偷樑換柱 地下庫變成「儲藏室」

【事件回放】

2009年6月，上海北面的一個綜合小區，開發商提供了一份樓書，宣傳公園旁邊的聯排別墅，並印有各種房型圖的DM廣告。在聯體別墅的廣告上列明：半地下層，畫有一輛轎車，還畫有該位置進入其他房間的門的圖例，並有文字標明：「半地下車庫設計，給愛車安一個擋風遮雨的家。」

2009年6月，業主在驗收房屋時發現：半地下車庫位置不僅沒有設置進入其他房間的門，而且車庫的高度不到2.2米，寬度不到3米，均不符合規範要求。開發商回應業主：與業主簽約前發放的宣傳廣告樓書上，最底下有一行小號文字標示：「本資料僅供參考，不能作為交易及面積計算標準，最後以政府有關部門審核後批準的文件、圖測及合同約定為準。」另外，開發商認為與業主訂立的《上海市商品房預售合同》補充條款的第15條寫明：「乙方同意甲方所做的宣傳廣告、模型等中的具體內容，如經雙方同意載入本合同的視作有效，未載入本合同的不作為甲方的要約，雙方履行之權利、義務以本合同約定為準。」

業主與開發商不斷理論，直至2011年年初，業主訴諸法庭。開發商堅持宣稱廣告只是參考，是不算數的。但是開發商在2011年2月，又給部分聯體別墅業主發《通知》，稱：依據《上海市商品房預售合同》補充條款第17條：該房配有機動車位一個，乙方擁有獨家使用權，「您享有優先選購機動車位的權利……車位單價人民幣12萬元。」開發商又向業主指明，可供業主購買車位的地點是小區東邊高層公寓樓底下的停車庫。

針對開發商的解釋和近期發生改變車庫地點及收車位款的行為，該小區業主一致認為：開發商的宣傳廣告，是一種合同要約行為，半地下層的車庫位置是不能改變的；開發商必須將該位置整改成達到國家規範要求高度的車庫。

同時，開發商依照宣傳廣告上門的圖例，開設該車庫通向其他房間的門，否則就要予以賠償。

【律師解讀】

對於上述案件，上海杜躍平律師事務所杜律師解釋，依據現行的司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾進行具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

在本案中開發商的樓書是不是要約，關鍵是看其說明和允諾是否具體確定。該樓書上列明：半地下層：畫有一輛轎車，位置確定；轎車顯示的用途確定；畫有轎車位置通向其他房間的門的圖例，符合建築圖例的門的標示要求。另外，該樓書右邊文字清晰無任何異議：「半地下車庫設計，給愛車安一個擋風遮雨的家。」因而，該樓書就是一個要約。開發商不能回避車庫位置、車庫通向其他房間的門的兩個合同內容。開發商在此狀況下交房，不符合車庫的國家規範標準以及規定，勢必就要整改和承擔違約責任。

杜律師提醒消費者，在與開發商訂立要約（合同）時，首先要注意，經營者（包含開發商）是否作出了對消費者不公平、不合理的規定，或者是減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。要了解《合同法》第39條第一款規定：「採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。」這裡的合理方式是指：採用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標示，並按照對方的要求對該格式條款予以說明。

經營者（包含開發商），只要是沒有遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，沒有採取合理的方式請對方注意免除或者限制其責任，沒有按照對方要求，對該條款予以說明的，特別是：其中提供格式條款一方的免除責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，這樣內容的格式條款，就是「霸王條款」，這些條款就是無效的。綜上所述，開發商的樓書像其他商業廣告一樣，只要內容具體確定，就是要約。樓書上小號字體的聲明和補充條款第15條，本身也是格式條款，且未盡提示和說明義務，又免除開發商責任，排除購房業主的主要權利，當屬無效的「霸王條款」。