益、慈善活動等的履行情況。企業在社會公益、慈善活動等的履行情況主要包括企業為社會提供就業的能力，為社區建設、希望工程和困難人群發生的慈善與公益捐款等。因此，可設計衡量指標如下：就業貢獻率、社會所得貢獻率。其計算公式如下：

就業貢獻率＝支付給職工以及為職工支付的現金/平均總資產；

社會所得貢獻率＝營業外支出/主營業務收入。

這樣，本文所采用的評價社會責任的指標體系如表1。

（二）房地產業企業價值的評價指標

本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業價值的指標，這也是一種被眾多國內外學者在實證研究中廣泛應用的測度企業價值的方法。其計算公式如下：

托賓Q值=企業總資本市場價值/企業總資本的重置價值

其中，由于企業總資本的重置價值無法通過公開數據取得，可以通過企業年末總資產近似替代；企業總資本市場價值為企業債務資本的市場價值與權益資本的市場價值之和。在我國債券市場仍不發達的情況下，債務資本的市場價值采用賬面的短期負債和長期負債的合計數來計算。而權益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場價值可以通過股票市場報價產生，而非流通股份市場價值無法通過市場途徑獲取，一般采用非流通股份數與每股凈資產之積計算。因此，本文企業價值的計算公式可表示為：

托賓Q值=企業總資本市場價值/企業總資本的重置價值=（企業權益資本市場價值+企業負債總額賬面價值）/企業年末資產總額賬面價值

其中，企業權益資本市場價值=股票市場收盤報價×企業流通股數+企業每股凈資產×企業非流通股數。

托賓Q值用來衡量企業價值，是投資者對企業未來成長性的市場評價，該比率高意味著投資者看好該企業，并愿意投資該企業。

三、房地產業社會責任與企業價值關系的實證研究

目前滬深兩市共有125家房地產企業。從上市的時間看，多數是在近幾年房地產業利潤率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業轉型的結果。這種行為本身就摒棄了社會責任的理念并帶有“投機”的性質。因此，為了能夠更全面、科學地反映房地產業長期以來承擔社會責任的情況，我們選擇2000—2009年深滬兩市數據較全的房地產上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財務數據缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類以及被注冊會計師出示保留意見等財務數據異常的公司，共得到有效樣本19個。盡管樣本數較小，但是，我們認為這樣的處理能排除偶發性因素的影響，反映出房地產業承擔社會責任的長期、全面趨勢。

本文實證檢驗所需要的數據主要來自銳思（RESSET）金融研究數據庫。另外，為了保證數據的準確性，還參考了《中國證券報》、《上海證券報》和金融界網站、巨潮信息網、中國證監會網站等證券網站的相關資料。還有部分數據通過查找上市公司年報手工整理計算而得，如企業員工人數、流通股數等。本文的數據采用SPSS 12.0統計軟件進行分析。

（一）房地產業承擔社會責任情況的評價

我們采用因子分析法進行研究，首先對樣本公司各年數據運用因子分析方法的適當性進行評價，然后進行變量提取和命名，最后對社會責任進行綜合評價，得出社會責任變量。

1. 因子分析方法適用性檢驗。我們用KMO檢驗和巴特利特球形檢驗兩種方法進行可行性檢驗。檢驗結果見表2。

以上給出了2000—2009年這十年間社會責任數據KMO檢驗和巴特利特球形檢驗結果，由于KMO取值大都大于0.6（少數年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會責任指標數據比較適合于因子分析。

從定性層面考慮，統計檢驗的結果也在意料之中。這是因為衡量社會責任履行情況的指標體系中，社會責任不同方面的指標含義有一定的內在關聯性，例如對股東責任履行情況的評價指標凈資產利潤率和總資產周轉率，而因子分析法正是消除了這種關聯性，在保證數據信息不丟失的前提下用盡量少的新指標替代原有變量，達到“降維”和消除多重共線性的目的。因此，本文構建的社會責任指標體系數據比較適合作因子分析。

2. 2000—2009年房地產業承擔社會責任評價結果。在利用因子分析法評價房地產業承擔社會責任情況的過程中，我們首先通過SPSS統計軟件得到方差分析表和旋轉的因子載荷矩陣，在此基礎上進行主因子進行提取和命名；隨后建立因子模型，并計算各個因子得分，然后以各個因子對應特征值為權數對各個因子得分進行加權平均，得到我國房地產業上市公司2000—2009年每年社會責任表現的綜合得分，結果見表3。

需要說明的是，因子得分為負數的樣本并不是說明該樣本公司沒有履行任何社會責任，而僅是表明排名中的一個相對位置，這與該方法下對原始數據進行標準化處理有關。

（二）2000—2009年房地產業企業價值評價

按照前面對企業價值指標的定義，我們搜集整理得到2000—2009年樣本公司有關企業價值的數據如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標數據組成。以上數據固定在某一年份上，它是由19個公司數據組成的截面數據，是對變量在空間維度上的觀察；而固定在某一地區上，它是由10年經濟數據組成的一個時間序列，是對變量在時間維度上的觀察。前面也已提到，將二者合在一起，就構成在時間和截面空間上的二維數據，即面板數據（Panel Data）。

（三）2000—2009年房地產業社會責任和企業價值的關聯性

我們通過表3和表4數據，以企業價值變量作為因變量、以社會責任變量作為自變量建立模型，三類模型的估計結果如表5所示。

從表5中我們可以看出，前兩類因子模型的估計結果中斜率系數均為正值，在變系數模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數公司斜率為負（6家）。這充分說明本文所選取的樣本公司社會責任的綜合表現對其企業價值有著正向影響，即在房地產業中，企業社會責任履行情況越好，越被社會公眾認同，企業價值就會越高。

在變系數模型中，斜率系數的平均值為0.06，說明社會責任綜合評價指數每上升1個百分點，各樣本公司企業價值指標平均上升0.06個百分點。可見，社會責任的綜合表現對企業價值的提升作用十分微弱，整個社會對企業社會責任的履行情況關注程度還十分有限。社會責任與企業價值的弱關聯性，履行社會責任的效應差，反過來強化了企業履行社會責任的消極動機和行為。

四、政策建議

為了提高企業價值，企業應當重視其社會責任的履行，而不應僅僅局限于滿足自身的經濟利益。在當今和諧發展的社會中，企業社會責任履行在企業生存和發展過程中發揮著越來越重要的作用。在改善社會責任履行的過程中，有幾個方面是房地產企業應該予以關注的。

1. 企業應該從戰略高度認識到承擔社會責任對提升企業價值的長期影響和戰略意義，把社會責任主動納入企業的中長期發展目標。

2. 改善定期報告中對社會責任會計信息的披露現狀，盡快建立反映社會責任履行情況的綜合、統一權威的指標體系。完善社會責任會計制度、指標體系勢在必行，并應盡可能把現有社會責任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開。

3. 為了更好地履行社會責任，企業應該積極與有關利益相關者進行溝通。對內要改善工作條件，建立起有效的激勵和約束機制，形成具有凝聚力的企業團隊；對外要積極參與公益、慈善事業，提高企業的影響力。

4. 作為國民經濟組合體的重要元素，促進國民經濟的發展、保障國計民生是房地產業的重要使命。因此，企業應該制定長期戰略目標并使之可持續化。這種可持續化的有效途徑是在順應經濟發展趨勢的前提下，細致解讀國家政策，并通過把戰略目標分解成眾多的、不同階段的、可執行具體目標實現對國家政策的貫徹實施。即企業應努力尋求貫徹宏觀政策、企業戰略目標的可持續化以及提升社會責任表現的對接。在目前“住房保障體系”的建設中增磚添瓦應該是房地產業內公司提升社會責任承擔能力的重要著力點之一。

參考文獻：

［1］張敏，尚析.房地產轉型“保民生” 公租房擴容 “夾心層”受益［EB/OL］.http://company.cnstock.com/estate/jrhot/201012/1045750.htm，2010-12-14.

［2］Friedman，and Philanthropy， An Interview with Milton Friedman［J］.Business and Society Review， 1989（71卷）.11-18.

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［5］陳嘯天.房地產支柱地位不容忽視［EB/OL］.http://news.cnfol.com/090305/101，1584，5547001，00.shtml，2009-03-05.

［6］于丹楓.我國房地產上市公司融資結構對治理效率的影響研究［D］.長沙：中南大學，2007.

［7］國家統計局.中國大型房地產業與建筑業企業年鑒（2010）［M］.北京：中國統計出版社，2010.

責任編輯、校對：王巖云

The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1， Sun Zhaoliang2

（1. Accounting School， Shandong Economics University， Jinan 250014， China；

2. Finance Department， Shandong Jiaotong University， Jinan 250001， China）

Abstract: Based on the theory of stakeholders to construct social responsibility index system of real estate industry and the Tobin Q's to measure the corporate value， the author evaluated the situation of social responsibility carried out by the real estate industry and the corporate value from 2000-2009 and carried out empirical analysis by using Panel Data about relation between corporate value and social responsibility of real estate firms. The experimental results prove that the better the social responsibility of the enterprise performance， the more the social public recognition， and the higher the enterprise value. But the promotion function of overall performance of social responsibility to the enterprise value is very weak; the attention on the implementation of social responsibility of the enterprise is still very limited degree.

Key words: corporation social responsibility; corporate value; Panel data; Tobin Q