地產私募何處去?

在地產金融時代即將開啟的大背景下，地產私募行業將呈現怎樣的發展格局？

轉型期間的中國房地產，正處于巨變的前夜。房地產基金順勢而生，風起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。

面向未來的中國房地產基金，怎樣才能走得更長遠、更穩健？在地產金融時代即將開啟的大背景下，這一新興行業將呈現怎樣的發展格局？又存在哪些問題及矛盾以及趨勢與變化？全國房地產投資基金聯盟的成立，又將發揮哪些作用與功能？銀行、信托等金融機構、社會資本、地產LP等，又將如何在參與地產基金過程中，實現各方的共贏及行業的可持續發展？

在此緊要關頭，《融資中國》雜志聯合全國房地產投資基金聯盟舉辦“中國房地產基金發展路徑”高峰論壇，業內人士對此進行了深入的前瞻性探討。

首創集團總裁劉曉光：

地產基金是私募基金專門用于地產投資的分支，最早出現在上世紀70年代末期，因為商業手段兇悍，而被稱為“門口的野蠻人”。基金的發展歷史不是很長，但在中國更晚。我們最早接觸地產基金是在上世紀90年代初期，真正運作是在2002年以后。近年來，地產基金發展很快，市場激增，有的是開發商的財團背景，有的是外資獨立背景。開始可能主要集中一二線城市，現在是二三四線城市都有。

現在，行業存在很多問題需要探討。第一，傳統的基金模式沒有具備快速接觸物色項目的功能，這樣的專業大型開發商可能是不缺資金，他們資金很多，但是中小開發商自身的基金功能還是差點；第二，基金投資者與基金管理者項目之間有利益沖突；第三，定位出現偏差，可能有一些基金將來發展成為財團；第四，盈利模式，注重資本的收入，項目的管理收入和資產管理的收入。當然還有機制的問題，整個基金的投入期、豐收期的配比等。

房地產基金雖然很多，但仍處在發展期、探討期。回顧歷史，中國的房地產基金每次變革都是伴隨著宏觀調控大背景進行的。中國的房地產沒多少年，從上世紀90年代算起只有20多年的歷史。我們趕上大概有11次宏觀調控，在這種調控情況下，我們房地產金融面臨的困境，當然跟其他行業宏觀調控產業升級等等有相似之處。我們的困擾肯定是流動性的緊張，傳統融資工具的受限，但我們也看到行業發展的新的機遇，比如私募基金正在成為地產金融的一個很好的模式。接下來的工作：一是要深入研究海外基金的先進經驗；二是要促進行業內互相的交流溝通。此外，還要加快地產基金人才的培養、創新模式，打造房地產基金的聲威。

盛世神州董事長張民耕：

以前房地產界一調控就開會，叫扎堆壯膽抱團取暖；今天是房地產基金和各種潛在的投資人的機會，可以用兩句話概括，呼朋喚友、結伴同行。房地產基金產生后，要做什么？可以做什么？怎么在現在的環境下，規范、有序地發展？房地產基金在千載難逢的機會下誕生了，要利用好這個機會，使這一行業能夠茁壯成長、有序發展。

河山資本董事長曹少山：

地產私募基金的核心首先是資產，是社會資本用一種新的代理形式參與房地產開發的組織形式，其次才是開發商可以運用的融資形式，所以地產服務的核心意義是投資人的利益，能夠有能力影響主導地產行業格局的應該是LP群體，尤其是有組織的LP群體。但到目前為止，LP還在觀望。地產基金有整個私募股權市場的特征。

行業的規模非常小，影響力還有限，雖然前景很廣闊，但發展速度并不快，真正要形成勢力，還需要相當長時間。現在地產基金有幾百家，但是在我看來，有很大一部分是開發商用有限合伙的形式實現的案例，還不能稱為真正的地產基金，比較純粹的地產基金從投資規模講，一年能夠融資200～300億，這相對每年四五萬億的房地產投資規模還比較小。

由于政策限制，投資人對資產類型的態度比較謹慎，真正的大型LP群體對這種房地產意識沒有完全覺醒，在如何評判的核心認識還是比較粗放。在行業起步階段，LP缺乏對GP評判的很好的尺度，現在絕大多數看品牌，看誰的名氣大，看背后的股東背景勢力，對真正GP實際問題：專注研究能力、利益沖突、團隊操守等問題關注不夠。

目前，絕大多數開發商沒有放棄原來“重資產+高杠桿+投資開發”的盈利模式，這樣的狀況不利于形成有利基金發展的外部環境。而市場上也嚴重缺乏具備良好機構特征的基金管理人，合格的GP團隊是稀缺資源。現在社會上錢不少、機會也不少，真正少的是好的基金人才。目前市場上追求短期化的收益，這樣不利于培養好的管理人，制約了行業發展。

在中國地產投資行業舞臺，現在開發商還是主角。這些人基本功很好，但是實際上并不是最適合行業發展。開發商發起并擔當實質基金管理人。這種基金，不再做母體以外的投資，這都不能稱為真正意義上的基金，是開發商反融資的一種形式，在PE企業里，大家沒有聽過把錢投到自己企業的事情，但是同樣的利益沖突在地產私募基金領域沒有被廣泛認識。

中國地產基金現在正遭遇復雜的外部經營環境，實際上，國內、國際宏觀形勢發生了很大的變化，這也是考驗基金管理人的時候。調控是把雙刃劍，以前投資地產閉著眼也可以賺錢，現在不可能，這樣有利于鍛煉培養好的團隊。在激勵機制和行為約束上，和投資人利益可以實現高度一致的基金有可能成為市場的鯰魚。

中國這么大的經濟體，同時在加速著中國城鎮化的進程，這樣的機遇放在全球范圍都千載難逢，專業化、精細化的地產投資時代才剛剛開始。而在糟糕的市場中，優秀的私募基金都能找到賺錢機會。在泡沫破裂的20多年中，很多私募在日本的地產中是賺錢的，地產基金也不例外。中國未來也很難預判，需要所有人堅持不懈的努力去實現，促進更加完善健康的地產基金。

裕元資本集團總經理閆宗成：

中國房地產基金的快速發展，既有宏觀調控的促進因素，更是大勢所趨，目前的發展局面是基于房地產行業自身金融創新的需求和中國金融資本市場發展動力同時涌現的結果。可以預見，本次房地產私募基金不會是曇花一現，更不會停滯不前，最終涓涓溪流將匯集成波瀾壯闊的江河，成為推進中國地產行業發展的新生力量。

房地產私募基金雖然迎來了較好的發展環境，但其規模仍然很小，行業有待成熟，且各基金之間應廣泛交流合作。只有基金、房地產私募行業不斷地發展壯大，各基金公司才有可能獲得更好的生存和發展。我們堅信只要房地產私募行業遵守國家相關法律，與國家房地產發展方向保持一致，遵循國際奉行的成熟的基金手段，中國的房地產私募基金行業必將蓬勃發展，并在不久的將來成為持續推動房地產發展的重要力量。

信業基金董事總經理章華：

行業的形勢和趨勢的分析與認知對基金越來越重要。比如房地產調控、負債率增加帶來的問題等都不可回避。地產行業的發展催生了地產基金的發展。我們選擇做基金，還是長期看好這一行業。站在未來的20～30年來看，比如城市化進程、財稅體制、投資渠道單一、融資過剩等因素如果不改變，我們就長期堅定看好這個行業。

現在，所有的房企都沒有戰略，生存安全變成了第一戰略，短期內，大家看空的因素是越來越明顯。站在我們角度看，短期看政策，中期看貨幣，長期看供需，短期和中期是一到三年，長期是三年以上，短期是政策猛烈的打壓，各種因素的焦急匯集，使房地產陷入混亂和焦急，中期的貨幣我們也覺得國家會收，但是從世界的趨勢看，當美國在不斷印鈔的過程中，其他國家都會跟進，才可以在國際貿易里不吃虧，長期趨勢業內人士比較容易認知。

當前，中國房地產基金管理公司的模式各有各的優劣。金融機構發起成立的基金，優勢在資金，劣勢在專業。由專業人士發起的基金，管理制度、管理水平最強，應該代表未來，可能在短中期還會碰到問題。由金融背景人士發起，再有專業人士參與的模式，從長期來看，我認為是最主流的方式。外資基金始終沒成為中國房地產基金的主流，問題還挺多。

高和投資董事長蘇鑫：

我們相信，未來房地產基金無論對房地產行業發展，還是對中國投資渠道都是非常重要的環節。但是，我們清醒地認識到，我們所處的房地產基金行業只能算是一個嬰兒，我們還處在啟蒙狀態，沒有禁忌，但是非常熱血沸騰。

實際上，每個基金的賺錢模式都不同，但是最近我們發現一個特別好的機會，就是開發商缺錢，信托受到一定的限制。我們有很多賺錢機會，但要清醒地看到，我們賺到錢要問自己是怎么賺到的，是市場賞賜的，還是靠你自己能力賺到的。不是說市場賞賜我們就不需要，但我們要清醒地認識到，一個基金的發展是靠你的核心能力，你的商業模式就是你賺錢的能力，你所投資的項目，對你來說能不能促進、提升你的專業能力。

我們要關注風險控制。最近兩件事媒體議論較多，一個是鄂爾多斯房地產事件，二是溫州民間資金的崩盤。在半年前，流動性對這個行業產生了影響，矛盾就產生了。對基金來說，行業年收益率要達到25%以上是非常困難的，但是投資人希望有25%的收益。對監管層來說，要看他們能不能容忍民間資本，不要只看到房地產投資基金就是給開發商賺錢，能不能看到它是解決民間資本投資通道非常重要的一種方式。

（本文觀點來自“中國房地產基金發展路徑”高峰論壇，不代表本刊立場）