大調控下的房企轉型之路

當“限購”的星星之火以燎原之勢從一線城市蔓延到二、三線城市，在不少中小型房企叫苦不迭之后，地產大鱷們的日子也開始不那么好過了。

2011年8月以來，各大上市房企的半年報以及7月份銷售業績陸續出爐，數據顯示，包括萬科在內的龍頭房企們的狀況不容樂觀。就7月份的銷售業績來看，保利地產的跌幅達到47%，中海地產達40%，萬科也超過30%。

但2010年萬科跨過千億門檻，超越了美國最大的房地產企業帕爾迪，成為全球房地產業的銷售冠軍之時，業界感嘆政策對所有企業都是公平的。

萬科模式能否復制？

從2010年到2011年，在萬科取得千億銷售額的同時，它與競爭對手之間的距離，似乎變得更加遙遠。保利地產與綠城集團分別以660億元和650億元位居第二梯隊，中海地產、恒大地產、綠地集團等“500億俱樂部”成員則居于第三梯隊；在它們之后的龍湖地產、碧桂園、富力地產等第四梯隊，則是“300億俱樂部”了。

實際上，業內普遍將中國住宅地產企業的經營模式分為兩派：一派是以萬科、恒大地產等為代表的快速開發、快速銷售模式；另一派則是以招商地產和金地集團為代表的中高端精品模式。

從銷售來看，2010年，顯然是第一派企業的豐收年。從布局來看，在一線城市受到調控影響的時候，這些企業由于提早布局二、三線城市而賺得盆滿缽滿。

從2010年到2011年，在一系列針對房企融資的政策限制之下，資本的力量無法得到有效的發揮。在政策管制下，萬科的融資計劃也擱淺了。不過，從2010年到現在，萬科的開工、銷售速度是國內企業中最快的，資金周轉得很快。而且，如2008年領頭降價一樣，如今，在情急之下，萬科也選擇了降價。這都是加快資金流轉的反應。

可以說，萬科之所以能在嚴厲調控下仍然有如此的發展，主要原因是它的管理水平以及資金的控制能力。“‘向萬科學管理’絕對不是浪得虛名。”安邦公司分析師蘇晶說。

未來，中國房地產業還有沒有可能出現第二個萬科？

“第二個萬科也不一定不會出現。央企從來都不缺錢，他們有很多渠道。”蘇晶說。作為央企的代表，同樣專注于住宅的保利地產就曾公開表示，希望3-5年內，再造一個保利。在不少人眼里，恒大地產也是眼下最有可能成為第二個萬科的企業。2010年全年，恒大的銷售面積僅次于萬科，全國性布局，快進快出，率先降價都是恒大地產的標簽。

“事實上，萬科這種全國布局、快速銷售、快速回款的模式，不一定是利潤最高的，卻是最容易快速膨脹的。因此，大量的房企在目前的政策下，除了效法萬科，可能也沒有更好的辦法。”但是，萬科模式效法不好，只能選擇轉型。

房企發力商業地產

“從2010年春天開始，眾多民營房企都在思考轉型問題。目前比較成形的，一個是進軍商業地產分散住宅的風險；另一個是搞金融平臺，企圖一本萬利。”安邦公司分析師蘇晶說。

身在“300億俱樂部”的龍湖地產已經開始了商業地產的布局。日前，龍湖已公開表示，未來所開發的項目中，將有10%~20%的商業項目。2011年，龍湖在四川、山東、云南新拿的地塊中，有相當一部分將開發商業地產、旅游地產項目。而龍湖旗下上海龍湖置業發展有限公司的動作更大。年初，龍湖置業以近20億元的總價在成都競得四塊商務用地。據悉，龍湖旗下上海龍湖置業發展有限公司將這個地塊開發春曉總部辦公基地，該項目將以商業綜合體、高端住宅及附屬配套項目學校為主，總投資約30億元人民幣。按照龍湖的規劃，一期工程將在今年8月開工。整個項目計劃在2014年3月前完成建設，而商業中心預計在2014年3月前開始投入運營。

以“造城”發家的碧桂園，選擇在旅游度假地產領域發力。7月30日，碧桂園旗下首個濱海旅游度假項目——位于廣東省惠州市亞婆角旅游區的十里銀灘開盤。據內部人士透露，十里銀灘開盤當日，銷售額超過30億元。光看年份，碧桂園進軍旅游地產已經6年，它的第一個項目是廣東清遠假日半島項目，該項目銷售狀況十分理想。

此后，碧桂園又在湖北咸寧市圈地6千余畝，建造了旅游項目溫泉城，并于2010年5月面市；2007年7月與2009年10月，碧桂園兩次在安徽和縣拿下接近3900畝土地，打造“山湖城項目”。據悉，碧桂園已經在全國各地看中了不少地塊，準備加大旅游地產的投入。

房企轉型并不容易

“我認為他們已經錯過了最好的時機，當初主動轉型的時候沒有抓住，等調控了、限購了才開始被動轉型，會造成很多潛在的問題。當然，成功的幾率還是有的，但我認為不會太高。因為很多企業是說的比做的多，盡管很多人都喊著轉型商業地產，但真正實實在在做的并沒有幾家。”近日，萬達集團董事長王健林接受媒體采訪時如是說。

而且，銀監會主席劉明康近日提出，銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭，如今，商業地產貸款利率已大幅上漲。

盡管轉型之路布滿荊棘，保利、恒大、金地??等都已經發布消息，發展商業地產，提高手中持有型物業的比例。但是，商業、旅游項目的運作周期比“建了就賣”的住宅要長得多。運作商業地產，首先考驗的，就是房企的金融能力。

事實上，宣布要做商業地產的一眾知名房企，目前都處在轉型初期。“最典型的就是潘石屹，他喊了好多年‘要持有’，最后，他的房子還是都賣出去變現了。”業內人士評價說。事實上，李嘉誠的長江實業從“建了就賣”轉型到“賣房子+持有物業”，用了十幾年的時間。

從2009年底到2010年初，抱著不同的目的，包括中海、金地、復地等多個房企開始運作金融平臺。地產基金的前景似乎也相當不錯：房企需要錢，而大量社會資金也需要一個很好的入口。

金地早在2008年就與瑞士銀行資產管理集團合資成立了基金管理公司，發起境外美元基金，第一期首次募集已經完成。2009年，金地與平安信托簽署了三年100億元的合作投資框架協議，以住宅開發為主。據金地集團預計，到2015年，金融業務將給金地貢獻約20%的利潤。復地集團也于2009年成立了上海復地景業股權投資合伙企業，目前旗下有景業和景盈兩只房地產基金，景業已經募資5.5億元，側重投資復地自己開發的項目；景盈也于2010年4月完成募資。復地的愿景比金地更大：到2019年，投資板塊的利潤貢獻率達到40%。中海于2010年3月16日與工銀國際投資管理公司共同發起成立規模為2.5億美元的房地產私募基金。萬通則選擇與中糧信托合作，募集資金10億元，主要用于杭州商業項目的開發。

“地產公司搞基金平臺都是政策逼出來的，銀行、信托、股市都堵死了，只能自己找錢。”基金業內人士如此認為。在國家嚴厲調控地產業的時候，地產公司很難在A股上市，而地產基金的退出方式最多保證投資者每年可以賺10%~15%，這樣的回報率能吸引多少投資者，還要打問號。而有大企業做后臺的基金，募集資金相對容易，但是一旦被打上大型房企的烙印，市場對這種基金的獨立性就會抱有懷疑。