中國(guó)“海外炒房族”口述實(shí)錄:成功率低 道路還長(zhǎng)

中國(guó)民間長(zhǎng)久以來(lái)，一直缺乏國(guó)際投資的經(jīng)驗(yàn)，這導(dǎo)致海外買(mǎi)房的投資者，憑借的依然是在國(guó)內(nèi)炒房的慣性。這就注定海外炒房的成功率仍會(huì)處于一個(gè)非常低的水平。

“每當(dāng)有人問(wèn)我，在美國(guó)有別墅是什么滋味，我的第一反應(yīng)就是貴。”黃鑫說(shuō)。

2009年上半年，黃鑫在美國(guó)南加州買(mǎi)下了一幢獨(dú)棟別墅，前有花園，后有泳池，“總價(jià)才50萬(wàn)美元”。黃鑫說(shuō)。用在上海市區(qū)買(mǎi)一套兩居室的錢(qián)，買(mǎi)了一套“和美國(guó)大片里富豪住的一樣”的別墅，讓溫州老家的親戚們嘖嘖稱贊了好幾天。

每當(dāng)看到別人拿著別墅照片羨慕不已的樣子，黃鑫就對(duì)自己的投資充滿了信心，盡管買(mǎi)房之后，僅僅過(guò)戶、驗(yàn)房、保險(xiǎn)，就又花去了令他咋舌的5000美元。

滿足和樂(lè)觀的情緒，伴隨了黃鑫很久，這也直接促成了他的親戚們紛紛報(bào)名參加海外購(gòu)房團(tuán)，“抄帝國(guó)主義的底”。

直到接到代理公司要錢(qián)的電話，黃鑫才發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)養(yǎng)一套別墅，絕不像在中國(guó)那么容易。

“每年地產(chǎn)稅要交8000美元，社區(qū)管理費(fèi)要3600多美元，房子的日常保養(yǎng)、草坪整理，一年也要1萬(wàn)多美元。”黃鑫說(shuō)。美國(guó)養(yǎng)房的經(jīng)歷，還解開(kāi)了他腦子里存在多年的很多疑惑，“以前看電視上，美國(guó)人沒(méi)事就在家修修補(bǔ)補(bǔ)，剪剪草坪，那時(shí)候還納悶，美國(guó)人的休閑生活還真特別。現(xiàn)在才知道，那是因?yàn)檎?qǐng)工人太貴了。請(qǐng)工人修草坪，一個(gè)小時(shí)要好幾十美元。不修，隔壁鄰居還要告你”。

收益，卻完全沒(méi)有預(yù)想中的高。“美國(guó)是個(gè)透明的社會(huì)，大家的判斷都很一致，這幢別墅的收益，就應(yīng)該是不到5%的租金回報(bào)，以及5%左右的房?jī)r(jià)升值。”黃鑫說(shuō)，高成本和低回報(bào)，讓他很快就動(dòng)了脫手的心思。

但如果真的出手，又要支付一大筆錢(qián)：相當(dāng)于房?jī)r(jià)10%的所得稅、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金、過(guò)戶稅和其他手續(xù)費(fèi)，總額約為4萬(wàn)美元。

兩難之下，曾在上海炒房多年的黃鑫恍然大悟：為什么美國(guó)有錢(qián)人不比中國(guó)少，卻沒(méi)有人炒房。

從“以房養(yǎng)學(xué)”到純粹投資

黃鑫的經(jīng)歷，在2008年前后的“海外炒房熱”中并不鮮見(jiàn)。

2009年初，上海人柳擎也曾以半觀光的形式，加入過(guò)一個(gè)美國(guó)炒房團(tuán)，那也是柳擎第一次踏上美國(guó)的土地。

只不過(guò)，相對(duì)于5萬(wàn)元的高額團(tuán)費(fèi)，收獲實(shí)在是太少了。14天的行程里，柳擎?zhèn)兌际巧衔缈捶浚挛缬^光。但問(wèn)題是，對(duì)于一路上所看到的樓盤(pán)，柳擎并沒(méi)什么深刻的印象。“一大群人涌進(jìn)去，東看看西看看，很多東西都沒(méi)問(wèn)清楚，導(dǎo)游就催著上車了。”

即便如此，“這樣的高價(jià)看房團(tuán)還是火了一年多，最高峰的時(shí)候，一天就有好幾個(gè)團(tuán)從不同城市出發(fā)去美國(guó)，季節(jié)適宜的時(shí)候，還要排隊(duì)才能報(bào)上名”。在上海開(kāi)辦了一家海外購(gòu)房中介公司的陳志敏告訴記者。他說(shuō)，這段時(shí)間也是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，“以前中國(guó)人在海外買(mǎi)房，絕大多數(shù)都是‘以房養(yǎng)學(xué)’或者為移民做鋪墊，但從2008年以后，單純的投資成了海外買(mǎi)房的主要目的”。

所謂“以房養(yǎng)學(xué)”，主要是指富有的中國(guó)家庭在子女出國(guó)留學(xué)時(shí)，在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)一套大的住房，再將多余房間出租，用租金來(lái)抵銷在當(dāng)?shù)氐纳钯M(fèi)。

陳志敏介紹，“以房養(yǎng)學(xué)”在澳大利亞最為普遍，“留學(xué)澳洲的中國(guó)人，很多是從高中就出去了。從高一到大學(xué)畢業(yè)一般至少要5年，房租是相當(dāng)大的一筆開(kāi)支。于是有條件的家長(zhǎng)，就會(huì)在澳洲買(mǎi)一套公寓，除了自住，還可以將多余的房間出租”。一般情況下，中國(guó)家長(zhǎng)都是一次性付清房款，“租金收入基本就能抵銷生活費(fèi)”。

而大部分留學(xué)生學(xué)成后都會(huì)移民澳洲，所以在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房也不存在急于脫手的問(wèn)題。

“為移民做鋪墊”，是指移民澳大利亞必須滿足5年內(nèi)在當(dāng)?shù)乩塾?jì)住滿2年的條件，于是很多人在移民之前，就先在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房。

那時(shí)候，中國(guó)人在海外買(mǎi)房，準(zhǔn)備工作做得還是非常細(xì)致的。“特別是在區(qū)域上，很多人指定要哪個(gè)州的哪個(gè)區(qū)域，原因很簡(jiǎn)單，就是附近有知名的中學(xué)或者大學(xué)。”但這一切，隨著金融危機(jī)的到來(lái)而迅速改變了。

“抄底良機(jī)”并非良機(jī)

在2008年的上海秋季房展上，來(lái)自美國(guó)佛羅里達(dá)、澳大利亞墨爾本、日本東京等地的樓盤(pán)一度占據(jù)了相當(dāng)大面積的展區(qū)。300萬(wàn)元，在上海市中心連一套像樣的兩房都買(mǎi)不到，卻可以在美國(guó)買(mǎi)下一套帶泳池的別墅，這一度在上海引起了轟動(dòng)。

在2009年的北京春季房展上，又有70多家美國(guó)開(kāi)發(fā)商組團(tuán)參展。按照他們的宣傳，彼時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整了一兩年時(shí)間，平均房?jī)r(jià)從最高峰回落了三到六成，正是中國(guó)人抄底的好時(shí)機(jī)。

而在當(dāng)時(shí)，這樣的宣傳還不算是最具誘惑性的。“當(dāng)時(shí)，溫州民間最流行的還是去買(mǎi)美國(guó)的‘法拍房’（銀行沒(méi)收后再拍賣的房產(chǎn)）。”李華星告訴記者。李也是溫州人，曾在上海炒房多年，因?yàn)橛幸泼竦拇蛩悖侨ψ永镌诿绹?guó)置業(yè)最多的人。

不過(guò)，李華星沒(méi)有參加看房團(tuán)，而是托朋友找了幾個(gè)在美國(guó)的獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。而經(jīng)紀(jì)人推薦的幾套法拍房，也的確有讓人心動(dòng)的理由。“2006年的估價(jià)還要20多萬(wàn)美元，2009年銀行掛牌才2000多美元。而且，這不是經(jīng)紀(jì)人隨口說(shuō)說(shuō)的，而是法院對(duì)外拍賣時(shí)提供的信息，可信度很高。”

在強(qiáng)烈的抄底沖動(dòng)下，李華星一次就買(mǎi)下了3套“法拍房”。多年來(lái)只能仰望的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，此時(shí)卻成了房地產(chǎn)的“價(jià)值洼地”，讓中國(guó)投資客開(kāi)始躁動(dòng)起來(lái)。

2009年，網(wǎng)絡(luò)上熱傳著一個(gè)名為《200萬(wàn)在世界各地買(mǎi)什么樣的房子》的帖子。

在這個(gè)帖子里，美國(guó)紐約市區(qū)房?jī)r(jià)折算成人民幣，只有2.5萬(wàn)元到5萬(wàn)元，法國(guó)巴黎房?jī)r(jià)為4萬(wàn)元到10萬(wàn)元，澳大利亞悉尼為3萬(wàn)元到5萬(wàn)元，泰國(guó)曼谷是1萬(wàn)元到2萬(wàn)元，韓國(guó)首爾約6萬(wàn)元，西班牙巴塞羅那約6萬(wàn)元，俄羅斯莫斯科是2萬(wàn)元到3.4萬(wàn)元，德國(guó)柏林只有8000元到1萬(wàn)元，而日本東京也只有2萬(wàn)元到3萬(wàn)元。

按照帖子上的數(shù)據(jù)，不到1萬(wàn)元的均價(jià)，在上海只能購(gòu)買(mǎi)外環(huán)以外的兩房公寓，但在柏林，卻已經(jīng)足夠買(mǎi)一套200平方米以上的豪宅甚至別墅。

“這個(gè)帖子當(dāng)時(shí)在溫州炒房團(tuán)中間流傳得很廣，有些人直接打印下來(lái)帶在身上，有些人馬上就打電話給國(guó)外的親戚朋友，問(wèn)他們，國(guó)外房子是不是真的這么便宜。”黃鑫說(shuō)。他自己也是在看到帖子之后，才主動(dòng)找上中介公司，買(mǎi)下了那套后來(lái)讓他頭疼不已的別墅的。

但在那一波的海外買(mǎi)房潮中，找到個(gè)結(jié)局完美的故事卻很難。

就連以一折價(jià)買(mǎi)下“法拍房”的李華星，也對(duì)自己的投資后悔不已。“買(mǎi)房子的時(shí)候，其實(shí)只去看過(guò)一次，后來(lái)才慢慢發(fā)現(xiàn)，房子比較舊，地段也偏僻，為了用租金抵銷日常維護(hù)費(fèi)用和稅費(fèi)，只好重新翻修，花的錢(qián)和買(mǎi)房子的錢(qián)就差不多了。”

更讓他胸悶的是，由于房子是在“窮人區(qū)”，他的租客已經(jīng)好幾個(gè)月沒(méi)有支付租金了。“委托管理的當(dāng)?shù)刂薪楣疽矡o(wú)可奈何，讓我親自去一趟。可難道還真飛過(guò)去打官司嗎？”對(duì)于房屋被“白住”，李華星頗為無(wú)奈，“如果倒手賣掉，還要6%的中介手續(xù)費(fèi)，那就虧大了”。

李華星說(shuō)，在買(mǎi)下房子很久之后，他才知道，美國(guó)房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)下跌了很多，但也只是回到了2003年前后的水平。而美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅其實(shí)是2000年開(kāi)始的，那時(shí)候的房?jī)r(jià)，還不到2003年的2/3。“當(dāng)然，這些數(shù)據(jù)，美國(guó)人是不會(huì)告訴你的。”

2010年，“為中國(guó)人設(shè)計(jì)樓盤(pán)”已是個(gè)全球現(xiàn)象

因?yàn)槌晒Π咐伲?008年開(kāi)始的海外買(mǎi)房熱，在2009年年中就開(kāi)始退燒了。但隨著2010年以來(lái)國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控的加強(qiáng)，特別是限購(gòu)令在全國(guó)的大范圍鋪開(kāi)，海外買(mǎi)房熱又再次興起。

2010年10月，上海搜房網(wǎng)和上海電視臺(tái)組織了一次澳洲購(gòu)房團(tuán)，短短3天內(nèi)，一行10多人的購(gòu)房團(tuán)買(mǎi)下了10多套別墅和海景公寓，其中，還有一名投資客豪擲4000萬(wàn)人民幣，一次買(mǎi)下1幢別墅和4套公寓。

在海外媒體眼中，中國(guó)的炒房者也到了讓他們“驚呼”的程度。

據(jù)海外媒體報(bào)道，2010年3月，一名中國(guó)女老板以近1.2億元人民幣買(mǎi)下了墨爾本一套900平方米的高級(jí)公寓。一個(gè)持學(xué)生簽證的中國(guó)女孩，不懂英語(yǔ)只會(huì)不停舉手，卻以約1143萬(wàn)元人民幣拍得一套三居室房產(chǎn)。

在倫敦的新房市場(chǎng)，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地和香港的投資客已占據(jù)了10.8%的份額。在加拿大最大的華人聚集地溫哥華市西區(qū)和列志文市，中國(guó)內(nèi)地買(mǎi)家?guī)缀跽紦?jù)整個(gè)市場(chǎng)。

在西班牙馬德里，德國(guó)慕尼黑、柏林等地，中國(guó)買(mǎi)家的每一次大手筆，都能在當(dāng)?shù)孛襟w上找到連篇累牘的報(bào)道。

在日本，一些房地產(chǎn)商開(kāi)辦了中文網(wǎng)站，在中國(guó)游客出沒(méi)較多的區(qū)域散發(fā)中文傳單，一有游客對(duì)樓盤(pán)感興趣，中介就會(huì)派出專門(mén)的翻譯陪同看房。北海道、東京等地，還出現(xiàn)了專門(mén)為中國(guó)人設(shè)計(jì)的樓盤(pán)。

實(shí)際上，“為中國(guó)人設(shè)計(jì)樓盤(pán)”，如今已是個(gè)全球化的現(xiàn)象。

加拿大的多倫多、溫哥華等地，宣稱“大廳小臥、封閉式廚房、超強(qiáng)抽油煙機(jī)、全不銹鋼廚具”的樓盤(pán)就比比皆是。“這就是針對(duì)中國(guó)人的特點(diǎn)設(shè)計(jì)的，因?yàn)槲鞣饺俗鲲垱](méi)什么油煙，用不上封閉式廚房，南亞人則習(xí)慣于小廳大臥。”美歐置業(yè)顧問(wèn)公司李明義告訴記者。德國(guó)柏林也有公司專門(mén)打出廣告幫助中國(guó)人在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)地，并自行建造別墅，價(jià)格多在200萬(wàn)到300萬(wàn)元人民幣。

這是一次席卷全球的“抄底”。李明義說(shuō)，據(jù)他了解，2010年以來(lái)，中國(guó)投資客的目光，已不再局限于加拿大、美國(guó)、澳大利亞，英國(guó)、日本、德國(guó)都出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的中國(guó)投資者的身影。

“炒房”模式在國(guó)外很難行得通

和2008年前后以溫州炒房客和山西煤老板為主體的海外炒房時(shí)代相比，如今的海外炒房，更多了不少“技術(shù)含量”。

2008年的海外看房團(tuán)，很大程度上就是按照溫州炒房團(tuán)的模式打造的。“溫州人在國(guó)內(nèi)看房，就喜歡包一部大巴士，熟悉的朋友聚在一起，上午看房，下午逛街購(gòu)物。”李明義說(shuō)。他在房地產(chǎn)業(yè)浸淫多年，上世紀(jì)90年代末就曾有為國(guó)內(nèi)樓盤(pán)去溫州辦展覽的經(jīng)歷，“那時(shí)候，溫州人都帶著一麻袋一麻袋的現(xiàn)金去現(xiàn)場(chǎng)下定，一天下來(lái)，三個(gè)點(diǎn)鈔機(jī)壞了兩個(gè)”。

但溫州炒房團(tuán)的模式，在國(guó)外卻行不通。

“美國(guó)人買(mǎi)房，大多是先選好經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人按要求篩選出適合的項(xiàng)目供買(mǎi)家挑選，然后，再對(duì)有意向的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查。”李明義告訴記者，調(diào)查的方面涵蓋房屋所有權(quán)、負(fù)債情況、房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境（如周邊有幾家學(xué)校、有沒(méi)有垃圾填埋場(chǎng)、離醫(yī)院的距離），形成的資料有時(shí)候甚至厚達(dá)百頁(yè)。

在復(fù)雜而精細(xì)的前期準(zhǔn)備之后，買(mǎi)房者還要聘請(qǐng)房產(chǎn)律師，陪同看房、簽約、驗(yàn)房、查驗(yàn)房產(chǎn)資料、交割，整個(gè)過(guò)程長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月，而在紐約，聘請(qǐng)律師的費(fèi)用也高達(dá)4000美元。

李明義說(shuō)，像中國(guó)這樣去看一次樓盤(pán)，再和售樓處人員聊一聊就下定的情況，在美國(guó)人看來(lái)，簡(jiǎn)直就是不可思議。

“現(xiàn)在出去買(mǎi)房的中國(guó)人，大多學(xué)會(huì)先在中國(guó)找好經(jīng)紀(jì)人再出發(fā)了。”李明義說(shuō)，2010年以來(lái)，他收到的國(guó)內(nèi)買(mǎi)家委托數(shù)量增長(zhǎng)了2倍多，這比2008年海外買(mǎi)房的人數(shù)還要多得多。

但這樣的進(jìn)步，還不夠。“最重要的是，中國(guó)民間長(zhǎng)久以來(lái)，一直缺乏國(guó)際投資的經(jīng)驗(yàn)，這導(dǎo)致海外買(mǎi)房的投資者，憑借的依然是在國(guó)內(nèi)炒房的慣性。”李明義說(shuō)，這就注定現(xiàn)在海外炒房成功率，“仍會(huì)處于一個(gè)非常低的水平”。

最重要的是，“炒房”這種模式在國(guó)外很難行得通。李明義說(shuō)，以目前海外炒房的新熱點(diǎn)——德國(guó)為例，大約六成的德國(guó)人沒(méi)有自有住房，“因?yàn)榈聡?guó)法律對(duì)租房者的保護(hù)很健全，他們可以用很低的成本租住很高質(zhì)量的房子，另外，多年來(lái)，德國(guó)每年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)只有2到3個(gè)點(diǎn)，房子根本不具備投資價(jià)值”。

而中國(guó)人移民較多的加拿大，盡管近年來(lái)大城市房?jī)r(jià)每年都有10到20個(gè)點(diǎn)的上漲，“但也大多是海外移民推動(dòng)的結(jié)果，從投資回報(bào)上說(shuō)，也沒(méi)有多少價(jià)值，因?yàn)榧幽么蟊镜厝耍夥康囊苍絹?lái)越多”。

在加拿大，“如果買(mǎi)房，管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)、維護(hù)費(fèi)都是不小的開(kāi)支，而租房卻什么都不用管，租金卻不高”。李明義說(shuō)。

在另一個(gè)中國(guó)人移民、炒房的熱點(diǎn)國(guó)家——澳大利亞，政府也于2010年上半年就公開(kāi)宣稱要保證外來(lái)投機(jī)者不會(huì)推高澳大利亞房?jī)r(jià)。“據(jù)說(shuō)，澳大利亞已經(jīng)在調(diào)查海外投資情況，如果有人囤積房產(chǎn)，還可能被罰款甚至坐牢。”

另外，中國(guó)人在海外買(mǎi)房，還存在很多誤區(qū)。

“中國(guó)人在海外買(mǎi)房，首選就是市中心的小戶型，這完全是照搬國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)。”李明義說(shuō)，但在美國(guó)、日本、澳大利亞等國(guó)家，大城市市中心的小戶型，不僅增值最慢，而且租客也都是留學(xué)生或者低收入者等最不受歡迎的類型。

“基本上，只有投資5到10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，海外買(mǎi)房才會(huì)有較為明顯的收益，但也不過(guò)是每年5%到8%的水平，這根本無(wú)法和國(guó)內(nèi)炒房的收益相比。”李明義認(rèn)為，這一波海外買(mǎi)房熱潮，也不會(huì)持續(xù)太久。