偷樑換柱 地下庫(kù)變成「儲(chǔ)藏室」

【事件回放】

2009年6月，上海北面的一個(gè)綜合小區(qū)，開(kāi)發(fā)商提供了一份樓書(shū)，宣傳公園旁邊的聯(lián)排別墅，並印有各種房型圖的DM廣告。在聯(lián)體別墅的廣告上列明：半地下層，畫(huà)有一輛轎車(chē)，還畫(huà)有該位置進(jìn)入其他房間的門(mén)的圖例，並有文字標(biāo)明：「半地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)，給愛(ài)車(chē)安一個(gè)擋風(fēng)遮雨的家。」

2009年6月，業(yè)主在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)：半地下車(chē)庫(kù)位置不僅沒(méi)有設(shè)置進(jìn)入其他房間的門(mén)，而且車(chē)庫(kù)的高度不到2.2米，寬度不到3米，均不符合規(guī)範(fàn)要求。開(kāi)發(fā)商回應(yīng)業(yè)主：與業(yè)主簽約前發(fā)放的宣傳廣告樓書(shū)上，最底下有一行小號(hào)文字標(biāo)示：「本資料僅供參考，不能作為交易及面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，最後以政府有關(guān)部門(mén)審核後批準(zhǔn)的文件、圖測(cè)及合同約定為準(zhǔn)。」另外，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為與業(yè)主訂立的《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款的第15條寫(xiě)明：「乙方同意甲方所做的宣傳廣告、模型等中的具體內(nèi)容，如經(jīng)雙方同意載入本合同的視作有效，未載入本合同的不作為甲方的要約，雙方履行之權(quán)利、義務(wù)以本合同約定為準(zhǔn)。」

業(yè)主與開(kāi)發(fā)商不斷理論，直至2011年年初，業(yè)主訴諸法庭。開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持宣稱廣告只是參考，是不算數(shù)的。但是開(kāi)發(fā)商在2011年2月，又給部分聯(lián)體別墅業(yè)主發(fā)《通知》，稱：依據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款第17條：該房配有機(jī)動(dòng)車(chē)位一個(gè)，乙方擁有獨(dú)家使用權(quán)，「您享有優(yōu)先選購(gòu)機(jī)動(dòng)車(chē)位的權(quán)利……車(chē)位單價(jià)人民幣12萬(wàn)元。」開(kāi)發(fā)商又向業(yè)主指明，可供業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的地點(diǎn)是小區(qū)東邊高層公寓樓底下的停車(chē)庫(kù)。

針對(duì)開(kāi)發(fā)商的解釋和近期發(fā)生改變車(chē)庫(kù)地點(diǎn)及收車(chē)位款的行為，該小區(qū)業(yè)主一致認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告，是一種合同要約行為，半地下層的車(chē)庫(kù)位置是不能改變的；開(kāi)發(fā)商必須將該位置整改成達(dá)到國(guó)家規(guī)範(fàn)要求高度的車(chē)庫(kù)。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商依照宣傳廣告上門(mén)的圖例，開(kāi)設(shè)該車(chē)庫(kù)通向其他房間的門(mén)，否則就要予以賠償。

【律師解讀】

對(duì)於上述案件，上海杜躍平律師事務(wù)所杜律師解釋，依據(jù)現(xiàn)行的司法解釋，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃範(fàn)圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾進(jìn)行具體確定，並對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在本案中開(kāi)發(fā)商的樓書(shū)是不是要約，關(guān)鍵是看其說(shuō)明和允諾是否具體確定。該樓書(shū)上列明：半地下層：畫(huà)有一輛轎車(chē)，位置確定；轎車(chē)顯示的用途確定；畫(huà)有轎車(chē)位置通向其他房間的門(mén)的圖例，符合建築圖例的門(mén)的標(biāo)示要求。另外，該樓書(shū)右邊文字清晰無(wú)任何異議：「半地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)，給愛(ài)車(chē)安一個(gè)擋風(fēng)遮雨的家。」因而，該樓書(shū)就是一個(gè)要約。開(kāi)發(fā)商不能回避車(chē)庫(kù)位置、車(chē)庫(kù)通向其他房間的門(mén)的兩個(gè)合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商在此狀況下交房，不符合車(chē)庫(kù)的國(guó)家規(guī)範(fàn)標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)定，勢(shì)必就要整改和承擔(dān)違約責(zé)任。

杜律師提醒消費(fèi)者，在與開(kāi)發(fā)商訂立要約（合同）時(shí)，首先要注意，經(jīng)營(yíng)者（包含開(kāi)發(fā)商）是否作出了對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者是減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。要了解《合同法》第39條第一款規(guī)定：「採(cǎi)用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，並採(cǎi)取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。」這裡的合理方式是指：採(cǎi)用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)示，並按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明。

經(jīng)營(yíng)者（包含開(kāi)發(fā)商），只要是沒(méi)有遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，沒(méi)有採(cǎi)取合理的方式請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任，沒(méi)有按照對(duì)方要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明的，特別是：其中提供格式條款一方的免除責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，這樣內(nèi)容的格式條款，就是「霸王條款」，這些條款就是無(wú)效的。綜上所述，開(kāi)發(fā)商的樓書(shū)像其他商業(yè)廣告一樣，只要內(nèi)容具體確定，就是要約。樓書(shū)上小號(hào)字體的聲明和補(bǔ)充條款第15條，本身也是格式條款，且未盡提示和說(shuō)明義務(wù)，又免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任，排除購(gòu)房業(yè)主的主要權(quán)利，當(dāng)屬無(wú)效的「霸王條款」。