綠城集團(tuán):你還能扛多久?

從“集資門”到“要被海航收購(gòu)”的傳聞，再到 “被銀監(jiān)會(huì)調(diào)查信托風(fēng)險(xiǎn)”，綠城集團(tuán)近期可謂是多事之秋，負(fù)面新聞?lì)l頻登上行業(yè)頭條。正所謂蒼蠅不叮沒(méi)縫的蛋，綠城集團(tuán)的銷售受阻、負(fù)債率走高、資金鏈即將斷裂，恐怕都促使它成為了在重拳調(diào)控之下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)典型代表。

經(jīng)歷了2007年、2008年的寒冬時(shí)節(jié)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的黃金期。但當(dāng)2010年中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控態(tài)度和力度凸顯之后，很多房地產(chǎn)企業(yè)并非只是沉浸在喜悅之中，開(kāi)始進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，如轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、低碳建筑。而面對(duì)一次比一次嚴(yán)厲的調(diào)控措施，綠城集團(tuán)則采取的是“代建性擴(kuò)張”策略。

回顧2010年綠城集團(tuán)的拿地行動(dòng)，大多都是以“綠城等聯(lián)合體”的身份競(jìng)得。在該聯(lián)合體拍地中，綠城的合作伙伴需要掏出“真金白銀”來(lái)拿地，綠城在以較小的資金撬動(dòng)土地的同時(shí)，要向?qū)Ψ匠袚?dān)比銀行基準(zhǔn)利率高出100到200個(gè)基點(diǎn)的利息。表面上看，這種用別人的錢解決自己的問(wèn)題的方式，解決了綠城的資金困難，但卻讓綠城債臺(tái)高筑、利息負(fù)擔(dān)過(guò)重。2010年綠城銷售額雖有580億元，但利潤(rùn)卻僅有10億元，仔細(xì)算下來(lái)其利潤(rùn)率還不到2%，相對(duì)于房地產(chǎn)毛利率至少應(yīng)該在50%以上的水平，這只能說(shuō)明綠城的大部分利潤(rùn)都被高利貸給吃掉了。

一方面是資金不足、債臺(tái)高筑；另一方面卻是銷售不利，資金難以及時(shí)回籠。綠城的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多都是以高端房產(chǎn)為主，這部分房產(chǎn)的購(gòu)買人群大多又恰恰正處于被限購(gòu)的范圍之內(nèi)。自從限購(gòu)令頒布之后，綠城的銷售業(yè)績(jī)就明顯下滑。2011年綠城中報(bào)顯示，截止到6月30日，其銷售額僅為201億元，距離其2011年銷售額要突破1000億元的目標(biāo)，相差將近800億元。

銷售業(yè)績(jī)不好不僅是綠城一家高端房產(chǎn)面臨的局面，龍湖也同樣面對(duì)。再加之去年年底對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售款的監(jiān)管，讓已經(jīng)緊繃的房地產(chǎn)資金鏈又上了一道弦。為了緩解資金壓力，龍湖等房地產(chǎn)商率先降價(jià)、刺激銷售。可是讓人難以理解的是，業(yè)內(nèi)口碑不如龍湖的綠城卻依然價(jià)格堅(jiān)挺、拒絕降價(jià)，而是采取了進(jìn)一步的舉債規(guī)模。

今年年初，綠城被大肆曝光“集資門”，被指通過(guò)內(nèi)部集資的民間借貸手法來(lái)緩解集團(tuán)資金鏈緊繃。之后又大舉進(jìn)入房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，7月份與平安信托就溫州項(xiàng)目聯(lián)合募集信托產(chǎn)品高達(dá)8.75億元，融資成本竟高達(dá)25%。其頻率之高、規(guī)模之大難怪會(huì)招來(lái)銀監(jiān)會(huì)的注意。時(shí)至今日的綠城，早已是寅年吃了卯糧，讓人不得不問(wèn)，綠城，這樣的經(jīng)營(yíng)方式你的資金鏈還能堅(jiān)持多久？

筆者認(rèn)為，綠城其實(shí)只是現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)典型縮影。一方面仍然相信市場(chǎng)即將回暖，不愿降低價(jià)格；一方面卻又以高利舉債，緩解資金壓力。

我國(guó)政府正在籌劃大量興建保障性住房，過(guò)去由于保障性住房的凈利率只在4%到5%之間，很少有房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)津。但現(xiàn)在，與其大肆舉債，降低利潤(rùn)到不如去承擔(dān)一些保障型住房的建設(shè)，既為企業(yè)營(yíng)造了良好的社會(huì)口碑，也在一定程度上能夠緩解資金壓力。