民間熱錢還在房市

溫州、山西、鄂爾多斯等地的民間資本，近年來一直是房地產(chǎn)市場的投資大戶。但隨著房地產(chǎn)限購令的出臺，這些炒房團陸續(xù)撤離了一線城市的住宅市場，進軍二三線城市。二三線城市限購名單出臺的消息發(fā)布后，這些錢是否會從限購的二三線城市出逃？

遲遲沒有公布的二三線城市限購名單又給了民間資本喘息的機會，本刊記者發(fā)現(xiàn)，很多常年“炒房”的老錢都在遲疑，究竟要不要撤離？監(jiān)測機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，由于限購名單遲遲未出臺，導(dǎo)致了部分城市恐慌性購房需求，二三線城市房價上漲壓力驟然加大。

如此利益驅(qū)動下，民間資本是否還會堅守房地產(chǎn)市場？大熱的藝術(shù)品市場、民間借貸和風(fēng)險投資，又分流了多少？

溫州人“落腳”實業(yè)

一條尋找合作項目的消息，日前從溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會發(fā)出：溫州資本尋找國內(nèi)消費領(lǐng)域、自然資源，醫(yī)療衛(wèi)生，可替代能源和服務(wù)業(yè)、生物技術(shù)或生物醫(yī)學(xué)等領(lǐng)域項目。在投資階段上，我們傾向于中后期投資，投資公司的凈利潤應(yīng)該在1億元人民幣以上。

“很多投資人都是憑經(jīng)驗、憑感覺去投資，”溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文告訴記者，溫州資本目前處于等待、觀望、徘徊狀況，也是在蓄勢待發(fā)。

2010年出臺的“新36條”，曾給迷茫的溫州資本帶來過一線曙光。但“鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展”只停留在紙面，遭遇現(xiàn)實的殘酷后，溫州資本不得不從實際出發(fā)。周德文說，很多領(lǐng)域民間資本是進不去的，他們只有通過“小資本大積聚”的方式才能得到更好地發(fā)展。

近年來，溫州民間投資主要瞄準(zhǔn)了兩個領(lǐng)域：金融和新興產(chǎn)業(yè)投資。不管投向哪，在周德文看來，民間資本最好的落腳點還是實業(yè)。

比如小額貸款公司，溫州有16個名額，大家都在搶；包括地方商業(yè)銀行改制，溫州銀行改制全部是民間資本進入，這些民間資本再反過來扶持傳統(tǒng)行業(yè)和企業(yè)——這是典型的民資轉(zhuǎn)型。另一個受人關(guān)注的投資新興產(chǎn)業(yè)，比如光伏、風(fēng)電是溫州資本投資金額最大的兩個領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)顯示，截至2011年8月底，已上市企業(yè)有創(chuàng)投參與的163家，占比63.18%。在“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”的背景下，如何引導(dǎo)社會資金參與投資、增強經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生動力是一項重要而緊迫的任務(wù)。國內(nèi)創(chuàng)業(yè)板推出以來，不僅極大地激發(fā)了中小企業(yè)參與資本市場的熱情，同時也帶動了風(fēng)險投資、私募股權(quán)投資基金等民間資本的活躍和發(fā)展。創(chuàng)投由于具備風(fēng)險代償機制，為匯集社會資金、支持企業(yè)發(fā)展提供了重要渠道。創(chuàng)業(yè)板對民間投資的帶動效應(yīng)十分突出，高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)投資和資本市場良性互動的格局初步形成。

構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”

一家名為綠野資本集團的中國區(qū)董事長兼房地產(chǎn)金融首席合伙人鄭曉軍向《新財經(jīng)》記者表示，投資經(jīng)驗也是摸爬滾打出來的，他早年的投資也是“虧得一塌糊涂”。

這家公司自稱總部位于加利福尼亞，專業(yè)提供公房地產(chǎn)管理咨詢、投資和營銷服務(wù)。現(xiàn)在看來，鄭曉軍的做法顯然是江湖的。

他鄭曉軍表示，溫州“打獵式”的投資已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)階段民間資本的投資方向，需要轉(zhuǎn)向“農(nóng)場式”的投資模式。民間投資人不是幾個人簡單地將錢湊到一塊兒，做淺層的投資，而是要通過某種方式團結(jié)起來，比如：“農(nóng)場”，可以種各種各樣的“蔬菜”，“農(nóng)場主”需要管理好這些“蔬菜”的播種、澆水、施肥等每一個過程……投資也是。

鄭曉軍要尋找的是一種可持續(xù)的盈利模式。作為資深投資人，他已經(jīng)形成了自己的一套做法，“為某一個產(chǎn)業(yè)做一個生態(tài)圈”就是其中之一。他表示，現(xiàn)在的民間投資應(yīng)該根據(jù)市場來定。“通常PE投資是以點狀布局為主，也就是從不同行業(yè)、不同產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的企業(yè)中去選擇最佳的投資對象。而產(chǎn)業(yè)投資則是以線狀布局為主，選擇某一個產(chǎn)業(yè)鏈進行全產(chǎn)業(yè)鏈投資。”產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展也需要生態(tài)圈，包括若干產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合。

比如，在地產(chǎn)領(lǐng)域，綠野資本就從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資到招商引資等產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合，同時提供基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。“以前，不管是投資公司還是實業(yè)公司，通常是有什么產(chǎn)品，就賣什么產(chǎn)品。但現(xiàn)在我們首先要考慮客戶有什么需要，我才去組織、開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，一切要從客戶角度出發(fā)。”

針對國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)和招商中存在的問題，鄭曉軍提出了一些建議：首先，每個產(chǎn)業(yè)都有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)園區(qū)很多時候起到的是一種聚集作用。如果缺乏協(xié)同關(guān)系這個核心，只是生拉硬拽地將一些產(chǎn)業(yè)聚攏在一起，就達不到產(chǎn)業(yè)聚集的效果。其次，園區(qū)的靈魂和前期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃息息相關(guān)，開發(fā)之前一定要做好規(guī)劃，規(guī)劃時的定位決定了園區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)怎樣的文化。后期所要做的就是根據(jù)規(guī)劃招商引資，明確吸引哪些企業(yè)入駐，拒絕哪些，不加以選擇是不可取的，不能沒有目標(biāo)和方案。

受政策調(diào)控影響最大的住宅市場是否還有機會？鄭曉軍認為，隨著城市化進程的快速推進，未來住宅地產(chǎn)的投資機會將主要在細分市場，比如，青年公寓、老年公寓、白領(lǐng)公寓，等等；另外還包括不同產(chǎn)權(quán)的住宅地產(chǎn)，比如，公共租賃房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等。

民間投資離不開地產(chǎn)

與前兩位不同，鄧小偉是溫州一家私營公司的老板，也是俗稱的“散戶型民間投資人”。2002年，他拿出500萬元投在房地產(chǎn)市場上，在北京、海南分別買了幾套房子，三四年下來，那幾套房子給鄧小偉帶來了近十倍的豐厚收益。“那個時候市場環(huán)境好，投資房地產(chǎn)基本是穩(wěn)賺！”

鄧小偉注意到，身邊的幾個朋友最近又有了“新動作”。于是，通過朋友介紹，他拿出一部分資金和朋友一起“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”山西，承包了一個煤礦。“當(dāng)時也是聽幾個兄弟說投資煤礦收益更高，就毫不猶豫來到了山西。”后來，鄧小偉先后在山西晉中投資了3座煤礦，但是，守著“金山”的日子并非一帆風(fēng)順。

從2008年12月起，山西省下令將30萬噸以下的小煤礦全部關(guān)停。“2009年以后，我的煤礦基本上處于停產(chǎn)狀態(tài)。尤其是事故引發(fā)‘連坐’或其他原因停產(chǎn)，我們毫無辦法。”鄧小偉告訴《新財經(jīng)》記者。“連坐”是指山西一旦某礦發(fā)生安全事故，當(dāng)?shù)孛旱V就有全部停產(chǎn)整頓的不成文慣例。除此之外，地方政府官員的調(diào)整，中央、地方重大會議召開，都會導(dǎo)致一些煤礦停產(chǎn)。最后，在巨大的壓力下，鄧小偉將煤礦關(guān)閉了。

這一次投資失利讓鄧小偉很沮喪，他又開始將重心轉(zhuǎn)回到房地產(chǎn)市場。然而，一線城市限購政策陸續(xù)出臺，鄧小偉趕緊在幾個二線城市買了幾套房產(chǎn)，并著手購買整層、整棟寫字樓和酒店等商業(yè)物業(yè)。這也是朋友們做得很多的投資方式。

溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文表示，新一輪限購政策使得民間資本處于冷卻觀望狀態(tài)。“他們不確定要把資金投向何處，未來的投資策略一定是趨向保守的。”

據(jù)溫州總商會對商會4萬名會員進行的一項地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，八成會員表示放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。同時，對部分有升值潛力的非限購住宅市場投資欲望也比較強。

大量民間資本通過信托、基金等方式投向房地產(chǎn)已成為趨勢。根據(jù)信托協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金6051.9億元。

房地產(chǎn)私募基金和信托貸款似乎比直接購房效率更高、風(fēng)險更小。業(yè)內(nèi)人士認為，民間資本進入房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等新型金融業(yè)態(tài)，有利于將房地產(chǎn)投資從需求轉(zhuǎn)向供給，既能解決民資流向問題，又能補充開發(fā)商的資金來源。